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Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar Zirouze » 08 Sep 2011, 17:48

Bonjour,
ne trouvant pas de réponse sur ce forum ni sur Google, je viens vous demander de l'aide.

La situation est la suivante: nous avons visité une maison qui est en vente dans le cadre d'un héritage. Cette maison nous intéresse et nous souhaitons faire une offre. Depuis nous avons appris qu'un mandataire de justice était saisi du dossier pour la moitié de cette vente. En effet la maison qui est issue d'une succession est vendue par un frère et une soeur. Le frère ayant une liquidation judiciaire sur le dos depuis pas mal d'années c'est un mandataire qui s'occupe de la vente bien que la soeur, qui elle est en dehors de toute liquidation, tente de trouver un acheteur au meilleur prix de son côté.
Il y a eu une seule offre déposée. 150K€. C'est la soeur qui a trouvé cet acheteur et elle a signé une promesse de vente.
Le liquidateur a reçu copie de cette offre et l'a enregistré. Il m'a cependant précisé que la promesse de vente n'avait aucune valeur. Ce que je comprends vu la situation.
Depuis nous avons décidé de faire une offre à 160K€, sur "conseil du mandataire et du notaire", pour être sur que notre offre soit retenue par le juge.
Or aujourd'hui la soeur m'a appelé pour nous dire de ne pas présenter notre offre car de toute façon elle la refuserait. Elle m'a tout d'abord avancé l'argument de la moralité puisqu'elle s'est engagée avec les autres acheteurs potentiels, mais j'ai vite compris en lui annonçant le montant supérieur de mon offre que les chiffres officiels étaient peu important pour elle; elle m'a laissé entendre qu'une enveloppe aiderait à une décision et que celle proposé par les acheteurs à 150K€ était intéressante. A nous de faire mieux.
Elle me demande donc un dessous de table et comme je n'y compte pas, elle refusera d'apposer sa signature sur nos 160k€ alors qu'il semble logique que le juge nous choisisse.

Ma question est la suivante:
Y a t il moyen d'obtenir la maison avec notre offre à 160K€ en respectant la procédure légale, donc acceptation du juge, et de "forcer" cette dame à signer?
ou est ce peine perdue car in fine la décision appartiendra à cette héritière non soumise à la liquidation?

J'en ai parlé au mandataire; il me répond que notre offre sera acceptée avec 10K€ de plus par le juge mais si l'héritière ne signe pas, on n'aura pas la maison. Mais que d'un autre côté le juge refusera l'offre à 150K€ meme si elle a déjà été acceptée par l'héritière car une offre supérieure est proposée.

Bref, ça sent le status quo. Quelqu'un aurait il des informations, ou une solution?
Je sais bien que le dessous de table qui accompagne les 150K€ n'est pas légal, mais quoi faire contre ça?

Merci de votre aide.
Cordialement.
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Re: Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Sep 2011, 22:37

Effectivement la soeur est parfaitement en droit de refuser de signer un compromis même si votre offre
est supérieure à celle qu'elle a accepté.

Dans ce dossier, il y a deux héritiers, l'un est en liquidation judiciaire et l'autre est un coïndivisaire.
Ces deux dossiers ne sont pas soumis à la même juridiction, à savoir :

- Pour le frère, c'est le tribunal de commerce et le TGI car c'est à lui de ester contre
sa soeur pour sortir de l'indivision.

- Pour la soeur supposée refuser de signer un compromis de vente elle dépend du Tribunal de grande instance, suite à la requête du juge-commissaire en demandant une vente en licitation....Délai environ (2) deux ans si la soeur "Traîne des pieds"....Pour le liquidateur judiciaire cette éventualité est à éviter en raison de la durée de la procédure....Donc il va lui falloir jouer de diplomatie en laissant
entendre à la récalcitrante qu'une vente aux enchères lui procurera un prix final sûrement inférieur à
l'offre de 160.000 €.

D'ailleurs, c'est le discours que je vous invite à tenir avec la soeur en lui précisant que votre notaire
vous a vivement déconseillé de vous prêter à une dissimulation....Par contre, vous pouvez lui dire que
la vente ira à son terme, c'est-à-dire très rapidement, en proposant de lui justifier votre capacité
financière ainsi que l'accord du concours de votre banque et que dans la vie, il est souvent préférable
de savoir prendre des décisions personnelles, plutôt que de les confier aux tribunaux.

Tenez-nous au courant de la suite de votre affaire...

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar Zirouze » 09 Sep 2011, 05:48

Bonjour, et merci de votre réponse.

Un point reste important pour la prise de décision de la soeur, c'est que l'offre à 150K€ qu'elle souhaite retenir, est accompagnée d'une dissimulation et je pense que l'ensemble dépasse largement les 160K€ que nous proposons. J'ai eu l'information par la femme du frère (donc sa belle soeur) et c'est bien ce que l'héritière m'a laissé entendre, à savoir que mon offre à 160k€ restait moins intéressante que l'autre.
Dans votre réponse d'hier soir, je comprends que si je dépose mon offre auprès du mandataire et que le juge semble la préférer au vu de la différence de montant, on serait partis pour une procédure longue du type enchères. C'est bien ce que la soeur redoute, et c'est certainement pour cette raison qu'elle m'a appelé et a insisté pour que je ne fasse pas d'offre.
Selon vous que dois je faire? Laisser tomber l'achat de cette maison? Tenter de déposer tout de même une offre quitte à se lancer dans une procédure?
Puis-je informer le mandataire ou le notaire de la dissimulation liée à l'offre de 150k€ pour leur expliquer la décision catégorique de la soeur? et de quelle manière?

Nous insistons encore quelques jours sur ce projet. Les offres seront présentées au tribunal le 14 septembre.
Cette maison nous tient réellement à coeur; c'est une opportunité professionnelle pour nous. Cela fait des années que nous cherchons un bien immobilier de ce type aussi bien placé sur la commune.

En vous remerciant de votre attention.

Cordialement.

Alex.
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Re: Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Sep 2011, 10:29

La logique prêche en votre faveur, c'est-à-dire qu'en refusant votre offre supérieure de 10.000 € à
celle qu'elle a recueilli, c'est qu'il y a anguille sous roche....Parfois en voulant trop gagner les
circonstances se retournent contre son auteur !

C'est vrai que si la soeur refuse d'accepter votre offre, le juge-commissaire demandera au TGI
une vente aux enchères en licitation....Votre proposition tombera d'elle même, mais si vous êtes
patient peut-être que vous serez ultérieurement l'adjudicataire final à un prix inférieur ?

"Dans votre réponse d'hier soir, je comprends que si je dépose mon offre auprès du mandataire et que le juge semble la préférer au vu de la différence de montant, on serait partis pour une procédure longue du type enchères. C'est bien ce que la soeur redoute, et c'est certainement pour cette raison qu'elle m'a appelé et a insisté pour que je ne fasse pas d'offre."

Bien sincèrement en l'état actuel des choses, vous êtes en position de force car vous pouvez développer
verbalement avec la soeur qu'une vente aux enchères ne serait pas une opération avantageuse pour elle
et son frère.

Ce qui risque de se produire, c'est que son acquéreur monte la toise au dessus de votre offre en
gommant la supposée dissimulation.

"Selon vous que dois je faire? Laisser tomber l'achat de cette maison? Tenter de déposer tout de même une offre quitte à se lancer dans une procédure?"

Vous êtes le seul à pouvoir vous positionner en écoutant que votre intériorité !

"Puis-je informer le mandataire ou le notaire de la dissimulation liée à l'offre de 150k€ pour leur expliquer la décision catégorique de la soeur? et de quelle manière?"

Ne venez pas sur ce terrain car vous ne pouvez apporter la preuve de vos allégations, bien que votre
analyse me paraît juste...Au contraire développez en mettant en avant les arguments de mon post
précédent et vous pouvez rajouter qu'une dissimulation ne peut que l'exposer à un retour de flamme
surtout quand il y a un liquidateur judiciaire dans l'opération et que sur le plan fiscal en ligne directe
vous n'êtes sûrement pas imposable ....Alors pourquoi vous exposer inutilement.

Tenez-nous au courant de la suite....

Très cordialement.

@ndré CROCHON
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Re: Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar Zirouze » 10 Sep 2011, 08:15

Bonjour,
voici les nouvelles.
J'ai eu le mandataire au téléphone hier. Je lui ai expliqué que la soeur m'avait appelé la veille pour me demander de ne pas déposer notre offre. Le mandataire m'a tout de suite dit que ça semblait bizarre qu'elle refuse 10K€ supplémentaires, que ça cachait quelque chose. Je ne me suis évidemment pas permis de lui parlé de dissimulation, cependant il me l'a évoqué lui même en m'expliquant que ce serait certainement une levée de soupçons pour le juge.
Il y a apparemment des antécédents avec cette soeur qui leur a déjà fait pas mal d'histoires. Donc je ne sais pas si le mandataire va la contacter pour savoir ce qu'il en est et tenter de la raisonner ou si il va laisser avancer les choses telles quelles jusqu'au juge. Le mandataire m'a demandé, si nous le souhaitons toujours, de lui transmettre l'offre à 160K€ et de ne pas tenir compte de ce que dit la soeur.
Il m'a également expliqué que ça pourrait entrer dans une longue procédure si la soeur refuse notre offre. Nous sommes conscients de cette éventualité. Cependant cela ne nous dérange pas d'attendre, la maison nous intéresse réellement.
Pour la suite il m'a parlé d'une procédure d'enchères, je pense que c'est la vente en licitement dont vous me parliez. A ce sujet j'ai une question technique: comment cela se passe?
C'est à dire:
-Faut il être représenté par un avocat?
-Est ce une vente dite à la bougie?
-Y a t il une somme à déposer avant de pouvoir faire une enchère?
-Y aura t il des frais supplémentaires pour nous?

Merci d'avance.

Cordialement.

Alex.
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Re: Héritiers ou mandataire, qui choisit l'offre d'achat?

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Sep 2011, 23:52

"Faut il être représenté par un avocat? "

Oui, il est le seul à pouvoir enchérir pour votre compte au TGI.

"Est ce une vente dite à la bougie? "

Oui, bien que dans ce domaine le TGI de Lyon dispose d'un chrono en lieu et place de la bougie.

"Y a t il une somme à déposer avant de pouvoir faire une enchère? "

Au lieu de vous répondre, je devrais vous inviter à lire les posts antérieurs...Vous avez de la chance,
je suis dans un bon jour....Oui, vous devez déposer le montant des frais préalables cités dans le cahier des conditions de vente, ainsi que dans la communication....A ce montant, certains avocat vous demanderont un acompte de 10 % du montant de la mise à prix avec toutefois un minimum de 3.000 € trois mille euros.

"Y aura t il des frais supplémentaires pour nous? "

Comptez au total du montant de l'adjudication définitive environ 10 à 15 % (frais préalables - avocat-
droit d'enregistrement)

A qui dois-je envoyer ma note d'honoraires ?

Je plaisante, mais à l'avenir soyez plus curieux en lisant un maximum de posts, vous y apprendrez
au-delà de toute attente.

Bonne lecture et tenez-nous au courant de la suite de votre affaire.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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