[christiane]

Est-ce source d'ennuis que d'acheter un bien occupé ou loué ? Vaut-il mieux ne viser que les biens inoccupés ? Donnez-moi votre avis, s'il vous plaît. Merci. Christiane

[@ndreCROCHON]

Si vous envisagez de faire un placement avec des revenus fonciers, dans ce cas le fait qu'il existe un bail avec un locataire qui paye régulièrement, n'est pas en soi un désavantage....Dans une vente aux enchères c'est un avantage double en dehors de celui évoqué, car les investisseurs potentiels, sont
généralement plus orientés pour une occupation personnelle, plutôt que pour un revenu foncier.

En clair, vous risquez d'avoir moins d'acheteur pour ce bien.

Par contre, si le bien est occupé par le propriétaire soyez prudente surtout si vous désirez l'occuper rapidement.

Bonne quête et réussite dans votre projet. (lisez beaucoup de posts du site, vous y trouverez une importante documentation sur des questions diverses )

Bien à vous .

@ndré CROCHON

[christiane]

Je suis allée au TGI pour consulter le cahier des charges - pour la première fois ! -, seulement je ne comprends pas bien les phrases suivantes, pourriez-vous me les expliquer, s'il vous plaît ?
-" l'adjucateur fera son affaire personnelle des locations restant à courir au moment de l'adjucation d'après l'usage des lieux et dans les termes des lois et décrets en vigueur".
-" l'adjucateur fera son affaire personnelle pour le temps qui reste à courir des baux faits par la partie saisie".
-" les droits de préemption de toutes natures s'imposeront à l'adjucataire".
Plus loin, on parle des "montants des émoluments fixés par le tarif en vigueur" qu'il faut également payer.
je vous remercie beaucoup à l'avance et merci aussi pour vos conseils concernant "acheter un bien occupé".

[@ndreCROCHON]

C'est vrai qu'en matière de droit, certains termes ne sont pas toujours accessibles dans leurs compréhensions au commun des mortels....Bien que dans ce domaine, le législateur a tendance à essayer au maximum de vulgariser certains termes, c'est-à-dire leurs donner une terminologie plus chargée de sens, plus parlante dans son ensemble.....Mais, de là a inventer de nouveaux mots du genre "Adjucateur" me donne à penser, soit vous avez tronqué votre lecture "Adjudicateur" , soit le rédacteur à eu un moment de distraction à trois reprises et cela me semble invraisemblable.

-" l'adjucateur fera son affaire personnelle des locations restant à courir au moment de l'adjucation d'après l'usage des lieux et dans les termes des lois et décrets en vigueur".

-" l'adjucateur fera son affaire personnelle pour le temps qui reste à courir des baux faits par la partie saisie".

Vous voyez la complication à souhait de la rédaction du cahier des conditions de ventes, à savoir:

Ces deux précisions n'en font qu'une !...En effet, si l'on parle de location restant à courir, il y a forcement un bail écrit ou un commencement de bail verbal, faute de quoi, c'est une occupation sans droit ni titre.

En conclusion, s'il y a un bail en cours et un locataire dans les lieux, vous serez subrogée dans les droits et obligations de l'ancien propriétaire et, par recoupement tenue de respecter la durée du bail en cours, le montant du loyer et ce, jusqu'à son terme .

-" les droits de préemption de toutes natures s'imposeront à l'adjucataire".


Ce qu'il faut comprendre du rédacteur, c'est qu'il aime bien employer des termes génériques, qui le met à l'abri d'un silence sur un point précis, qui pourrait se retourner contre lui....Dans ce cas précis, il sous entend sans le dire, que ce droit de préemption est divers, sans le préciser.

Voyons ensemble quels sont les cas les plus courants :

- Le droit de préemption des collectivités locales (Mairie etc...)

- Le droit de préemption du locataire, dans le délai de un mois à/c de l'adjudication .

- Le droit de préemption d'un indivisaire lors de la vente d'un bien en licitation

Plus loin, on parle des "montants des émoluments fixés par le tarif en vigueur" qu'il faut également payer.

Je suis incapable de vous communiquer le montant des émoluments fixés par le tarif en vigueur....En clair, si vous êtes curieux et à bon droit, c'est l'impasse totale..Là encore, vous êtes face à un générique qui vous laisse dans l'expectative .

Dans ce domaine, les notaires ont le mérite d'être transparent car ils affichent leurs émoluments.

Par contre, si vous "nourrissez" le projet de devenir adjudicataire d'un bien, prévoyez entre 12 à 15 %
de frais cumulés du montant de l'adjudication.

Bonne réussite !

Bien à vous .

@ndré CROCHON

[christiane]

Merci beaucoup pour votre réponse rapide. Oui, j'ai tronqué la lecture! Chaque mot a son importance et au début on patauge un peu! Alors mille fois merci pour votre aide.
Vous écrivez quant aux droits de préemption qu'il peut y avoir droit de préemption du locataire dans le délai d'un mois à/c de l'adjudication et plus loin,pour ne prendre que ces 2 exemples, qu'il peut y avoir droit de préemption d'un indivisaire lors de la vente d'un bien en licitation.
Cela veut-il dire que tout est alors annulé? Pourquoi attendre l'adjudication pour avancer son droit de préemption?
En vous remerciant à l'avance,
Christiane

[@ndreCROCHON]

Tout simplement, parce que rien n'est moins sûr que dans les deux cas de figures, ils exercent leur droit de préemption.

Par ailleurs, lorsque le bien se trouve mis en vente aux enchères, seul le locataire est en droit d'enchérir sur le bien dont il est locataire....Pour une vente en licitation les indivisaires n'ont pas le droit d'enchérir et pour cette raison, ils disposent du droit de préemption après l'adjudication.

Bon succès.

@ndré CROCHON

[christiane]

Merci ! Vos réponses sont tellement claires et nettes que je m'émerveille de tout comprendre !!
J'aurais un autre point obscur:
Dans le cahier des charges, j'ai lu :"l'adjudicataire sera tenu d'élire domicile dans le ressort(je ne suis pas sûre du mot que j'ai recopié) du TGI du lieu de la vente pour l'exécution des charges et conditions de l'adjudication,sinon, et par le seul fait de l'adjudication, le domicile sera élu de droit au cabinet de son avocat qui se rendra adjudicataire."
Veuillez m'excuser mais je ne comprends pas bien ce à quoi l'adjudicataire est tenu. Est-il obligatoire de passer par un avocat ? On ne peut pas se débrouiller tout seul ?
Encore merci à l'avance,
Christiane

[@ndreCROCHON]

Je vous invite à lire un maximum de posts, vous y apprendrez une foultitude de choses à telle enseigne, que vous pourrez me remplacer (lol) .

Cette fois, vous avez bien lu !...Cela veut dire, que si vous n'élisez pas domicile dans le ressort du TGI (hors département), vous devez élire obligatoirement domicile au cabinet de votre avocat....En effet, pour pouvoir enchérir, vous devez faire appel à un avocat, que vous aurez préalablement mandaté en lui précisant entre autres, le montant maximum hors frais que vous êtes disposée de payer.

Bonne quête et lecture !

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[lolie04]

Bonjour
Je me permet de revenir sur le droit d'un indivisaire et vous remercie d'avance de votre reponse pourquoi un indivisaire ne peut se porter acquéreur et si c'est le casque devient alors son droit de substitution?
Et que se passe t'il si le locataire et l'indivisaire préempte.
Merci
Lolie

[@ndreCROCHON]

Je me permet de revenir sur le droit d'un indivisaire et vous remercie d'avance de votre reponse pourquoi un indivisaire ne peut se porter acquéreur et si c'est le casque devient alors son droit de substitution?

Dans une vente en licitation, effectivement un indivisaire ne peut enchérir à l'audience des criées...Par
contre, la loi lui donne la possibilité d'exercer un droit de substitution ou de préemption sur l'adjudicataire.

Et que se passe t'il si le locataire et l'indivisaire préempte.

Le locataire est prioritaire sur le droit des indivisaires....Par contre, ce cas de figure est très très rare.

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[lolie04]

Je vous remercie sincerement de vottre réponse car je vie ce probleme j'ai pourtant trouver un texte de loi
L'art. L412-1 al. 1 du Code rural : il faut une aliénation.


•Le partage est exclu, parce qu'il a un effet déclaratif et non un effet translatif;
•La licitation est exclue, dès lors que l'adjudication est prononcée en faveur de l'un des coïndivisaires. Cependant, la cession des droits successifs peut donner l'ouverture au droit de préemption, si l'adjudicataire est une personne étrangère à l'indivision.

ça veut dire que le droit de préemption du fermier ne joue pas si l'adjudication est faite au profit du coindivisaire


Qu'en pensez vous
cordialement

[@ndreCROCHON]

Comme vous pouvez le constater le Code rural a ses spécificités par rapport au Code civil ...Ce qui veut
dire que je me garderai de commenter ses spécificités, car ce n'est pas la vocation de ce site et
secondement, je n'ai pas la qualité requise pour le faire.

En conséquence, je vous invite à contacter votre notaire, car lui a la compétence requise et si d'aventure
il s'interroge sur la pertinence de son analyse, il peut la soumettre pour vérification au (CRIDON )
Centre de Recherche d'Information et de Documentation Notariales , qui est composé d'une équipe de spécialistes au service des notaires .

Bonne quête et tenez-nous au courant.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[lolie04]

je vous remercie je vous tiens au courant
cdt
lola