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Procédure d'expulsion, conditions et recours
Procédure d'expulsion d'occupant sans droit ni titre, commandement de quitter les lieux, procédure d'expulsion d'un locataire, squatter suite à un jugement. Enregistrez-vous !

Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 27 Fév 2010, 10:25

Bonjour,

Nous avons acquis en Octobre dernier une maison lors d'une vente par adjudication au TGI.
Le montant de la mise aux enchères était de 80 000 euros, et nous avons été déclarés adjudicataires pour la somme de 181 000 euros.
Tous frais compris, cet achat nous revient à 200 000 euros.

Malgré de nombreuses tentatives de renconter l'ancienne propriétaire, nous n'avons jamais abouti. (Démarches personelles, mairie...).
Nous avons donc rendez vous lundi avec un huissier pour lancer la procédure d'expulsion.

J'aurai voulu savoir s'il y a une limite d'age pour les expulsions, puisque nous avons su grace à la copie du jugement d'adjudication que cette personne a plus de 75 ans.

Merci d'avance pour votre réponse,

Cordialement,
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar @ndreCROCHON » 27 Fév 2010, 22:29

Aux termes de l'article 92 du décret du 27 juillet 2006 :

"Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter de la consignation du prix et du paiement des frais"

Pour répondre à votre question et si je me place sous l'angle juridique, l'âge de l'occupant sans droit ni titre n'entre pas normalement en ligne de compte....Contrairement à la règlementation des baux.

Ce que nous pouvons regretter dans la réforme de la saisie immobilière, c'est que la libération des lieux soit laissée à l'adjudicataire et pas à celle du créancier poursuivant (au même titre qu'un locataire qui ne paye plus ses loyers), cela aurait le mérite de simplifier la procédure et apporterait une valorisation du prix de vente à son profit....Cette méthode serait gagnante/gagnante....Je devine les raisons de cette impasse juridique du législateur.

En effet, l'article 92 cité ci-dessus confirme votre titre d'expulsion, mais vous oblige de faire appel à un huissier de justice pour faire jouer le titre d'expulsion au même titre qu'un locataire ne payant pas ses loyers...C'est-à-dire engager une procédure auprès du Tribunal etc..(.voir les anciens posts du site ou ce cas de figure est largement commenté).

Ce que je peux vous dire, c'est que dans le meilleurs des cas, n'envisagez pas de pouvoir prendre possession du logement avant 6 à 8 mois, sauf si vous arrivez à établir un protocole d'accord avec l'occupant sans droit ni titre.

Je vais vous raconter une histoire vraie la mienne....Un jour une cliente, sur recommandation, pousse la porte de mon bureau en me confiant qu'elle n'arrivait pas à faire visiter sa villa en vue de la vendre en raison de l'opposition farouche de ses locataires, de laisser quiconque rentrer dans les lieux . ...Cette personne venant de plus de 500 Km me dit simplement: " Si vous parvenez à rentrer là ou personne n'a réussi, je suis disposée de vous confier la vente en exclusivité" ....Dans l'instant, je me suis dit : " La règlementation du bail est favorable à la vendeuse, puisque celui-ci précise que le locataire doit permettre dans des plages horaires et des jours de la semaine à définir en accord avec la vendeuse ou son mandataire, de laisser visiter les lieux "...Je savais donc que la loi était de notre coté, mais par principe, j'ai décidé d'employer la méthode "douce"....Voilà la stratégie que j'ai mis en place....Un samedi matin où je savais que les locataires étaient dans les lieux, je me suis rendu dans un magasin genre Botanic, j'ai choisi une belle plante imposante et je me rendis à l'adresse indiquée, j'ai sonné et immédiatement observé le visage de la locataire derrière la fenêtre qui me fit signe d'attendre et me parla à l'interphone : " C'est pourquoi ?...J'ai le plaisir de vous remettre cette plante à votre attention !...Je vous ouvre !"...Devant l'entrée face à la dame, je ne me démonte pas et lui dis " Mon plaisir est double, celui de faire votre connaissance et de vous remettre cette plante encombrante...Souhaitez-vous que je la dépose à un endroit ?...Voyant qu'elle était encombrante et sûrement lourde, elle enchaina et me dit : "Oui, nous allons la mettre dans la salle à manger "....Ce que je fis sur le champ ...Mais au fait à qui devons nous cette délicate attention ?
A moi Madame, je me présente.....etc ....Avant de partir, nous convenons des jours et heures des visites
et devant la porte d'entrée, j'entends encore cette dame me dire avec un large sourire: " Vous êtes redoutable, mais quelqu'un d'élégant et j'ai plaisir que ce soit vous qui soyez chargé des visites et par la même, vous pourrez voir que je prends soin de la plante ".

J'avais gagné la partie en ayant un soutien inconditionnel des deux parties et j'ai eu la chance de vendre la villa très rapidement .

Pardonnez-moi de vous avoir narré une histoire personnelle à succès, mais mon message est plus celui de vous faire toucher du doigt, que face à l'adversité, il existe toujours des solutions avantageuses pour les deux parties, c'est à nous d'oeuvrer dans cette direction et si au pire vos démarches aboutissent à un échec, vous n'aurez aucun regret d'employer la méthode forte.

Vous voulez un autre exemple, allez chez votre occupante avec une grosse plante (c'est le sésame) une fois que vous êtes dans la place, après vous être présenté soyez très aimable, proposez-lui de l'aider dans son déménagement voire de lui donner une enveloppe que vous lui remettrez le jour de son départ et pour lui éviter le doute, dites-lui que vous êtes prêt à lui remettre un écrit reprenant votre engagement en lui demandant d'en faire de même pour la date de libération convenue.

Ne perdez pas de vue que vous avez en face de vous une personne meurtrie voire désespérée et qu'elle doit ressentir en vous une personne coopérative, mais qui légitimement souhaite prendre possession de son bien, si possible sans heurts et sans tensions...C'est rare si votre interlocuteur ne fait pas un effort pour faire en sorte que les choses se déroulent le mieux possible.

Pardonnez la longueur de mes propos, mais parfois, il est nécessaire d'expliciter sa vision pour qu'elle soit mieux comprise.

Bonne réussite et tenez-nous au courant de la suite.

Bien chaleureusement .

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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 27 Fév 2010, 23:21

Merci pour la rapidité et la clareté de votre réponse.
J'espère effectivement pouvoir entrer en possession de la maison pour Noel, mais je n'y crois effectivement pas trop.

J'ai une question subsidiaire :
La maison que nous avons acquise est construite sur un grand terrain.
Est il possible de diviser et de revendre une partie du terrain alors même que l'ancienne propriétaire n'est toujours pas expulsée ? Cela nous permettrait de rembourser le crédit que nous avons du faire pour acheter ce bien, et ensuite de prendre le temps d'attendre que la procédure se fasse...
Mais je crains qu'il n'y ait une question de privation de jouissance la dessous...
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Fév 2010, 01:29

Si vous avez payé le prix et les frais, vous êtes bien propriétaire des lieux (d'ailleurs vous disposez de votre titre de propriété) et si le PLU plan local d'urbanisme de la mairie permet la division et la construction d'un ou plusieurs lots, vous pouvez le faire à la condition expresse de viabiliser les parcelles avant de les vendre.

Je vous conseille de prendre RDV chez le géomètre local, pour vous assurer si la division est possible, quelle est le PLU/POS plan d'occupation du sol (surface minimale par lot) et le COS coéfficient d'occupation du sol (surface maximale constructible) exemple : le PLU/POS communal autorise des parcelles minimales de 600 M² et le coefficient est de 0,3 cela veut dire que vous pouvez construire la SHON surface hors oeuvre nette de : 600 x 0,3 = 180 M² habitables.

Il existe souvent une astuce que peu de gens connaissent et que je vais vous la révéler et croyez-moi, elle vaut son pesant d'or ....Voyez avec le géomètre si le détachement de parcelle est possible et si le COS est de 0,35 et que la parcelle est de 1000 M² donc un total SHON de 350 M² .
Vous allez procéder à la division à l'aide du géomètre et vendre la parcelle à un constructeur en vue de construire une maison mitoyenne de deux lots...Vous trouverez immédiatement un constructeur intéressé par votre opération, de plus il ne regardera pas trop si votre offre est supérieure au prix du marché car il va faire sa marge sur la construction et il prendra à sa charge la viabilité, cela est possible au regard d'un professionnel , alors que pour un particulier la loi vous fait l'obligation pour vendre la parcelle de réaliser la viabilité( VRD ) viabilité des réseaux divers .

Si la division est possible c'est un excellent plan et j'ajouterais même que c'est une opération que vous pourriez faire avec le concours de votre banquier sur la base du plan "A" division et viabilité ou non selon l'acheteur, des parcelles avec revente et plan "B" construction après avoir pré-vendu les deux logements.

Allez voir votre banquier, il vous mettra le "tapis rouge" et financera la quasi totalité de votre opération "A et B" car le risque est quasi nul et les frais financiers substantiels pour la banque ....Pour le conforter vous établissez un business plan (prévisionnel) pour le conforter dans la faisabilité de votre opération, car il ne manquera pas de faire vérifier par le service spécialisé, si votre opération est excellente ou moyennement bonne.....Par ailleurs, la banque risque d'être très fortement intéressée pour ses clients investisseurs en "loi Scellier"

Bonne réflexion car si votre propriété est divisible , vous serez devant une belle opportunité financière et votre occupation extérieure des lieux , risque fortement d'accélérer le départ de l'occupant sans droit ni titre !

Bien chaleureusement.

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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 28 Fév 2010, 07:22

Re bonjour,

Effectivement, cette affaire nous a semblé être une très bonne affaire.
Le bien est situé en zone UD. Pour que le terrain soit constructible, il faut 700m2 de terrain(plus 14m de facade). L'emprise au sol ne doit pas excéder 25% (le dépassement du cos est non réglementé mais la hauteur max est limitée à 9m).
Le foncier est de 3000m2, dont la totalité est constructible. Nous souhaitons détacher 2 lots de 700 m2 à 120 000 euros pièce (prix du marché en ce moment dans cette ville).
Nous pourrions ainsi rembourser notre crédit à la banque, et garder la maison sur plus de 1500 m2 pour rien. (dans le futur, nous envisageons de vendre la maison et de faire construire sur le terrain restant pour mettre en location).

Sans abuser de votre temps, j'ai deux questions supplémentaires.

1 - Comment se calcule la plus-value sur la revente des terrains (par rapport au prix de revente,ou de la superficie ?) ?
2 - J'aimerais avoir votre avis sur le dépot d'un permis groupé pour 3 maisons sur les 2*700m2 que nous souhaitons vendre. Cela nous permettrait de passer outre les limites fixées par la réglementation, tout en augmentant la rentabilité (dans ce cas, environ 100 000 euros par lot). Mais comment cela se passe t'il pour les compromis, le découpage...


Dans tous les cas, je retiens que je ne suis pas obligée d'attendre l'expulsion pour viabiliser, diviser et vendre une partie du terrain. Mon conjoint et moi sommes effectivement partisans des méthodes "douces", et à partir du moment ou nous ne devons plus rien à la banque, nous pouvons tout à fait attendre que cette dame s'en aille tranquillement.


Cordialement,
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar @ndreCROCHON » 28 Fév 2010, 19:33

Je constate que vous semblez être très au fait sur les règles d'urbanisme de votre propriété.

Dans un premier temps, je vous conseille de rencontrer un géomètre, pour procéder à la division parcellaire avec piquetage et, de rencontrer votre notaire pour répondre à votre question de la plus-value, qui sera de 28,10% du prix de vente, lors de la signature de l'acte authentique.

N'oubliez pas d'analyser la question de la TVA sur les parcelles, avec votre notaire et, de l'aborder plus sous l'angle du conseil plutôt que d'arriver avec une solution toute faite....Prenez note de tout ce qui sera dit par soucis de ne rien oublier....N'oubliez pas de lui parler de votre statut face à la diversité des opérations.

Profitez de votre contact avec le géomètre, pour le questionner sur la meilleure manière d'exploiter la rentabilité de l'ensemble, comme s'il s'agissait de son affaire ?

Vous voila face à un nouveau projet, qui risque sur la durée de vous ouvrir des portes nouvelles en dehors de votre activité principale.

Bien cordialement.

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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 28 Fév 2010, 20:31

Je vous remercie pour vos conseils que je vais m'empresser de suivre.

C'est effectivement notre première affaire immobilière mais nous avons essayé de nous renseigner le plus possible avant l'achat et de faire nous faire une petite idée avant d'acheter de la solution la plus rentable, tout en restant "réglo" vis à vis de la mairie... Nous avons rempli des poubelles entières de plans griffonnés de tous les découpages auxquels nous avions pu penser !

Il n'en reste pas moins qu'avant d'arriver au bout de ce projet, nous allons certainement découvrir plein d'autres choses.
Je dois avouer que je ne suis pas du milieu immobilier, mais je trouve cela très interessant, et j'ai hate de voir si pour cette première opération, nous ne nous sommes pas trompés.

Je vous remercie encore pour vos précieux conseils, et je ne manquerai pas de vous tenir au courant des évolutions... (j'aurai certainement encore besoin de vos éclairements !!!)

Cordialement,
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 01 Mar 2010, 19:53

Bonjour,

Je décris ci dessous mon entretien avec l'huissier, il y a peut être des personnes que cela peut interesser. Je compte sur vous, M. CROCHON, pour me corriger si je me trompe :lol:

La procédure d'expulsion se passe en 3 temps :

1 - Signification à l'occupant sans droits ni titre d'un commandement de quitter les lieux sous deux mois. Ce commandement sous entend un départ volontaire de l'occupant, ce qui fait qu'il ne tient pas compte de la période de trève hivernale.

2 - Passé ce premier déla de deux mois, l'huissier fait deux tentatives d'expulsion par ses propres moyens. Si sa démarche n'aboutit pas, il fait alors appel au préfet pour l'obtention de l'aide de la force publique.

3 - Le préfet a encore deux mois pour donner sa réponse. Passé ce délai, et sans réponse de la part du préfet, l'adjudicataire est en droit de demander au tribunal une indemnisation. La dessus j'ai un doute, car je ne vois pas comment l'occupant sans droit ni titre pourrait payer cette indemnité dans la mesure ou s'il est saisi, c'est qu'il doit avoir de gros problèmes d'argent


Ne pas oublier que pendant ce temps, l'occupant sans droit ni titre a tout à fait le droit de demander au préfet un déla supplémentaire pour quitter les lieux. Cela repousse donc d'autant les étapes décrites précédemment.

En espérant que ces renseignements puissent aider quelqu'un,

Cordialement,
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar @ndreCROCHON » 02 Mar 2010, 03:17

Tout d'abord merci d'avoir le réflexe de nous faire partager votre information.

Je vous avoue que je croyais que la seule procédure était celle N°1 , puis le Tribunal, puis le Préfet pour la décision d'expulsion.

En conclusion, dans les deux cas de figures, si l'occupant ne part pas de son propre chef, il est dans les lieux au moins pour 6 à 8 mois.

Au plaisir de vous lire !

Bien chaleureusement .

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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar superfunks » 03 Mar 2010, 11:07

La procédure décrite par BakarOI correspond également à ce que m'a exposé l'huissier en charge de mon affaire.
Sauf si le saisi demande un délai au juge de l'execution, il n'y a donc aucune raison de repasser devant le tribunal. (à noter, toute demande d'ammenagement de l'execution par l'occupant est non suspensive, la procédure suit son cours sans "temps morts")
Commandement de payer de l'huissier => Tentatives d'expulsion de l'huissier => Recours à la Force Publique demandé par l'huissier au Prefet => Obtention ou Refus de la Force Publique

L'huissier me confirme que si la procédure est bien ficelée,et sauf circonstances exceptionnelles, une expulsion peut se dérouler en 4 mois d'un bout à l'autre.
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 03 Mar 2010, 21:02

Si j'ai bien suivi, vous êtes engagé dans la même procédure que moi.
Cela m'interesserait beaucoup de savoir où vous en êtes et comment se goupille votre affaire.
Cela me permettra de me faire une idée réelle de ce qui m'attend.

Dans l'attente de vous lire,

Cordialement,
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar superfunks » 03 Mar 2010, 21:50

Effectivement, vous avez du voir mes autres posts, je suis en début de procédure, le bien a été acheté en janvier . Depuis :prise de contact impossible avec l'occupant des lieux, recours à huissier et commandement de quitter les lieux notifié par huissier mi fevrier...
Et vous, ou en etes vous?
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar BaKarOl » 04 Mar 2010, 05:49

Dans notre cas, nous avaons acheté en Octobre dernier, et la procédure a trainé, trainé, trainé...
Ce qui fait que nous n'avons eu la grosse que la semaine dernière, et le commandement de partir a donc été signifié cette semaine...
Nous n'avons pas pu non plus contacter cette dame, et nous sommes donc en attente de sa réaction face à ce commandement. MAis nous ne nous faison pas trop d'idées...

Par contre, notre huissier nous a laissé entendre que souvent, un peu d'argent en plus à l'ancien occcupant pouvait faciliter les choses... Est ce aussi votre cas ?
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar superfunks » 04 Mar 2010, 11:52

On m'a aussi conseiller la même chose, je n'y suis bien sur pas opposé; encore faut t'il que l'occupant daigne répondre à mes tentatives de dialogue...
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Re: Achat Maison par Adjudication et Procédure d'Expulsion

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Mar 2010, 03:39

Voilà des informations intéressantes qui augurent un délai raccourci et, c'est tant mieux pour l'adjudicataire.

Par ailleurs, c'est parfaitement vrai que, passé le délai de (2) deux mois du Préfet, l'adjudicataire est
parfaitement en droit de demander à l'état une indemnité compensatoire pour perte des loyers.

Tenez-nous au courant...

Bien chaleureusement.

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