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Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 04 Mai 2011, 17:00

Bonjour à tous et merci d'avance pour les renseignements que vous allez m'apporter.

Voici la situation: Nous avons visité par le biais d'une agence immobilière une maison. L'agent nous a dit que la maison n'était plus habité depuis plusieurs mois car la vendeuse habite dorénavant chez son compagnon et que l'ancien locataire est parti depuis 4 mois environ.
En continuant , nos recherches je tombe sur une offre de mandataire judiciaire pour cette même maison. Je suis très surpris car cela ne correspond pas à l' "histoire " racontée par l'agent immobilier.

Voici mes questions:

Cette maison nous avait assez plu mais le prix affiché par l'agence de 286 000 € était pour nous dissuasif.
L'annonce du mandataire judiciaire affiche cette maison à 264 000 €, ce qui du coup nous intéresse fortement.
Peut on contacter le mandataire judiciaire en direct ?
Le prix fixé par le mandataire est il négociable? S'agit il d'un prix frais et taxes compris ou faut il rajouter quelque chose aux 264000€?
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Mai 2011, 00:03

"Cette maison nous avait assez plu mais le prix affiché par l'agence de 286 000 € était pour nous dissuasif.
L'annonce du mandataire judiciaire affiche cette maison à 264 000 €, ce qui du coup nous intéresse fortement. "


Si vous avez visité le bien par l'entremise de l'agence avec à l'appui un bon de visite signé, vous
n'êtes pas libre de vos démarches d'acquisition ...Sauf, si après avoir fait baisser le prix auprès du
liquidateur judiciaire, vous vous rapprochez de l'agence en lui disant que s'il est en mesure de vous
faire la même proposition, vous êtes disposé de passer par son intermédiaire....Par ailleurs, vous
pouvez lui faire remarquer qu'il aurait dû porter à votre connaissance qu'il s'agissait d'une vente
judiciaire et que votre offre est soumise au liquidateur judiciaire, ce qu'il n'a pas fait, car le mandat lui
a été accordé soit par celui-ci , soit par les vendeurs ....S'il s'agit d'un mandat signé par le vendeur
en dehors d'une autorisation écrite du liquidateur judiciaire, le mandat est nul et non avenu .

Comme je suppose que vous avez un notaire, faites en sorte de le faire intervenir et posez lui les
questions que vous m'avez posé, pour vérifier la concordance ou non de nos deux points de vue ?

"Peut on contacter le mandataire judiciaire en direct ? "

Sans aucun doute, vous pouvez contacter le liquidateur judiciaire en direct, à moins qu'il vous envoi
chez le notaire qui sera chargé de rédiger l'avant-contrat sur la base de votre proposition, sous
réserve d'acceptation.

"Le prix fixé par le mandataire est il négociable? S'agit il d'un prix frais et taxes compris ou faut il rajouter quelque chose aux 264000€?"

Oui !...Vous pouvez essayer de faire une proposition inférieure au prix affiché par le liquidateur judiciaire,
le seul risque que vous encourez, c'est qu'une autre personne achète au prix demandé.

OUI , le prix est toujours négociable ! ...Comme dans une vente classique comptez environ 7,5 % du prix de vente....Dans ce domaine faites le point avec votre notaire, voire celui du vendeur pour connaître avec exactitude, quel sera le montant des frais tous confondus ?

Bon succès et n'oubliez pas de nous tenir au courant de la suite....

Bien à vous.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 06 Mai 2011, 06:12

Merci Monsieur pour vos réponses.
Concernant l'agent immobilier, je ne sais pas qui lui a confié le mandat vu qu'il ne m'a pas dit la vérité sur les raisons de la vente de cette maison. D'autre part je n'ai signé aucun bon de visite, suis je donc libre dans mes démarches d'acquisition?

Autre précision, les éléments du mobilier qui sont encore présents dans la maison seront ils enlevés lors de la vente définitive ou font ils parti intégrante du prix fixé par le liquidateur?

Dernier point: sur le site internet du conseil national des mandataires judiciaires, le prix est affiché 264000 € HT, je me posais la question de savoir si il y a avait une taxe à payer en plus des 7,5% de frais de notaires.

Encore merci à vous pour votre aide.

Bien cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Mai 2011, 09:43

"D'autre part je n'ai signé aucun bon de visite, suis je donc libre dans mes démarches d'acquisition? "

Oui ! Vous êtes entièrement libre, d'autant que son approche commerciale n'a pas été des plus
transparente en passant sous silence que le bien était la résultante d'une vente judiciaire.

"Autre précision, les éléments du mobilier qui sont encore présents dans la maison seront ils enlevés lors de la vente définitive ou font ils parti intégrante du prix fixé par le liquidateur?"

Seuls le notaire ou le liquidateur judiciaire, peuvent répondre à votre question !

"Dernier point: sur le site internet du conseil national des mandataires judiciaires, le prix est affiché 264000 € HT, je me posais la question de savoir si il y a avait une taxe à payer en plus des 7,5% de frais de notaires."

Là encore, posez cette question au notaire, car je ne connais pas les frais engagés par le liquidateur judiciaire, à mon avis ils sont peu élevés et, je ne suis pas sûr qu'ils soient laissés à votre charge.
Aujourd'hui, je ne serais pas étonné que le notaire ne puisse pas vous répondre ?...Si vous avez la
chance de rencontrer le liquidateur judiciaire dans le cadre de votre offre, demandez lui s'il peut vous
préciser quels seront les frais globaux que vous devez prévoir ?

Si vous êtes très intéressé, soyez réactif malgré qu'en face il en soit tout autrement .

A votre réussite.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 07 Mai 2011, 13:31

Une nouvelle fois merci pour vos réponses.
La personne en charge de ce dossier chez le liquidateur judiciaire rentre de congés ce lundi, je compte donc la contacter à ce moment là pour avoir des réponses.

Je profite de ce message pour vous demander si vous savez quels sont les étapes suivantes si nous arrivons à nous mettre d'accord pour l'achat de ce bien:

un compromis de vente sera t il signé comme pour une vente classique?

la maison n'étant plus occupé quel délai peut on espérer pour en prendre possession? environ 3 mois comme pour une vente classique?

des démarches particulières sont elles à prévoir du fait du caractère particulier de cette vente?

Bien cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Mai 2011, 08:08

"Je profite de ce message pour vous demander si vous savez quels sont les étapes
suivantes si nous arrivons à nous mettre d'accord pour l'achat de ce bien: "


Votre offre devra être soumise au tribunal de commerce afin qu'il soit statué par ordonnance l'accord ou
le refus de votre offre d'achat, par l'intermédiaire du juge-commissaire, après avoir pris soin de recueillir l'accord du ou des créanciers....A l'appui de l'ordonnance le liquidateur judiciaire pourra ou non signer le compromis de vente.

"un compromis de vente sera t il signé comme pour une vente classique? "

Oui, suivant la décision du tribunal.

"la maison n'étant plus occupé quel délai peut on espérer pour en prendre possession? environ 3 mois comme pour une vente classique?"

Je vous invite à bien demander, qu'il soit précisé dans l'avant-contrat, que le bien sera libre de toute occupation et de tout bail, vide de tout meubles et effets personnels à l'exclusion de la cuisine aménagée (si elle existe) et d'en évaluer la valeur résiduelle à ce jour, pour vous éviter de payer les droits d'enregistrement sur ce montant.

Par ailleurs, le délai entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique de
vente risque d'être plus long que la vente classique, généralement de (3) trois mois, en raison de la lenteur du tribunal de commerce...Lors de l'établissement du compromis de vente le notaire est tenu de fixer une date butoir en accord avec les parties.

"des démarches particulières sont elles à prévoir du fait du caractère particulier de cette vente? "

A ma connaissance, vous n'avez pas personnellement à déroger aux démarches obligatoires d'une
vente classique.

Bonne lecture et n'oubliez pas de nous tenir informé du suivi de votre opération...

Bon succès.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 10 Mai 2011, 19:20

Bonsoir,

Voici les dernières nouvelles, j'ai contacté hier la personne en charge de ce dossier chez le liquidateur judiciaire.Elle m' a transmis aujourd'hui par email le rapport d'expertise qui a eu lieu en juin 2010.
Est ce normal que le bien n'ait été mis en vente que depuis peu longtemps alors que ce rapport date de juin 2010? (la liquidation a été prononcée le 14/10/2009)
Elle m' a également donné les coordonnées de la propriétaire afin que je puisse visiter la maison. Pour rappel la maison n'est plus habitée depuis le mois de janvier, mais la propriétaire possède toujours les clefs. Est ce normal?

J'ai donc contacté la propriétaire et nous avons revu le bien cet après midi, nous sommes prêts a formuler une offre d'achat au liquidateur judiciaire, offre du montant de l'estimation de l'expert.
Comment doit on formuler cette offre, que faut il préciser et surtout ne pas oublier?
Comment doit on faire parvenir cette offre au liquidateur? Par courrier, en main propre, avec accusé de réception?

Merci encore pour vos précieux conseils.

Bien cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Mai 2011, 00:54

"Voici les dernières nouvelles, j'ai contacté hier la personne en charge de ce dossier chez le liquidateur judiciaire.Elle m' a transmis aujourd'hui par email le rapport d'expertise qui a eu lieu en juin 2010.
Est ce normal que le bien n'ait été mis en vente que depuis peu longtemps alors que ce rapport date de juin 2010? (la liquidation a été prononcée le 14/10/2009) "


Tout d'abord, je suis fortement étonné que " l'Ambassadrice " du liquidateur judiciaire, vous ait transmis
l'expertise, qui à mon avis est un élément de base pour la mise en vente, sans pour autant la communiquer à un client potentiel acheteur....Tant mieux pour vous, cela vous donne une base cohérente sur la valeur estimative du bien, mais que vous pouvez toujours transgresser en offrant un prix inférieur .

Pour ce qui est de votre question sur les délais, dans ce domaine rien ne m'étonne, d'ailleurs sur un
post précédent j'y fais allusion.

J'ai donc contacté la propriétaire et nous avons revu le bien cet après midi, nous sommes prêts a formuler une offre d'achat au liquidateur judiciaire, offre du montant de l'estimation de l'expert.

Voir ma réponse ci-dessus !

"Elle m' a également donné les coordonnées de la propriétaire afin que je puisse visiter la maison. Pour rappel la maison n'est plus habitée depuis le mois de janvier, mais la propriétaire possède toujours les clefs. Est ce normal? "

Pour l'histoire des clès, rien d'anormal que la propriétaire dispose d'un jeu...Celui-ci vous sera remis lors de la signature de l'acte authentique de vente.

"Comment doit on faire parvenir cette offre au liquidateur? Par courrier, en main propre, avec accusé de réception? "

A mon avis, vous devez faire intervenir votre notaire, qui vous guidera utilement sur l'offre d'achat à transmettre à son confrère, que vous devez sûrement connaître, à défaut demandez-le à
" l'Ambassadrice" du liquidateur judiciaire.

Profitez du RDV avec votre notaire, pour lui poser toutes les questions diverses et variées .

La "Partie" n'est pas gagnée, mais vous en prenez le chemin.

Tenez-nous au courant de la suite.....

Bien à vous.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 22 Juin 2011, 13:01

Bonjour Mr Crochon,

Je viens vous donner des nouvelles de notre affaire.

Le 17 mai, je suis allé déposer en main propre une offre d'achat au liquidateur judiciaire ainsi que les documents qu'il exigeait à savoir une attestation de non parenté, ainsi qu'une attestation bancaire et un chèque de banque de 10% de la proposition d'achat.

Je recontacte le liquidateur le 27 mai, il m'informe que les offres reçues ont été transmises à la propriétaire pour avis ainsi qu'aux créanciers. Il attend leurs réponses pour pouvoir transmette le dossier au juge.

Le 20 juin, je contacte à nouveau le liquidateur qui me répond qu'il est toujours dans l'attente de la réponse des créanciers et que la propriétaire n'a pas répondu à sa demande d'avis.

Existe t il un délai légal pour que les créanciers et la propriétaire donnent leurs réponses au liquidateur?
Si oui quel est ce délai? En cas de non réponse dans ce délai, cela équivaut il à un accord?

Merci pour votre aide.

Cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 22 Juin 2011, 17:07

"Existe t il un délai légal pour que les créanciers et la propriétaire donnent leurs réponses au liquidateur?
Si oui quel est ce délai? En cas de non réponse dans ce délai, cela équivaut il à un accord?"


Dans ce domaine, il peut y avoir la loi , il semblerait (sous toutes réserves)que le texte oblige le vendeur
et le (les) créancier de réponse dans le délai de (1) un mois...A défaut d'une réponse dans le délai, elle
sera considérée comme une acceptation.

Maintenant, si vous voulez avoir une réponse très précise à votre question, posez-la à qui de droit,
le liquidateur judiciaire.

Bon succès.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 15 Sep 2011, 20:40

Bonsoir Mr Crochon,

Je viens vous donner des nouvelles concernant mon affaire. Et c'est le statu quo. J'ai demandé au mandataire judiciaire si il existait un délai de réponse pour les créanciers hypothécaires et il m'a répondu que non.
Il ne peut pas transmettre les offres au juge commissaire sans l'accord de ceux ci. Donc cela n'a pas bougé.

Qui peuvent être ces créanciers hypothécaires? banque, trésor public??? Comment les connaitre précisément?
Quel est leur intérêt à ne pas se prononcer et ainsi à bloquer la procédure?

Ma premiere offre date du mois de mai, et j'ai reçu mi juillet un courrier du mandataire m'expliquant qu'il avait reçu plusieurs offres similaires ou se rapprochant et que du coup il était dans l'incapacité de se prononcer.Il écrit ensuite qu'il faut lui adresser avant le 29/07 par LRAR ma dernière offre ferme et définitive et que si aucune offre ne devait être sensiblement supérieure aux autres il serai dans l'obligation de déposer une requête de vente aux enchères publiques.
Que pensez vous de ce courrier qui me parait très surprenant?. Cependant nous avons formulés une nouvelle offre avant la date butoir.

Merci pour vos réponses.

Cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 16 Sep 2011, 00:47

"Je viens vous donner des nouvelles concernant mon affaire. Et c'est le statu quo. J'ai demandé au mandataire judiciaire si il existait un délai de réponse pour les créanciers hypothécaires et il m'a répondu que non. Il ne peut pas transmettre les offres au juge commissaire sans l'accord de ceux ci. Donc cela n'a pas bougé."

Généralement, lorsque l'on signe une offre d'achat celle-ci est obligatoirement limitée dans le temps et
engage les parties de réitérer l'engagement par un compromis de vente chez le notaire dans un court
délai d'environ 15 jours....Au-delà de la date butoir de réitération, l'offre d'achat est caduque

"Qui peuvent être ces créanciers hypothécaires? banque, trésor public??? Comment les connaitre précisément?....Quel est leur intérêt à ne pas se prononcer et ainsi à bloquer la procédure? "

Il vous suffit d'aller auprès des services fiscaux du conservateur des hypothèques correspondant au lieu
du bien à vendre avec le nom du propriétaire et, moyennant une modique somme, vous aurez tous les
renseignements sur la ou (les) inscription hypothécaire .

"Ma premiere offre date du mois de mai, et j'ai reçu mi juillet un courrier du mandataire m'expliquant qu'il avait reçu plusieurs offres similaires ou se rapprochant et que du coup il était dans l'incapacité de se prononcer.Il écrit ensuite qu'il faut lui adresser avant le 29/07 par LRAR ma dernière offre ferme et définitive et que si aucune offre ne devait être sensiblement supérieure aux autres il serai dans l'obligation de déposer une requête de vente aux enchères publiques.
Que pensez vous de ce courrier qui me parait très surprenant?. Cependant nous avons formulés une nouvelle offre avant la date butoir."


Sauf erreur de ma part, vous semblez ne pas avoir fait une seconde offre avant le 29/07 ?

Par ailleurs, la réponse du liquidateur judiciaire me laisse dubitatif....En effet, s'il dispose de plusieurs
offres, sa vocation, c'est de retenir la plus IMPORTANTE et de s'assurer de la capacité de l'acquéreur
et ensuite , d'informer le juge-commissaire pour recueillir l'ordonnance du tribunal de vendre à cette personne....S'il y a d'autres créanciers que ceux ayant une inscription hypothécaire, le liquidateur
judiciaire devra s'assurer auprès des autres créanciers, l' acceptation de cette vente .

Ce que je ne comprends pas, pourquoi opter pour une vente aux enchères qui, est longue, coûteuse
et d'un prix de vente incertain en terme de montant ?...A moins que l'offre retenue ne permette pas de solder l'ensemble de toutes les créances ?

Bien à vous .

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 16 Sep 2011, 11:12

Merci pour votre réponse.

Comme je vous l'ai noté dans le post précèdent, nous avons bien formulé une nouvelle offre avant la date butoir.
Quel est a votre avis l'intérêt des créanciers hypothécaires de ne pas donner leur réponse? Si je ne me trompe, il y a deux solutions: soit ils acceptent mon offre et autorise la vente soit ils refusent et peuvent se porter acquéreur en proposant un montant supérieur à notre offre? Ai je raison?

Le mandataire me dit il la vérité quand il affirme ne pas pouvoir transmettre mon offre au juge sans avoir reçu les accords de main-levée d'inscription hypothécaire.

Cordialement.
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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 16 Sep 2011, 13:57

"Quel est a votre avis l'intérêt des créanciers hypothécaires de ne pas donner leur réponse? Si je ne me trompe, il y a deux solutions: soit ils acceptent mon offre et autorise la vente soit ils refusent et peuvent se porter acquéreur en proposant un montant supérieur à notre offre? Ai je raison? "

Sortons du cadre d'une liquidation judiciaire pour essayer de mieux comprendre...Dans une vente
classique après avoir reçu un compromis de vente, le notaire est chargé de toutes les formalités
administratives, notamment de demander au conservateur des hypothèque un état des inscriptions hypothécaires appelé "hors formalités"....On y trouve à l'instant "T" toutes les hypothèques de premier
rang et second rang etc...Ce document en main, le notaire demande à chacun des créanciers quel est le montant des sommes dues à ce jour, de manière à s'assurer que le prix de vente couvre largement les créances hypothécaires....Le jour de la vente, le notaire paiera le solde des inscriptions hypothécaires et
procédera dans la foulée à la main-levée auprès du conservateur des hypothèques.

Si d'aventure le prix de vente est inférieur au cumul des créances, le notaire leur demandera s'ils
acceptent la vente en l'état, tout en sachant qu'ils ne recevront pas la totalité du montant de leur créance,
surtout pour celui dont l'hypothèque est de second rang et à fortiori les autres rangs....Sans oublier
les créances administratives privilégiées, notamment les salariés etc...etc...

En dehors d'une vente aux enchères du TGI, ce qui n'est pas le cas dans votre affaire, sûrement que le liquidateur connait des créanciers autres que hypothécaires et dans ce cas, il doit avoir l'obligation
de porter à leur connaissance l'obligation de vente du débiteur....En pareil cas la part du "gâteau"
est souvent congrue, pour ne pas dire inexistante et dans ce cas, ils doivent répondre dans un temps imparti, à défaut on considère qu'ils acceptent la vente.(Sous toutes réserves)

Pour plus de détail, voyez cette question avec le liquidateur judiciaire ou encore votre notaire.

Sachez que, 99/100 les créanciers ne cherchent qu'une chose récupérer leur créance, mais surtout
pas se porter acquéreur...D'ailleurs, (sous toutes réserves) le créancier ne peut se porter acquéreur,
sauf dans un cas de liquidation judiciaire où le droit commun s'en trouve modifié.

Je vous invite à lire avec attention ce site :

http://www.journaldunet.com/management/ ... tive.shtml

"Le mandataire me dit il la vérité quand il affirme ne pas pouvoir transmettre mon offre au juge sans avoir reçu les accords de main-levée d'inscription hypothécaire."

Il a sûrement raison, surtout si le prix de vente ne permet pas de rembourser la totalité des créances.

Par contre, il vous ait possible de demander un entretien avec le juge-commissaire du tribunal de Commerce de manière à renforcer votre information, tout en informant le liquidateur judiciaire de votre entrevue avec le juge-commissaire pour une meilleure transparence .

Tenez-nous au courant de la suite.....

Bien cordialement.

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Re: Achat d'une maison vente par un mandataire judiciaire

Messagepar lamalte » 16 Sep 2011, 18:17

Merci encore pour cette réponse rapide.
Votre article est très intéressant et je ressort d'ailleurs le dernier paragraphe:

3.2) Situation des créanciers
Dans le cadre de la préparation du plan de sauvegarde ou de redressement, le mandataire doit consulter les créanciers individuellement ou par l'intermédiaire des comités de créanciers, sur les délais de paiement ou les remises qu'ils sont disposés à accorder au débiteur.
Lorsque les créanciers sont consultés individuellement, ils disposent d'un délai de 30 jours pour répondre, faute de quoi ils sont réputés avoir accepté les propositions du mandataire.
En pratique, il est souvent proposé aux créanciers de choisir entre un paiement immédiat moyennant un abandon d'une partie non négligeable de leur créance, et un étalement de la dette sur une période maximale de dix ans.
Dans le cadre de la liquidation, toutes les créances non échues deviennent exigibles.
Les fonds sont alors répartis entre les créanciers, selon leur origine (produit de cession d'actifs mobiliers ou immobiliers), l'historique de la procédure et l'existence ou non de sûretés.

Le liquidateur m' a dit qu'il n'y avait pas de delai prévu pour donner leur réponse. Il semblerait que cela soit faux vu le passage en rouge. Qu'en pensez vous?Comment connaitre le n° exact de la loi dont est issu ce passage?


D'autre part vous me conseillez de demander un entretien avec le juge-commissaire, comment faut il s'y prendre et qui contacter pour prendre un rdv?

Dernier point: je ne sais pas si l'offre couvre l'ensemble des créances, par contre l'offre est supérieure à l'estimation du bien faite par l'expert mandaté par le juge.

Cordialement.
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