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Procédure d'expulsion, conditions et recours
Procédure d'expulsion d'occupant sans droit ni titre, commandement de quitter les lieux, procédure d'expulsion d'un locataire, squatter suite à un jugement. Enregistrez-vous !

Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar levallois » 24 Aoû 2009, 13:17

Bonjour a tous,

Je suis nouveau dans la branche de l'immobilier et voudrait acquérir un logement vendue au enchère au tribunal de paris.

Mon seul soucis est que le logement est occupé par le propriétaire ou le locataire que doit je faire ???

J'attends avec impatience votre soutien car j'en ai bien besoin lol

Mes salutation a tous.
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Messagepar @ndreCROCHON » 27 Aoû 2009, 15:41

Mon premier conseil....Allez au greffe du Tribunal de Grande Instance (TGI) pour y consulter les conditions de vente du bien sur lequel vous avez porté votre dévolu.
(n'oubliez pas de vous munir du N° figurant dans l'annonce de la pub., la greffière va vous le demander pour trouver plus facilement l'acte des conditions de vente.)

Vous y trouverez la première réponse s'il existe un bail ?...Si oui ! Date d'effet, durée, au profit de qui, le montant du loyer....Lisez cet acte avec beaucoup d'attention car vous y apprendrez bcp de choses importantes.

Si vous désirez après l'adjudication, prendre possession du bien, il vous faudra
envoyer une lettre recommandée avec A.R. plus de (6) six mois avant le terme du bail, pour pouvoir prendre possession des lieux.

Par contre, si l'occupant est le propriétaire, vous risquez de vous heurter après l'adjudication à un occupant sans droit ni titre, mais qui risque de rester dans les lieux et dans ce cas de figure, pour le faire expulser, vous allez être confronté aux lenteurs de la justice....Essayez la méthode douce, proposez-lui de l'aider dans son déménagement, voire de l'aider économiquement pour payer un transporteur, cette manière de faire peut porter ses fruits et souvent dans un temps record et bien moins coûteux qu'une longue procédure.

Tout peut très bien se passer, comme tout peut s'engager très mal ?

Bonne réussite dans votre projet et tenez-nous au courant !

Cordialement.

@ndré CROCHON
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Messagepar levallois » 31 Aoû 2009, 14:44

Merci beaucoup pour c'est renseignement.

Avez- vous d'autre conseil ou même voir des astuces juridique pour libérer le logement plus rapidement?????

Cordialement.
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Messagepar @ndreCROCHON » 31 Aoû 2009, 20:39

Vous l'avez compris, je suis par nature plus pour la méthode de la négociation, plutôt que l'usage de la "Kalashnikov" car je ne perds pas de vue qu'en face de vous il y a une ou plusieurs personnes complètement désorientées.

A mon avis, il vous faut rencontrer l'occupant sans droit ni titre et nouer un dialogue en avançant une date de départ butoir. Si vous arrivez à cette négociation, pour le principe faites un courrier stipulant les termes de votre accord et le faire signer par toutes les parties....Un écrit est un élément important pour la suite, si celle-ci devient tendue.

Prétextez que vous devez quitter votre logement pour le......suite a une dédite que vous avez envoyé à votre régisseur, cela peut avoir un effet positif sur l'occupant.

Sans que cela ne vous coûte un centime, allez en Mairie demander à rencontrer le médiateur, voire Mr le Maire pour qu'il vous accompagne afin d'établir un dialogue, si cela semble impossible avec votre occupant, il ne vous reste plus que l'huissier afin de procéder à un procès-verbal d' expulsion.

Vous serez propulsé dans les méandres de la justice, sa lenteur, son coût (l'huissier et divers) et un jugement d'expulsion et l'attente de l'aide des forces publiques sur la décision du Préfet.

Des mois d'attente avant de pouvoir récupérer le logement........En dehors de la force, procédé peu recommandé, il vous faudra prendre votre mal en patience ou redoubler d'ingéniosité pour convaincre votre occupant.... Peut-être lui offrir une somme d'argent.

L'argent à parfois des vertus insoupçonnables !

A vous de voir, ou plutôt d'apprécier la situation en fonction de la personnalité de l'occupant sans droits ni titres, pour affiner votre stratégie.

Ne désespérez pas la solution est souvent à l'opposée de ce que nous avions imaginé.
Restez lucide et ne vous prenez pas la tête, restez positif....La solution viendra par la force des choses.

Bonne réussite et tenez-nous au courant de la suite !

Bien cordialement .

@ndré CROCHON

P.S.: Si vous pensez après un premier entretien avec votre occupant devoir rédiger
un courrier et que vous n'aimiez pas particulièrement ce domaine, faites-le moi savoir sur le site, je vous ferai tenir un modèle de lettre.
Dernière édition par @ndreCROCHON le 17 Sep 2009, 14:35, édité 1 fois.
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Messagepar jvince » 17 Sep 2009, 04:00

tout dépend de l'interlocuteur : on n'agit pas de la même façon face à une mère de famille dans le plus grand dénuement, ou face à un individu sans scrupules !
la psychologie joue pour beaucoup, mais malheureusement elle ne garantie pas contre une paire d'années d'occupation sans droit ni titre !!!
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar Sodav44 » 09 Oct 2009, 11:56

Bonjour ,

je viens de découvrir votre forum et je vous en félicite pour ce contenu très instructif

Nous venons de faire l'acquisition d'une maison aux enchères encore occupée par les propriétaires et nous sommes encore dans la période ou quelqu'un peut surenchérir de 10%

suite a vos différents conseils nous allons contacter les propriétaires pour convenir a l'amiable d'une date de libération de la maison.

J'ai cependant quelques questions
1 / quel délai conseillez vous pour cette prise de contacte ? fin de la période 10 %? et faut il passer par avocat interposés ?
2 / Dans notre cas le montant des dettes de l'occupant est d'environ 65k€ et le prix net vendeur que nous allons payer est de 220 k€ ce qui représente 160 k€ qui vont à l'occupant ( qui n'a pas d'enfants a charge).
Donc le paiement des 160 k€ peut il être suspendu si la maison n'est pas libérée ?
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Oct 2009, 19:39

Juridiquement, le fait que le procès verbal le jour de l'enchère, stipule que vous êtes l'adjudicataire, vous êtes propriétaire,sous conditions suspensives, à savoir :

- purgé le droit de surenchère de (10) dix jours
- purgé le droit de préemption des collectivités locales (1) un mois à/c de l'adjudication en temps normal cette durée est de (2) mois pour une vente classique
- purgé le droit de préemption d'un indivisaire en cas d'achat en licitation et ce, durant (1) un mois
- payé le prix d'acquisition et les frais s'y rapportant
- signifié au conservateur des hypothèques la nouvelle mutation à votre profit
- si le bien est loué avec un bail ou un occupant de bonne foi, il peut exercer un droit de préemption durant (i) un mois. Toutefois, s'il est locataire d'un bien vendu en licitation, il ne pourra pas faire valoir son droit de préemption si l'adjudicataire est un indivisaire.

Mon conseil !....Si ce n'est pas déjà fait, souscrivez immédiatement une assurance multirisques.

Comme vous avez pu le constater, je suis pour la négociation courtoise, sans provocation, mais ferme en essayant d'avancer des dates avec un écrit signé des deux parties. N'hésitez pas à vous impliquer en lui proposant de l'aider le jour du déménagement, vous serez perçu comme quelqu'un de compréhensif Cela aura le mérite de lui laisser en retour une bonne impression et, il sera plus coopératif pour le futur.

Si d'aventure, vous vous trouvez face à quelqu'un manifestement fermé et déterminé à libérer les lieux qu'à sa convenance. Ne baissez pas les bras, je vous invite à faire un RDV avec le Maire pour lui faire vos civilités et en même temps lui demander de rencontrer un médiateur, pour lui exposer votre situation très difficile en raison de la dédite de votre logement, le déménagement programmé et la scolarité des enfants si vous en avez en âge scolaire...Alors même, que l'ancien propriétaire est très laconique sur la date de libération avec une absence totale de coopération..

Cette action ne vous coûtera rien, par contre, elle renforcera votre futur en cas de procédure si vous y êtes contraint car vous pourrez attester de votre bonne volonté en raison de l'intervention d'un médiateur. J'ai déjà vu que le Maire acceptait le rôle de médiateur. A défaut, il vous dirigera sûrement vers un médiateur du Tribunal.

Votre dernière question est très intéressante, mais je n'ai jamais rencontrer ce cas de figure. Seul, votre avocat pourra vous guider utilement et prendre les dispositions utiles à votre protection pour la prise de possession des lieux , si la loi le lui permet.

La philosophie du Tribunal et de la loi, ne veut en rien se prononcer sur cet aspect très important de libération des lieux par l'occupant sans droits ni titres après l'adjudication, et pourtant aux termes de l'article 2210 du Code civil : "Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi " , mais elle ne dit pas comment faire pour réaliser l'expulsion sans le concours d'un jugement ?

Mon avis ( sous toutes réserves) , une demande de l'avocat du créancier en accord et sur la demande de son confrère, aurait pu demander au (JEX) juge de l'exécution son accord de consigner le solde du prix de vente tant que l'ancien propriétaire occupe les lieux . Aujourd'hui, cette disposition me paraît quasi impossible car rien n'est stipulé à cet effet dans le cahier des conditions de vente.

En conclusion, je suis tenté de dire : " cette disposition est impossible à réaliser en raison du fait qu'elle n'a pas été prévue et acceptée par le JEX, avant la mise en vente. Vous savez que vous avez (2) deux mois pour payer le prix de vente et même (3) mois avec un intérêt de retard .

Si votre entretien à/c du 11ème jour a lieu avec l'occupant , essayez d'arrêter une date de départ avec un écrit signé des deux parties....Glissez-lui dans l'oreille que vous ne paierez pas le prix d'acquisition tant que vous, n'aurez pas les clés et que s'il était à votre place, il en ferait de même. (attention de ne pas faire en sorte que votre position soit perçu comme une menace car en réalité le paiement est obligatoire
sans que vous puissiez en faire une condition suspensive, je voulais que vous le sachiez) .

Bonne méditation et bon succès, je suis sûr que vous l'atteindrez .

Bien cordialement .

@ndré CROCHON
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar Sodav44 » 11 Oct 2009, 13:15

Bonjour,

merci pour cette réponse rapide et détaillée je ne manquerai pas de vous faire une retour sur l'issue de la négociation

4 autres questions :
1 - Pour le délai c'est 10 jours calendaires ou ouvrés ?
2 - Dans le cas ou une tierce personne propose une surenchère sommes nous prévenu directement et avons nous le droit de surenchérir également si oui est ce également 10 % ?
3 - la personne doit elle justifiée qu'elle ne pouvait pas assister a la vente aux enchère pour pouvoir proposer une surenchère
4 - Vous dites que nous devons payer le prix d'achat du bien dans les 2 mois suivant l'adjudication a qui devons nous verser la somme? totalité au vendeur ou une partie aux banques et le reste aux vendeur ?

Cordialement,
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Oct 2009, 15:23

Mes réponses à vos questions :

N° 1 - La surenchère est formée par acte d'avocat auprès du greffe du (JEX) du Juge de l'exécution dans les 10 jours calendaires.
N° 2 - Il faut que vous releviez qu'il ne peut y avoir deux surenchères sur un bien vendu aux enchères. Par contre, vous avez tout le loisir d'enchérir le jour de la seconde vente aux enchères. Donc la porte de l'achat, ne vous est pas fermée.
N° 3 - Non la personne qui pratique la surenchère n'a pas à justifier sa présence ou non lors de la première vente aux enchères
N° 4 - Vous devez payer le prix d'achat et les frais attachés à votre avocat par chèque, à l'ordre de la (CARPA) Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats ou Monsieur le Bâtonnier. Par ailleurs, c'est aux avocats à faire la ventilation du paiement des créanciers et frais divers.

Bonne lecture et à bientôt !

@ndré CROCHON
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar baylebesson » 21 Oct 2009, 08:12

bonjour

Il ne faut pas perdre de vue qu'engager une procédure judiciaire en expulsion peut durer plusieurs mois surtout si l'on tombe en pleine période hivernale ( 01 novembre au 15 mars).

elle peut être trés honéreuse car si le locataire ou l'ancien propriétaire use toutes les voies de droit , dans ce cas là celà durera plusieurs années et le coût des procédures sera trés elevée.

l'expérience montre qu'un arrangement financier , en versant une somme d'argent , est souvent beaucoup plus efficace et surtout plus rapide que toute procédure.

bonne chance

Bernard BAYLE-BESSON

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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar lolob » 26 Oct 2009, 19:32

Bonsoir,

Votre réponse m'interroge. Pouvez vous m'apporter quelques précisions?


1) Vous dites que la procédure d'expulsion peut être très onéreuse : c a d quel montant ?

2) Quelle est la durée mini ? maxi ? de la procédure d'expulsion ?

3) Vous dites qu'il est souvent plus efficace de verser une somme d'argent directement aux occupants mais quel montant et comment se garantir de leur départ après le versement?

Merci pour vos réponses
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar baylebesson » 27 Oct 2009, 14:01

bonjour

tout dépend des recours effectués par le saisi. s'il va jusuq'en cassation celà coutera cher en honoarires mais surtout en temps '(au moins 4-5ans) sans compter que vous rembourserez l 'emprunt alors que vous n'avez toujours la disposition du bien.

Pour la somme à verser pour une transaction, 6 mois de loyer me parait convenable

salutations
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar lolob » 28 Oct 2009, 13:31

4 - 5 ans ! mais c'est énorme !!

Quand vous parlez de transaction, vous voulez dire une transaction juridique officielle ? et dans ce cas comment cela se déroule t'il ? on laisse une somme auprès d'un avocat et quand les occupants ont quitté les lieux l'argent leur est remis ? c'est légal ?

J'imaginais plutot devoir donner de l'argent liquide et de devoir faire appel à des gros bras pour garantir le départ des occupants?
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar lolob » 31 Oct 2009, 22:10

Bonjour,

J'ai visité une maison qui m'interesse beaucoup car elle fait partie du périmètre que je m'étais défini pour trouver ma résidence principale.
Elle est occupée par un entrepreneur qui nous dit avoir une entreprise en parfaite santé et qu'il se retrouve dans cette situation parce qu'il s'est fait "planté" par des promoteurs il y a 18 ans de cela!! il nous a également expliqué qu'il garderait sa maison à jamais, qu'il aurait pu la vendre cet été par lui même plus de 400000 € ( il est vrai que cette maison était en vente dans les agences de la ville ), et que s'il ne l'a pas fait c'est parce que son avocat lui a déconseillé de se séparer d'une maison à laquelle il tenait car jamais personne ne pourrait lui prendre. La vente est programmée pour jeudi 5 novembre. Il nous dit qu'il y aura nécessairement un renvoi car le dossier est bourré de vices de procédure.
Je voudrais savoir si ce scénario est vraissemblable sachant que dans le cahier des conditions de vente il est mentionné que la femme de cet entrepreneur qui est indivisaire à fait appel en 2007 sur la saisie de sa maison et à fait modifier la mise à prix.
Du reste, il est fort à parier que si la vente à bien lieu, l'actuel propriétaire restera dans les mûrs et fera jouer tous les recours possibles. C'est pourquoi je souhaiterai vivement que vous répondiez à ma question précédente.

Je vous remercie par avance pour les informations que vous pourrez me fournir et notamment sur la marche à suivre concernant les biens occupés et les possibilités pour eviter les longueurs de la procédure d'expulsion.
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Re: Quel sont les procédures pour libérer un logement occupée !!

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Nov 2009, 16:30

Nous disposons de certaines compétences, mais pas celle de prévoir l'avenir.

Il n'y a pas de hasard, si cette affaire est mise en vente aux enchères, c'est que les propriétaires ont obligatoirement failli à certaines obligations contractuelles !...Ou, le couple n'arrivent pas à se mettre d'accord sur la vente de leur bien en qualité de coïndivisaires.

Le pire dans cette affaire, d'après les dires du vendeur, il aurait trouvé un acquéreur et sur les recommandations de son avocat, il aurait refusé l'offre d'un acquéreur.

Je vous invite à lire le plus possible nos réponses aux questions des membres, vous y trouverez des informations capitales pour votre futur.

Bonne lecture !

Merci, de nous tenir informé de l'évolution de votre projet .

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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