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Un grand merci à vous ...

Messagepar lulupignon » 24 Nov 2009, 18:43

Bonsoir à toutes et tous,

Je souhaitais par le biais de ce message remercier chacun d'entre vous pour les connaissances qui s'échangeaient sur ce forum. Et comme premier message d'introduction, je souhaitais remercier particulièrement Monsieur CROCHON pour tout ce que vous m'avez appris !

En effet, grâce à votre forum (j'ai lu tous vos posts, soit plus de 200) ainsi que votre lettre Crible Immo, vous avez contribué à mon apprentissage dans le domaine de l'immobilier en général et des ventes aux enchères judiciaires en particulier. Je projette en effet d'investir sur ce format : maintenant que j'ai compilé et appris une bonne partie de la théorie (votre ouvrage n'ayant pas encore été publié !) en la matière, il me reste encore à PRATIQUER (visites, estimations, séances de ventes aux enchères, lecture des CCV), ... J'estime que j'ai encore au moins 3 à 4 mois de travail avant de me lancer, et un horizon de 2 à 4 mois avant d'investir. Il convient en effet d'être sélectif et j'ai le temps !

J'ai tout de même 2 questions qui méritent peut-être d'être quelques détails :

1 - qu'elle est la marge envisagée par les professionnels (MDB par ex) dans le cadre de ces enchères (je ne parle uniquement que des enchères judiciaires), j'avais cru comprendre que c'était environ 30% (est-ce bien environ ce chiffre ? ce chiffre comprend-il les 15-20% de frais, ou faut-il les soustraire ensuite ?)

2 - existe-t-il une contre-indication particulière à passer son intérêt via l'avocat poursuivant, ou est-il préférable de mandater un autre avocat ? Plus clairement, vous avez en face de vous 2 avocats avec qui vous n'avez jamais travaillé, que vous ne connaissez pas, tous les deux sont libre de prendre votre mandat, ils ont la même irréprochable éthique, la même compétence et pratiquent les mêmes tarifs. L'unique différence est que le premier est l'avocat poursuivant. Lequel choisiriez-vous et surtout pour quelle raison ?

Bien à vous,

Nicolas
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Re: Un grand merci à vous ...

Messagepar @ndreCROCHON » 25 Nov 2009, 06:00

Vos remerciements sont du "miel"...En effet, il m'arrive parfois de me demander si mon travail, l'aide que j'ai envie d'apporter à ceux dans la détresse, est positif et atteint le but recherché.

Votre courriel est la preuve, que ce travail est loin d'être inutile.

Réponses:

N° 1 - Les marchands de biens (MDB) considèrent qu'une opération est intéressante, lorsqu'elle
dégage une marge brute de 10 voire 15 % du prix d'adjudication augmenté des frais divers....Il
faut savoir que le financement est généralement assuré par le banquier pour la plus grande
partie du coût total et qu'il en résulte des frais financiers, surtout s'il y a des travaux à réaliser....Le
portage de l'opération est plus long, donc plus de frais financiers.
En dessous de ces pourcentages, il faut que le (MDB) trouve un acquéreur avant d'en payer le
prix, ainsi les frais courent sur une très courte durée et l'opération est intéressante.

N° 2 - Sur un post très récent, j'ai développé cet aspect juridique et il semblerait que l'avocat du
créancier ne puisse pas recueillir un mandat d'un enchérisseur ( sous toutes réserves).
Si cette interprétation s'avère exacte, la question du choix ne s'applique pas.

Bonne lecture et à très bientôt !

Avec mes remerciements très reconnaissants, je vous souhaite en 2010, la réalisation d'une belle affaire immobilière aux enchères immobilières.

Très chaleureusement .

@ndré CROCHON
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@ndreCROCHON
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Re: Un grand merci à vous ...

Messagepar lulupignon » 25 Nov 2009, 19:45

Monsieur CROCHON, merci beaucoup pour vos réponses toujours aussi promptes, complètes et sympathiques.

Je ne manquerai pas de vous tenir informé de l'évolution de mes projets :D

Excellente soirée

Ps : J'attends avec impatience de pouvoir acheter votre ouvrage ... bon courage ... je suis persuadé que vous êtes proche du but !

Nicolas
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lulupignon
 
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Re: Un grand merci à vous ...

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Déc 2009, 17:03

Le temps passe si vite, qu'il me fait penser à une comète dans l'espace....Ma vie est si remplie, que je ne vois pas passer le temps....Par ailleurs, " mon jeune âge " y contribue sûrement, car on se garde de vieillir en occupant l'esprit , pour oublier naturellement la vieillesse.

C'est pour cela que je dis souvent : "Avoir des projets, c'est oublier de vieillir ! "

J'ai relevé dans votre dernier post que vous vous donniez du temps, avant de vous lancer dans une opération personnelle et vous avez raison.

Mieux , je vous conseille de vous mettre en situation comme si vous aviez décidé d'acheter l'affaire que vous aurez retenu, en sachant que vous ne le ferez pas....Cette façon de procéder, vous permettra de faire une analyse, enquête, d'une manière très décontractée et de vous familiariser avec tout le processus y compris en vous rendant à l'audience au jour "J ".

Pour répondre à votre interrogation sur le "Guide Pratique des ventes immobilières aux enchères" , j'y travaille sans hâte, pour au final avoir le soutien d'un guide, qui vous prendra par la main en mettant en relief les actions à privilégier et celles à éviter..... C'est un travail plus long que je l'imaginais et par ailleurs, je ne veux pas me mettre la pression.

Dans l'attente du plaisir de vous lire,

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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