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Procédure d'expulsion, conditions et recours
Procédure d'expulsion d'occupant sans droit ni titre, commandement de quitter les lieux, procédure d'expulsion d'un locataire, squatter suite à un jugement. Enregistrez-vous !

Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar Alexandre » 08 Avr 2013, 12:10

Tout d’abord je tiens à vous féliciter, Monsieur Crochon, pour la qualité de vos réponses qui sont une aide précieuse dans ce type d’achat un peu “exotique”.
J’ai parcouru de nombreuses heures votre forum et cela m’a permis de bien me préparer à la vente d’un appartement au TGI (licitation) dans quelques jours.
Néanmoins je souhaite vous faire part de deux points et je vous remercie pour votre avis. Je précise que le bien appartient à une SCI dont le gérant est celui qui occupe le bien avec sa famille.
Lors d’une vente par licitation (la procédure ayant démarré il y a plus de 2 ans), le gérant devient un occupant sans droit ni titre et le problème de l’expulsion est une des priorités pour l’adjudicataire.
Sur vos conseils de bon sens, la première des priorités est de le rencontrer pour trouver un accord à l’amiable.
Si cela n’est pas possible (ce qui risque fort d’être mon cas au vu des renseignements déjà pris) et que l’occupant est dans une posture négative pour “faire jouer la montre” en profitant gratuitement de l’appartement tout en le dégradant, il me paraît important de démarrer dès l’adjudication une procédure d’expulsion (délai de 2 mois).

Voici mes 2 questions:
Est-il possible de demander lors de l’adjudication un séquestre au TGI sur la somme restant (après le paiement des principaux créanciers) pour couvrir l’équivalent des loyers futurs (par exemple 1 an de loyer qui seront remboursés dans le cas d’un départ immédiat). Si ce principe est possible cela me paraît un excellent moyen de forcer le départ de l’occupant car celui perd de l’argent chaque mois. Il semble que dans le cas d’une SCI, ce séquestre peut être effectué sur les comptes de la SCI qui va récupérer le montant de la vente. Qu’en pensez-vous ?

Dans mon cas l’occupant ne paye plus les charges depuis plus de 2 ans. Ces charges seront recouvertes sur le montant de la vente. Par contre à partir de la date de l’adjudication (qui correspond au transfert de la propriété), le syndic va me demander le paiement des charges car je suis officiellement propriétaire. Est-il possible de demander à EDF et au syndic (pour l’eau et le chauffage) de procéder à une coupure immédiate sans craindre d’être poursuivi ?

Merci beaucoup pour votre avis.

Bien cordialement
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Alexandre
 
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Re: Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Avr 2013, 01:45

Alexandre a écrit:Voici mes 2 questions:
Est-il possible de demander lors de l’adjudication un séquestre au TGI sur la somme restant (après le paiement des principaux créanciers) pour couvrir l’équivalent des loyers futurs (par exemple 1 an de loyer qui seront remboursés dans le cas d’un départ immédiat). Si ce principe est possible cela me paraît un excellent moyen de forcer le départ de l’occupant car celui perd de l’argent chaque mois. Il semble que dans le cas d’une SCI, ce séquestre peut être effectué sur les comptes de la SCI qui va récupérer le montant de la vente. Qu’en pensez-vous ?

Dans mon cas l’occupant ne paye plus les charges depuis plus de 2 ans. Ces charges seront recouvertes sur le montant de la vente. Par contre à partir de la date de l’adjudication (qui correspond au transfert de la propriété), le syndic va me demander le paiement des charges car je suis officiellement propriétaire. Est-il possible de demander à EDF et au syndic (pour l’eau et le chauffage) de procéder à une coupure immédiate sans craindre d’être poursuivi ?


Vos (2) deux questions sont empruntes de beaucoup de finesse, sans être marginales.

Me voilà dans l'embarras, car votre première question est pertinente, mais seul votre avocat sera en mesure d'y répondre avec pertinence.

(sous toutes réserves) pour pouvoir faire une opposition entre les mains de l'avocat poursuivant , il vous faudra réunir les conditions suivantes , à savoir :

- Est-ce que le montant de l'adjudication finale, laissera une soulte au saisi, après avoir payé l'ensemble de ses dettes ?

- A mon avis pour pouvoir faire une opposition conservatoire entre les mains de l'avocat poursuivant, il vous faut impérativement pouvoir justifier votre opposition sur une créance certaine donc justifiée essentiellement sur des preuves...Or, dans votre cas, votre créance n'existera pas, mais pourra exister, si d'aventure le saisi ne quitte pas les lieux dans le délai des deux mois lors de la procédure d'expulsion, et s'il se refuse à vous payer un loyer pour son occupation sans droit ni titre.

Par ailleurs, pour que l'avocat poursuivant consente a être séquestre d'une somme, il demandera sûrement un jugement exécutoire pour pouvoir s'y soumettre...Comme vous le voyez la partie n'est pas gagnée d'avance et de plus elle sera longue, coûteuse , incertaine, même si le jugement est en votre faveur, vous avez 10/10 chances
que la soulte du prix aura été versée entre les mains du saisi et ce, depuis longtemps.

Alexandre a écrit:Dans mon cas l’occupant ne paye plus les charges depuis plus de 2 ans. Ces charges seront recouvertes sur le montant de la vente. Par contre à partir de la date de l’adjudication (qui correspond au transfert de la propriété), le syndic va me demander le paiement des charges car je suis officiellement propriétaire. Est-il possible de demander à EDF et au syndic (pour l’eau et le chauffage) de procéder à une coupure immédiate sans craindre d’être poursuivi ?


Soyez extrêmement prudent ,car dans votre question il y a trois approches possibles : économiques , humaines et juridiques...A mon avis, vous êtes parfaitement en droit de faire procéder au relevé des compteurs tout en les mettant à votre nom , de manière à pouvoir réclamer au saisi le montant de sa consommation au jour de son départ, après avoir fait procéder au second relevé, et en même temps cela vous permettra de connaître le relevé exact de tous les compteurs au jour de l'adjudication.

En dehors de ce qui précède, je n'ai pas d'autre conseil à vous transmettre, sauf celui d'essayer de trouver une solution par la négociation, même si elle n'aboutie pas, vous aurez bonne conscience à être plus coercitif .

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien chaleureusement et merci pour vos félicitations.

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Re: Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar Alexandre » 11 Avr 2013, 13:00

Merci Monsieur Crochon pour vos réponses qui sont comme toujours très pertinentes.
Depuis mon message, j’ai un peu creusé la piste du séquestre.

Je tiens à préciser un point important concernant mon cas: l’occupant sans droit ni titre (le gérant de la SCI propriétaire du bien) est une personne vivant fort bien avec sa famille et dont le train de vie actuel ferait envie à beaucoup d’entre nous. Il n’attire vraiment pas la compassion et la saisie de son bien résulte d’autres “considérations” que je ne peux mentionner sur un forum publique. C’est pourquoi vous avez pu trouver le ton de mes propos un peu abrupt mais soyez assuré que je partage totalement votre approche humaniste qui doit encadrer l’expulsion d’une famille de son logement. A dire vrai, je ne participerais pas à cette vente au TGI si cette famille était dans le besoin car cela ne correspond pas à mes valeurs.

Pour revenir au séquestre, il semblerait que les fonds de l’adjudication soient conservés par le bâtonnier durant 1 an. Comme le montant de l’adjudication risque d’être nettement supérieur au prix de départ, il restera une soulte significative.
Je vous rejoins sur votre point:
“il vous faut impérativement pouvoir justifier votre opposition sur une créance certaine donc justifiée essentiellement sur des preuves...Or, dans votre cas, votre créance n'existera pas, mais pourra exister, si d'aventure le saisi ne quitte pas les lieux dans le délai des deux mois lors de la procédure d'expulsion, et s'il se refuse à vous payer un loyer pour son occupation sans droit ni titre”.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant si je suis adjudicataire. Dans le cas contraire je continuerai à lire avec plaisir votre forum et j’attends avec impatience la publication de votre ouvrage (avec des exemples concrets) qui sera une mine d’informations pour nous, néophytes du droit immobilier. Les méandres du droit et de la jurisprudence sont parfois impénétrables ...

Bien cordialement
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Re: Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Avr 2013, 02:02

Le domaine du droit est passionnant, à la fois très compliqué, et souvent fait de surprises étonnantes quand on lit le jugement d'une cour de cassation.

Ce domaine est a aborder avec beaucoup de modestie, et toujours sans aucune certitude.

J'ai eu beaucoup de plaisir à vous lire et, j'espère que prochainement, vous nous confirmerez avoir pris position dans une adjudication et vous invite à ne pas nous épargner par vos questions futures.

Au plaisir de vous apporter ma modeste contribution...

A votre succès.

@ndré CROCHON

P.S.: " Mes chers amis, dans le cadre de la réalisation du "Guide Pratique...." , j'ai pensé
y faire figurer 3 ou 4 témoignages sur l'historique d'affaires réalisées et sur la marge
brute estimée ou vérifiée après revente, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité "

Du même ordre, voici une autre demande :

" Si vous croyez à l'utilité du site et à la pertinence et l'aide de mes interventions.
Alors, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité ".

D'avance, je vous en remercie...
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Re: Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar Alexandre » 11 Mai 2013, 16:05

Bonjour Monsieur Crochon,

Je tiens à vous faire part de la suite de mes aventures et ceci est la moindre des choses par respect pour le temps que vous m’avez accordé lors des mes précédentes questions.
Durant deux semaines, après la visite du bien, j’ai travaillé mon dossier pour être prêt le jour J:
choix de l’avocat et entretien préalable pour bien comprendre les tenants et les aboutissants
assurance de l’appartement. Mon avocat n’avait jamais vu un client effectuer cette démarche préalable mais vos conseils de prudence m’avaient alerté sur ce point. De plus en négociant avec mon assureur le coût était nul en cas de non acquisition
préparation des 2 chèques de banque (Carpa et Bâtonnier)
financement bouclé pour l’emprunt avec validation du délai de versement (qui est en fait très rapide si l’on tient compte des lourdeurs bancaires)
et surtout une liste d’actions à lancer dès l’acquisition car si vous vous souvenez bien, l’appartement visé comportait un “hic”: un propriétaire occupant sans droit ni titre dont l’attitude ne laissait pas présager une sortie simple (c’est un euphémisme)

Me voici donc le jour J au TGI, mon avocat arrivant quelques minutes avant le démarrage de l’audience pour déposer notre dossier. Devant nous se trouve justement l’avocat poursuivant. Nous échangeons quelques mots et à notre grande surprise, il nous indique avoir reçu un chèque à l’ordre de la Carpa le matin même couvrant les dettes et les frais ! Il est lui-même un peu étonné car malgré sa longue expérience, il a rarement reçu un chèque de ce montant (très important) le dernier jour d’une procédure de recouvrement ayant démarrée 2 ans plus tôt.
Voilà la fin de cette histoire. Je compte néanmoins poursuivre mes recherches car j’ai beaucoup appris et en grande partie grâce à vous et votre forum.

Bien cordialement,
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Re: Expulsion d'un sans droit ni titre

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Mai 2013, 23:53

J'apprécie que vous ayez eu l'élégance de nous tenir informé de la suite de votre quête et surtout la mise
hors course de l'affaire pour laquelle, vous aviez manifesté un réel intérêt.

Ce que vous avez vécu le jour de la séance des criées est assez rare...Dans ce domaine, il faut vous dire que peut être, vous n'auriez pas été l'adjudicataire final, et qu'une autre affaire bien meilleure vous "attend" , dans un proche avenir.

C'est avec grand plaisir que je vous lirai..

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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