[musk]

- acquisition à la barre du tri d'un immeuble désigné comme maison habitation avec terrain
- cahier des charges consulté comme d'usage au greffe
- bien visité ; le jour de la visite => présence salle d'eau WC chauffe eau, évier , fosse septique ce qui laisse présumer le raccordement au réseau d'eau (maison utilisée par le débiteur saisi en résidence 2) conformément au règlement sanitaire du département...
- post enchère : adjudicateur apprend fortuitement par service de la mairie que le hameau sur lequel est implanté le bien est alimenté par service des eaux privés
Service des eaux (privé) consulté => il indique que le bien était préalablement raccordé clandestinement au réseau privé d'eau par l'ancien propriétaire
=> eau est coupé sans possibilité d'adhérer au syndicat des eaux privé (capacité insuffisante)

cette particularité n'était pas mentionné dans cahier des charges

quid possibilité annulation de la vente ? erreur (qualité substantielle) et non pour vice caché (non garanti)
quid obligation de délivrance du bien et garantie d'éviction

quelle procédure (auprès du JEX ? de l'avocat rédacteur du cahier dont la responsabilité semble écartée car il n'a fait que rédiger un doc sur la foi des mentions huissier ou expert) ?

Merci pour votre expertise

[@ndreCROCHON]

"Service des eaux (privé) consulté => il indique que le bien était préalablement raccordé clandestinement au réseau privé d'eau par l'ancien propriétaire
=> eau est coupé sans possibilité d'adhérer au syndicat des eaux privé (capacité insuffisante) "

En vous lisant, je suis amené à insister, en disant à nos lecteurs, qu'avant de se porter acquéreur d'un bien
immobilier, il était sage de se transporter aux services techniques de la Mairie pour s'assurer qu'il n'existe pas une servitude particulière, du genre de celle dont il est fait état.

Franchement cette servitude est vraiment d'un caractère très particulier pour ne pas dire quasiment invraisemblable.
Pourtant elle est bien là.

Maintenant, même s'il s'agit d'un réseau particulier, je doute fort qu'il puisse vous priver d'eau qui, est un élément
vital de vie d'un foyer.

Personnellement, je prendrais RDV avec le Président du réseau privé afin d'essayer de trouver un protocole
d'accord....Vous pouvez aller dans son sens en lui disant que :" vous comprenez son attitude face à un tricheur,
mais que vous ne pouvez être tenu pour responsable car, vous n'avez aucun lien avec cette personne "

En même temps, j'irais faire mes civilités à Mr le Maire en qualité de nouveau citoyen sur sa commune , tout en lui expliquant le grave problème que vous rencontrez au titre du réseau d'eau privé, en lui demandant son avis et plus encore son conseil .

En me lisant, je suis tenté d'inverser l'ordre des visites.

Sur le plan juridique , il ne fait aucun doute que, l'on vous a caché une servitude notoirement importante puisqu'elle
porte totalement atteinte à la jouissance du logement en bon père de famille. ...Cet élément, vous ayant été caché , vous demandez au JEX, l'annulation pure et simple de la vente nonobstant des dommages et intérêts pour défaut d'information d'une servitude portant atteinte à la jouissance du bien et tromperie sur la chose vendue car, si vous en aviez eu connaissance de cette servitude, vous ne vous seriez jamais porté acquéreur de ce bien immobilier.

Tenez-nous au courant de la suite....

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[musk]

cette affaire est effectivement très atypique
cependant, et pour mémoire, le bien se situe en zone U et une note de renseignement d'urbanisme avait été demandée par l'avocat mandataire, puis retournée, visée par la commune
Sur cette note, il n'est pas fait mention de cette particularité (réseau d'eau privé) et le fait que le dit bien soit situé en zone U, au cœur d'un hameau, laissait à l'évidence penser que cette propriété était bien alimentée en eau.
cette "servitude" n'était donc pas décelable ... même pour un initié !
si j'avais eu à acquérir un bien à usage d'habitation à 1/2 h de Wagadoudou, j'aurai effectivement fait preuve de plus de diligences ...
quant à l'aspect négociation .. il est probablement à privilégier
mais ma question portait uniquement sur l'aspect juridique de cette affaire : sur quel(s) fondement(s) et vers qui se retourner car ... l'adjudicataire de son côté à enchéri en toute bonne foi et il serait inéquitable de lui laisser la charge d'un éventuel recouvrement auprès du syndicat des eaux par ex ou du débiteur saisi (tenu à l'égard de l'adjudicataire de la délivrance du bien et à la garantie d'éviction ...)

Quand à l'avocat ayant eu à rédiger l'état descriptif sur la foi des mentions d'un constat d'expert ou d'huissier ; il ne me semble pas avoir commis une faute d’inattention en établissant le cahier des charges ... (bien que je pense que désormais il fera preuve d'une vigilance particulière sur ce point ...)

merci pour votre réponse
Bien cordialement SD

[@ndreCROCHON]

Comme j'ai pu le préciser moult fois, je ne suis pas avocat donc, je me garderai bien de vous donner un conseil
sur un problème en responsabilité de l'un des intervenants....Qui, mieux que l'avocat de l'adjudicataire est en
mesure de lui répondre ?

Navré, de ne pas pouvoir vous apporter la réponse que vous attendiez !

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[musk]

merci pour votre réponse !
la question précédemment posée l'était sur la forme ...
par contre ,
je me ,posais nlle question suite à votre remarque concernant l'éventuelle annulation (vice de consentement) par le JEX _
l'annulation de la vente pour vice de cons (qui porterait sur le fond) est elle de sa compétence ?

dernière question (ouf ... me semble t il entendre

le transfert de PR (et de risque ...) est il retardé après la purge des 10 jours pendant lesquels un autre candidat a la possibilité de surenchérir ? si aucune surenchère ... le transfert de PR est il rétroactif (1ere adjudication) ? (rappel : vente judiciaire)

merci encore

CDT

[@ndreCROCHON]

L'avocat de l'adjudicataire est parfaitement en droit de demander en référé au JEX du TGI , l'annulation de la vente
pour les motifs qu'il mettra en avant, après s'être assuré de la régularité des arguments de sa demande...Ce qui
ne veut pas dire qu'il obtiendra une réponse favorable à sa demande.

Pour répondre à votre question, l'adjudicataire devient propriétaire du bien dès l'annonce par son avocat des coordonnées de son client...Toutefois, suivant les usages, l'adjudicataire devra purger les 10 jours durant lesquels, il peut y avoir une surenchère du 10ème du prix de l'adjudication...Au delà, il est bien le propriétaire avec évidemment l'obligation d'en payer le prix augmenté des frais divers, dans le délai de 60 jours..

Si d'aventure, il y a un surenchérisseur , l'adjudicataire initial se trouve être totalement dessaisi de ses obligations
contractuelles, puisqu'il y a substitution au profit du surenchérisseur.

Tenez-nous au courant du développement de cette affaire....

Bien cordialement

@ndré CROCHON

[musk]

bonjour,

je ne suis pas certain qu'un référé auprès du JEX pour annulation de la vente au motif d'une erreur substantielle soit la bonne procédure ? est ce de sa compétence ?

ne doit on pas saisir le juge du fond ?

je vous tiendrai informé des suites car négociation lancée ...

merci

[musk]

au fait ;;; autre question

depuis le 01012012, obligation pour tout vendeur (et il me semble que la vente judiciaire n'échappe pas à cette règle impérative ?) de fournir diag assainissement individuelle si non raccordé au collectif

dans cette vente > au 010112, omission du mandataire qui n'a pas visée cette obligation légale

je vais faire procéder à ce diag => si fosse non conforme ? obligation pour le vendeur de mise aux normes, qui n'a pas respecté ses obligations (fournir un diag antérieurement à l'adjudication ...

merci

[@ndreCROCHON]

"depuis le 01012012, obligation pour tout vendeur (et il me semble que la vente judiciaire n'échappe pas à cette règle impérative ?) de fournir diag assainissement individuelle si non raccordé au collectif "

Je suis tenté de mettre un bémol à cette nouvelle disposition et, nous allons essayer de voir pourquoi .

Aux termes de l'article 36 du décret du 27 Juillet 2006, le procès-verbal de description comprend:

1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;
2° L'indication des conditions d'occupation et d'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se
prévalent;
3° Le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété;
4° Tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis,notamment, par l'occupant.

Formalités annexes facultatives

Métrage des lots de copropriété.
L'huissier pourra aussi faire appel, si nécessaire, à un professionnel, par exemple, pour effectuer un mesurage des
lots de copropriété dans le cadre de la loi du 18 décembre 1996, dite "loi Carrez", dont on peut conseiller l'application, bien que la Cour de cassation ne la déclare pas obligatoire en matière de saisie immobilière, au motif
qu'un jugement d'adjudication ne constituant pas un " contrat réalisant ou constatant une vente", les dispositions
de la loi du 18 décembre 1996 sont sans application aux ventes sur poursuites de saisie immobilière.

(source "Guide Pratique de la Saisie Immobilière" Editions Litec Auteurs Maîtres Hervé CROZE & Christian LAPORTE)

Vous comprenez sûrement mieux ma phrase d'attaque ! ..Plus concrètement, je n'ai aucune certitude sur l'obligation
de présenter un diagnostic sur l'assainissement du logement.

Tenez-nous au courant....

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[musk]

Le dossier de diagnostic technique et son champ d'application
La texte de référence est l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation :

– I. – En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges. [...]

En ce qui concerne les ventes publiques (ventes aux enchères judiciaires ou amiables)
L'obligation de fournir à l'acquéreur un dossier de diagnostic technique s'applique aux "ventes publiques" (CCH, art. L. 271-4, I, al. 1er), lequel doit être annexé au cahier des charges avec sa note d'information générale.

EX : Loi Carrez => vente judiciaire, quel est le point de départ du délai de l'action en réduction du prix ?
Le délai d'exercice de l'action en réduction du prix commence à courir à compter du jour où l'adjudication est définitive.
Je continue à investiguer (peut être en essayant de joindre l'auteur de l'ouvrage que vs m'avez indiqué ... ouvrage que je commande rapidement ... vraiment peut de transparence sur ces ventes judiciaires ... du moins sur les garanties apportées à l'adjudicataire
Merci

[@ndreCROCHON]

Je vous remercie et vous félicite de nous apporter des informations juridiques qui, semblent ne pas reprendre
l'analyse citée dans mon post précédent...Je sais par expérience que le droit est parfois très évolutif et, nous ne
pouvons que nous en féliciter car, elle ne fait que s'adapter parfois, aux évolutions techniques.

Par contre, nous ne pouvons comparer que des choses comparables...En effet, l'assainissement ne me semble pas
rentrer dans l'ensemble des diagnostics obligatoires (sous toutes réserves).

Notre site est une tribune libre et doit le rester, surtout si elle fait avancer les choses dans la bonne direction ,
c'est-à-dire une plus grande compréhension du juridique, pour une plus grande connaissance, accessible à tous
nos membres et lecteurs.

A très bientôt le plaisir de vous lire.

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[musk]

http://www.notaires.fr/notaires/diagnostics-immobiliers
=> pour les diags (fosse septique fait - sauf erreur de ma part - partie des diag de l'immo regroupés dans dossier unique (DDT)
Par ailleurs,
il serait intéressant de développer un tableau comparatif entre les garanties de l'acquéreur dans le cadre à la vente de gré à gré ... et celles (bcp moins transparentes ...) de l'adjudicataire dans le cadre de la "vente" sur saisie immobilière

intéressante décision crs cass 3/10/2002 : jugement d'adjudication ne constituant pas un contrat réalisant une vente ... mais dans ce cas, si ce jugement ne constitue pas un contrat réalisant une vente, pourquoi les cahiers des charges rédigés par les avocats (intitulés charges et conditions de la vente ...!) son tapissés de conditions particulières et de clauses d'exclusions du genre non recours en matière de vice caché etc ... que l'on retrouve dans les contrats de vente de gré à gré
Ex : le saisi conserve apparemment les obligations du vendeur d'immeuble dans l'éventualité où il serait réputé constructeur au sens le l'article 1792 - 1 etc ...de quoi entretenir une certaine confusion ...

existe t'il d'autres arrêts plus récents ? car la valse à 4 temps des arrêts ... contre arrêts ... de principe ...d'espèce ... des lois, décrets ...nécessite une mise à jour permanente ... je suis dans l'attente de l'ouvrage recommandé (Hervé CROZE)

Merci

[musk]

http://condat.blogspot.fr/2010/02/de-la ... ation.html

cet article est susceptible de vous intéresser, me semble t'il ?

Bien CDT

[@ndreCROCHON]

Nous sommes plus perçus par nos membres, comme un moyen de leur apporter une aide, face à une
situation donnée souvent difficile, pénible et préoccupante...Plutôt que l'analyse des lois qui régissent
divers aspects des saisies immobilières.

http://www.notaires.fr/notaires/diagnostics-immobiliers

Le site que vous citez est très intéressant, car il permet de lister les diagnostics obligatoires dans une
vente de gré à gré, mais il ne répond pas aux diagnostics obligatoires dans une vente aux enchères sur
saisie immobilière.

En clair, nous pourrions penser que la liste des diagnostics est totalement transposable, mais dans les
faits, il n'en est rien pour les ventes immobilières aux TGI.

Dans cet esprit, vous savez qu'un logement en copropriété doit faire l'objet d'un métré dit "loi Carrez"...
Nous pouvons raisonnablement penser que, cette disposition avait pour vocation d'imposer une vente
non plus sur une surface approximative, mais réelle.

Alors, pourquoi cette disposition ne concerne pas les ventes de villas ? ...Pourtant, si la surface habitable
est un élément important puisqu'il permet d'en déduire un prix au mètre carré...Alors, ne pensez-vous pas
que cette logique devrait s'appliquer systématiquement à tous biens immobiliers dont notamment les villas ?

Des bruits courent que, le législateur envisage d'imposer la loi Carrez pour la vente de villas, maison etc...

Bonne méditation.

Bien à vous.

@ndré CROCHON

[musk]

Bonjour M. CROCHON,
le critère pour loi carrez n'est pas appt "vds" villa mais copro car les villas en copro horizontale sont également éligibles au mesurage ! pour les stats de vente : + difficile pour des villas (grands terrains et vaste sous sol par ex) de ramener à une valeur unitaire (m² pondéré sol inclus ?)
dans le même ordre d'idée : pourquoi diag élect. obligatoire dans le cas des ventes et pas dans le cadre des locations : un défaut de terre s'avère dangereux dans les 2 cas ...
Le règlement des situations difficiles (ex : mon cas ! ) passent hélas et parfois par l'analyse de certains textes de loi ... qui peuvent permettent au modeste justiciable de se mieux défendre et de prendre ... une partie de son desti n en main !
Mais ceci est un autre débat :
par contre je reviens sur l'article L 271 4 CCH qui prévoir qu'en cas de vente publique (...j'ai bien noté qu'un arrêt isolé de la cours de cass - 2002 - relatif à l'application de la loi carrez stipulait qu'un jugement d'adjudication ne constituait pas un contrat constatant une vente ...) que les diag doivent être annexés au cahier des conditions de vente ... ce qui désormais semble la règle (p 52 guide de la saisie immob.)

et le fait que le jugement d'adjudication ne constitue pas un contrat ... constatant une vente (pourtant d'un côté : pollicitation et si accord => vente !?) n'exonère pas les principaux acteurs de toute responsabilité, ni de certaines règles de dt commun propres aux contrats (vice de consentement par ex !) à l'exception art 1649 CC (recours aux vices cachés exclu)
Par ailleurs, l'art 45 du décret du 27/07/2006 précise que les conditions de vente (encore le mot vente ...) est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant et que l'avocat rédacteur ne peut s’exonérer de ses fautes par une clause de non responsabilité à l'égard de l'adjudicataire (à relativiser : voir c cass ch civ 25/10/2010 09-70-767) ... le fait d'avoir omis d'indiquer qu'un bâtiment à destination d'habitation n'était pas relié au réseau d'eau communal est il constitutif d'une faute ?
A suivre
B W end