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Succession, partage, séparation, indivision
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Achat en viager

Messagepar JMA » 07 Jan 2012, 17:58

Bonjour
Je sollicite votre aide pour finaliser une vente en viager pour laquelle je souhaite me porter acquéreur .
Le contexte est que nous sommes en accord sur les conditions avec le vendeur ( il a reçu plusieurs propositions après avoir fait réaliser plusieurs estimations par des "spécialistes du viager");J'ai demandé à mon notaire d' analyser les conditions de la vente et celui-ci ne souhaite pas valider l'acte car selon ses calculs le projet de vente est attaquable par l'administration fiscale et/ou par les descendants du vendeur .( et donc je serai re-dressable et le notaire aussi
Les conditions de la vente : vente en simple droit d'usage et d'habitation - viager sur 1 tête homme de 78 ans -Valeur du bien 120000 à 130000 euros - Bouquet 10 000 euros Rente mensuelle indexée 500 - si libération des lieux nouvelle rente Rente de base + 390 euros .
Mon notaire m'a bien expliqué sa méthode de calcul mais je crois que pour le viager la règle n'est pas précise et surtout que la réalité du marché est autre ( Offre de bien est très supérieure à la demande )
Pour avancer je pense m'adresser directement à l'administration fiscale pour connaître leur position mais je ne sais pas si cela est la bonne démarche et à qui m'adresser exactement ...et je me demandais si le fait de formaliser les estimations et les propositions que le vendeur a eu, pourrait jouer en ma faveur en cas de redressement pour prouver que le vendeur a vraiment opté pour la meilleure proposition qui lui a été faite...
Merci pour tous les éléments que vous pourrez m'apporter pour m'aider à avancer sur ce dossier.
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JMA
 
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Re: Achat en viager

Messagepar @ndreCROCHON » 26 Jan 2012, 02:46

"Le contexte est que nous sommes en accord sur les conditions avec le vendeur ( il a reçu plusieurs propositions après avoir fait réaliser plusieurs estimations par des "spécialistes du viager");J'ai demandé à mon notaire d' analyser les conditions de la vente et celui-ci ne souhaite pas valider l'acte car selon ses calculs le projet de vente est attaquable par l'administration fiscale et/ou par les descendants du vendeur .( et donc je serai re-dressable et le notaire aussi"

Par définition votre notaire est un homme de bon conseil car, en vous informant du risque que vous encourez tant au titre du fisc que, celui des héritiers, je pense qu'il a fait son devoir d'information...Par contre, qu'il ne veuille pas recevoir l'engagement des parties me paraît être une position contraire aux usages du notariat.

En effet, sa fonction ne l'autorise pas à préjuger quelle sera l'attitude du fisc et encore moins celle des héritiers...En clair rien interdit les parties de procéder à un avant-contrat chez le notaire, sur la base de leurs accords, d'autant que s'il juge que cet accord est inférieur aux ratios généralement admis par le fisc car, jusqu'à preuve du contraire; il est permis en France de tendre à vouloir faire une excellente affaire, à partir du moment ou les parties sont convenus d'une valeur actuelle du bien, d'une occupation, d'un bouquet et d'une rente viagère et pour conclure sur la mise en garde du notaire que, l'opération risque de faire l'objet d'un redressement de la part du fisc...A partir du moment ou les parties sont parfaitement informés du risque éventuel. Le notaire aura le sentiment et bonne conscience d'avoir fait son travail d'information, mais ne peut se soustraire à recevoir l'engagement des parties... D'autant que, vous semblez avoir des expertises ou avis de valeur qui , corroborent plus ou moins votre offre en terme de valeur marchande du bien.

Je pense que, l'éveil du fisc risque beaucoup plus d'être "téléguidé" par l'insuffisance éventuelle du montant de la rente eu égard de l'âge atteint (78 ans) du crédirentier ?

Exemple fictif de calcul de bouquet et de rente pour un viager occupé.

Un senior seul de 75 ans possède une maison de 220.000 euros. Selon les tables de mortalité, il lui reste un peu plus de 8 ans à vivre (coefficient diviseur retenu : 8,143). La rente annuelle pour un viager libre serait de 220.000/8,143, soit 27.017 euros annuels, soit 2.251 euros mensuels. Pour un viager occupé, les loyers pour un bien identique doivent être décomptés (par exemple, 900 euros mensuels sur huit années), soit 86.400 euros. La valeur "décotée" du bien immobilier ne s'élève plus alors qu'à 133.600 euros.

Si l'acheteur verse un bouquet de 55.000 euros, la rente sera calculée sur 78.600 euros (133.600 - 55000), divisée par 8,143, soit 9.652 euros annuels (ou 804 euros mensuels).

Comment fonctionne une rente viagère ? Quelle est sa fiscalité ?

Le calcul du prix de la rente est librement fixé entre les parties (articles 1968 à 1976 du code civil). En réalité, il se réfère souvent aux tables utilisées par les assureurs ou les notaires, la TGF05 et la TGH05, qui ont remplacé la TPRV93.

Seule une fraction de la rente est imposable. Elle correspond à :
•70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans.
•50% s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus.
•40% s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus.
•30% s'il est âgé de plus de 69 ans.

(source ) http://dominiquedancoisne.suite101.fr/v ... z1kWzpgHKM

En conclusion, après avoir pesé le pour et le contre et fait vos propres calcul si, d'aventure votre notaire reste campé sur sa position, allez voir un autre notaire.

Bonne méditation .

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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Re: Achat en viager

Messagepar recyclik » 19 Oct 2012, 15:09

Recherchant un bien immobilier, j'ai également pensé à l'acquisition à la vente d'une maison en viager à Mornas dans le 84 http://www.lesclesdumidi.com/immobilier/vente_maison-vaucluse-mornas.html . Comme l'achat d'une maison par le système des enchères qui également me parait une très bonne alternative à l'achat "classique".
Après m'être renseigné sur le viager, cela me parait bien nébuleux. Sans doute trop de pièges à éviter, de ficèles à connaitre, ... trop complexe à bien saisir je trouve.
Dernière édition par recyclik le 26 Oct 2012, 12:07, édité 1 fois.
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Re: Achat en viager

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Oct 2012, 00:26

Pour aller à l'essentiel du viager, c'est un pari sur la mort du ou des crédirentiers, et si possible le plus rapidement possible.

Les esprits sensibles vont mal dormir après m'avoir lu, mais il arrive parfois que le crédirentier comme Madame
CALMANT enterre son débirentier et perçoive des héritiers la rente mensuelle lui revenant jusqu'à sa propre mort.

En conclusion, dans tout viager il y a le pour et le contre....Il se développe de plus en plus car , beaucoup de gens du 3 ème âge qui cherchent a améliorer leur pouvoir d'achat, optent pour le viager qui leur apporte une rente quasi certaine, indexée, sans compter le "bouquet" (partie comptant ) et de plus avec des avantages fiscaux non négligeables.

A méditer.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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