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MANDAT DE VENTE ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Messagepar agence c21 » 20 Aoû 2013, 16:49

Bonjour,

Je suis responsable d'une agence immobilière.

Le liquidateur d'une SCI accepte que je le mette en relation avec des acquéreurs potentiels, au travers d'un mandat de recherche, mais refuse le mandat de vente : le travail de l'agence n'étant pas protégé par un mandat signé de l'acquéreur, et refusant d'ordinaire ce type de mandat, je souhaiterais savoir si le liquidateur est fondé dans sa demande, et de quel texte de loi, ou du code de la consommation, il peut se prévaloir pour refuser un mandat de vente non exclusif.

Merci de votre aide.

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Re: MANDAT DE VENTE ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Aoû 2013, 00:20

agence c21 a écrit:Le liquidateur d'une SCI accepte que je le mette en relation avec des acquéreurs potentiels, au travers d'un mandat de recherche, mais refuse le mandat de vente : le travail de l'agence n'étant pas protégé par un mandat signé de l'acquéreur, et refusant d'ordinaire ce type de mandat, je souhaiterais savoir si le liquidateur est fondé dans sa demande, et de quel texte de loi, ou du code de la consommation, il peut se prévaloir pour refuser un mandat de vente non exclusif.


Nous pouvons penser que, le liquidateur judiciaire n'a pas la qualité juridique pour signer aux lieux et place du gérant de la SCI, un mandat de vente sans exclusivité.

Par contre, un mandat de recherche peut être regardé comme une action fondamentale, servant au mieux les intérêts de la SCI, en organisant la recherche d'un acquéreur potentiel, sur la base d'une valeur estimée et sous l'angle d'une vente amiable, plutôt que celle d'une vente forcée du TGI, plus longue, sûrement plus coûteuse et à l'issue incertaine pour la SCI.

Par ailleurs, vous semblez mettre en doute la portée du mandat de recherche ( "le travail de l'agence n'étant pas protégé par un mandat signé par l'acquéreur ")...Pouvez-vous nous dire, s'il existe une jurisprudence qui corrobore votre affirmation ? Si OUI, nous communiquer les références de cette jurisprudence ?

Pour ma part, je considère que si vous trouvez un acquéreur, vous pouvez dans un premier temps, lui faire signer un bon de visite et s'il manifeste une réelle intention d'acquérir, vous devez lui faire signer, à son tour, un mandat de recherche en mettant à sa charge le montant des honoraires convenus et acceptés par le liquidateur judiciaire...Vous devez impérativement justifier de ce document du mandat de recherche provenant de l'acquéreur, avant la signature de tout avant-projet pour pouvoir prétendre légalement à une commission laissée à la charge de l'acquéreur.

Dans l'attente du plaisir de vous lire...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: MANDAT DE VENTE ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Messagepar agence c21 » 21 Aoû 2013, 14:14

Merci de votre réponse rapide.

En ce qui concerne le mandat de recherche : nous avons connu plusieurs déboires par le passé, car dans le cas d'un mandat de recherche, c'est l'acquéreur qui nous mandate, et non le vendeur... celui-ci n'est donc pas engagé vis-à-vis de l'agence (malgré le bon de visite qui s'adresse d'ailleurs également à l'acquéreur, et non au vendeur). Et nous avons plusieurs fois essuyé le refus d'un vendeur (refus de signer le compromis de vente) n'ayant donc pas souhaité signer de mandat de vente avec notre agence (après nous avoir conseillé de faire signer un mandat de recherche à nos acquéreurs...), et ne se sentant donc pas engagé vis-à-vis de l'agence. Nous refusons donc catégoriquement désormais ce type de procédure (pas de jurisprudence reconnue, mais ventes perdues car compromis non signés, en tout cas, avec notre agence !!)

A noter : ce liquidateur avait déjà signé avec nous un précédent mandat non exclusif (périmé, à ce jour, puisqu'au delà des 15 mois (3+12) de durée de vie du mandat : objectant qu'il s'agissait alors d'une erreur, puisqu'il n'est pas possible (sic) "pour le liquidateur d'indiquer un prix de vente"... J'avoue ne pas avoir trop de recul sur ce type de cas. Est-ce parce que le prix est une enchère en ce cas ? A signaler qu'il n'y a aucune reprise d'activité, juste la vente des murs acquis par la SCI.

Je suivrai votre conseil et, en plus du bon de visite, remettrai donc un mandat de recherche dûment signé et complété des prix EXACTS négociés (net vendeur et honoraires agence) afin de faire reconnaître notre prestation par le notaire du Liquidateur (+ un droit de regard sur l'acte notarié pour y contrôler la notification de notre intervention dans la transaction).

A très bientôt sur ce forum d'échanges actif et instructif !

C. 21
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Re: MANDAT DE VENTE ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Messagepar agence c21 » 21 Aoû 2013, 16:01

je viens d'obtenir, d'un formateur en droit immobilier la réponse suivante :

"Non seulement il en a le droit, mais il en a surtout l'obligation juridique ! Il n'est pas habilité à signer un mandat de vente car il faudrait au préalable une décision du TC (ou du TGI selon le genre de liquidation) sur la mise en vente à un prix déterminé, puis ensuite une nouvelle décision si le prix baisse. Donc sa méthode est la bonne..... Et je pousserais le bouchon plus loin : on ne signe pas dans ce cas un compromis de vente, mais une promesse unilatérale d'achat (et non une offre d'achat usuelle des agences)"

Tout a l'air de s'orienter vers un mandat de recherche, confirmant également votre avis. Merci encore. Cordialement, C21
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Re: MANDAT DE VENTE ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Messagepar @ndreCROCHON » 21 Aoû 2013, 22:58

En c
agence c21 a écrit:e qui concerne le mandat de recherche : nous avons connu plusieurs déboires par le passé, car dans le cas d'un mandat de recherche, c'est l'acquéreur qui nous mandate, et non le vendeur... celui-ci n'est donc pas engagé vis-à-vis de l'agence (malgré le bon de visite qui s'adresse d'ailleurs également à l'acquéreur, et non au vendeur). Et nous avons plusieurs fois essuyé le refus d'un vendeur (refus de signer le compromis de vente) n'ayant donc pas souhaité signer de mandat de vente avec notre agence


Vous savez sûrement, qu'à défaut d'obtenir du vendeur un mandat simple ou exclusif, la loi "Hoguet" vous interdit de communiquer sur le bien du vendeur...En clair, si vous le faites sans mandat, vous êtes en totale infraction avec la loi.

Donc, essayer d'obtenir un mandat de recherche ne s'applique qu'à l'acquéreur que dans trois cas,
à savoir :

- Vous disposez d'un mandat du vendeur (impératif).

- Vous voulez épargner à votre acquéreur les droits d'enregistrement sur vos honoraires et dans ce cas le mandat de recherche est impératif et j'insiste sur un point très important, vous devez pouvoir justifier sur le registre des mandats
l'inscription de celui-ci avec le N°..... d'ordre correspondant, sa date, avant la signature de l'avant-contrat...Faute de l'avoir fait, vous êtes non seulement en infraction avec la loi, mais en plus votre acquéreur peut refuser de vous payer votre commission.

- Vous obtenez un mandat de recherche du liquidateur judiciaire qui agit par subrogation du gérant de la SCI, donc du vendeur.

Il va s'en dire que, le jour de la signature de l'avant-contrat chez le notaire, vous devez demander au notaire qu'il relate le mandat de recherche en date du........N°........et qu'il est convenu entre les parties, que la commission TTC de .........€ est à la charge exclusive de l'acquéreur...En plus, vous devrez faire signer à votre acquéreur une reconnaissance d'honoraires .

Bonne lecture...

Cordialement.

@ndré CROCHON
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