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Procédure d'expulsion, conditions et recours
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Achat appartement loué bail

Messagepar axel19b » 04 Mai 2013, 10:36

Bonjour Monsieur Crochon,

Etant un jeune couple, et ayant suivi vos messages pendant de longs mois, nous avons franchis le pas et acheté un appartement aux enchères le 24 avril ! Merci pour vos nombreuses explications qui nous ont été d'une grande aide.
Toutefois, nous avons toujours une petite question.

En effet, nous avons acheté un appartement dans lequel il y a un locataire pour pouvoir y vivre par la suite.
Après avoir vu le locataire, nous avons ENFIN pu avoir accès au bail, celui-ci a été conclu le 15/10/2010 pour 3 ans, ce qui fait qu'il se termine le 15/10/2013. Toutefois, le délai de préavis n'est pas respecté car il aurait fallu envoyer la lettre AR le 15/04/2010 (à 3 semaines près...)
Ma question est donc la suivante, cela signifie t-il que le bail va être reconduit pour 3 ans étant donné que le délai de préavis n'est pas respecté? N'y a t il pas une règle particulière pour les enchères? Que pouvons nous faire dans ce cas?

Enfin, une dernière question, ce logement est géré par un administrateur de biens, or celui-ci a reçu le paiement du loyer du locataire le 1er mai. Avons nous le droit de récupérer ce montant du mois de mai étant donné que le jugement d'adjudication date du 24 avril? De plus, étant donné qu'il s'agit d'un administrateur de biens, celui-ci a surement reçu le dépôt de garantie, ce qui fait qu'on n'aura pas à le redonner au locataire en fin de bail?

Merci beaucoup pour vos précieuses réponses !

Bien à vous
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axel19b
 
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Re: Achat appartement loué bail

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Mai 2013, 06:51

axel19b a écrit:En effet, nous avons acheté un appartement dans lequel il y a un locataire pour pouvoir y vivre par la suite.
Après avoir vu le locataire, nous avons ENFIN pu avoir accès au bail, celui-ci a été conclu le 15/10/2010 pour 3 ans, ce qui fait qu'il se termine le 15/10/2013. Toutefois, le délai de préavis n'est pas respecté car il aurait fallu envoyer la lettre AR le 15/04/2010 (à 3 semaines près...)


Si l'on se place sur le plan juridique, le bail de votre locataire se trouve reconduit pour une nouvelle durée de (3) trois ans.

En effet, pour pouvoir dénoncer le bail en cours, la loi exige que le bail soit dénoncé (6) six mois avant la date anniversaire...A défaut, il se reconduit automatiquement par tacite reconduction pour une même durée.

Le fait que vous ayez acheté par Le TGI, ne vous confère aucun droit autre que celui de l'engagement des parties, c'est à dire par les termes du bail.

Il ne vous reste plus qu'à rencontrer le locataire pour lui proposer de libérer les lieux à la date anniversaire, voire avant son terme moyennant une indemnité compensatoire à définir avec votre locataire si celui-ci accepte le principe.

Si votre proposition retient l'attention de votre locataire et en accepte le principe, je vous invite à
prendre RDV avec votre avocat ou votre notaire, pour sceller votre accord final par écrit. (bien avoir un
exemplaire du bail)

axel19b a écrit:Enfin, une dernière question, ce logement est géré par un administrateur de biens, or celui-ci a reçu le paiement du loyer du locataire le 1er mai. Avons nous le droit de récupérer ce montant du mois de mai étant donné que le jugement d'adjudication date du 24 avril? De plus, étant donné qu'il s'agit d'un administrateur de biens, celui-ci a surement reçu le dépôt de garantie, ce qui fait qu'on n'aura pas à le redonner au locataire en fin de bail?


Tout d'abord, je vous invite à prendre RDV avec l'administrateur de biens pour vous faire connaître...Par contre, celui-ci vous demandera de justifier votre qualité de propriétaire par votre titre de propriété, que vous n'aurez qu'au jour où vous aurez payé le prix d'adjudication majoré des frais divers y attachés.

De toute manière, ne soyez pas inquiet sur le montant des loyers ceux-ci vous seront réglés le moment venu.

Tenez-nous au courant...

Bien cordialement.

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Re: Achat appartement loué bail

Messagepar axel19b » 24 Mai 2013, 07:35

Bonjour M. Crochon,
Tout d'abord merci pour votre réponse rapide et complète.
Je viens vous donner des nouvelles, j'ai donc proposé au locataire un accord à l'amiable et suis en attente de réponse.
De plus, j'ai réussi à récupérer le dossier de gestion de l'appartement auprès de l'administrateur de biens, je perçois donc déjà des loyers.

Enfin, ma question concerne dorénavant les frais annexes à la vente.
En effet, j'ai eu une grande surprise en apprenant qu'en plus de:
- payer des honoraires de mon avocat qui a enchéri pour moi (2000 euros)

Je devais également payer les émoluments de l'avocat poursuivant (1700 euros). Est ce normal?

Aussi, je dois également payer les droits d'enregistrement notifiés par l'administration fiscale, qui s'élève à environ 6% du montant total de l'adjudication. Est ce normal?

Merci pour vos réponses

Bien à vous
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Re: Achat appartement loué bail

Messagepar @ndreCROCHON » 29 Mai 2013, 01:43

axel19b a écrit:Enfin, ma question concerne dorénavant les frais annexes à la vente.
En effet, j'ai eu une grande surprise en apprenant qu'en plus de:
- payer des honoraires de mon avocat qui a enchéri pour moi (2000 euros)


Le montant des honoraires de votre avocat est très convenable, plutôt en fourchette basse que haute.

Les honoraires de l'avocat poursuivant représentent les frais préalable à la mise en vente et franchement,
ils sont là aussi en fourchette basse.

Quant aux droits de mutation, ils sont de 5,09 % du prix de vente.

Bonne lecture...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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