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Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar gouenou » 15 Avr 2013, 14:27

Bonjour et merci pour ce forum extrêmement instructif,

Je viens vers vous aujourd'hui car je me questionne énormément.

En effet, nous cherchons une maison à acheter depuis plusieurs semaines.

Après de multiples visites, une agence immobilière nous propose un "immeuble" ( deux locaux commerciaux inoccupés en RDC et une grand appartement au dessus + terrasse + jardin) au prix "demandé" par la propriétaire à savoir 140 000 euros. Mais là intervient ma première question. Cette dame est en liquidation judiciaire. Dans ce cadre, qui fixe le montant demandé ? En effet, nous trouvons ce tarif "louche " car au vue de nos précédentes visites, au vue du marché et au vue de l'estimation demandé à notre agence qui fixe le bien plutôt aux alentours de 190 000 euros, nous nous questionnons sur le pourquoi de ce prix "si bas".

Deuxième interrogation : le bien est a priori en vente auprès de deux notaires et, malgré toutes nos recherches ( internet, presse, face à face etc) nous ne l'avons jamais vu nulle part. En fait, l'agence qui nous l'a fait visité venait de le rentrer la veille.....alors qu'il est en vente depuis novembre 2011. Comment est ce possible ? Pourquoi ce bien pourtant en vente est il "invisible" ?

Trouvons cette offre particulièrement alléchante, nous avons fait une offre, signé un compromis et nous venons d'avoir un recommandé du tribunal de commerce pour nous notifier qu'il nous accordait la vente.
Dans ce courrier, il est stipulé qu'un notaire, en juillet 2012, avait estimé le bien entre 130000 et 140000 euros.....je le répète mais pour un bien de 330 m2, dans un état très convenable, cela nous semble vraiment sous évalué. D'où ma dernière question : comment sont évalués les biens en liquidation judiciaire et sur quelles bases ?

Merci beaucoup par avance pour vos éclairages avisés,

Cordialement
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gouenou
 
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Avr 2013, 22:43

gouenou a écrit:Après de multiples visites, une agence immobilière nous propose un "immeuble" ( deux locaux commerciaux inoccupés en RDC et une grand appartement au dessus + terrasse + jardin) au prix "demandé" par la propriétaire à savoir 140 000 euros. Mais là intervient ma première question. Cette dame est en liquidation judiciaire. Dans ce cadre, qui fixe le montant demandé ? En effet, nous trouvons ce tarif "louche " car au vue de nos précédentes visites, au vue du marché et au vue de l'estimation demandé à notre agence qui fixe le bien plutôt aux alentours de 190 000 euros, nous nous questionnons sur le pourquoi de ce prix "si bas".


Parce que, vous êtes confronté à une vente judiciaire amiable contrôlée par un liquidateur judiciaire et, j'ajouterais à dessein, un système déconcertant par sa lenteur, et des pratiques contraires aux intérêts du saisi...Pour s'en convaincre, il suffit de lire tous les posts antérieurs de nos membres, sur le sujet.

Ce laxisme ambiant, vous est tout compte fait bénéfique, en raison de la lassitude de toutes les parties en présence !

Par ailleurs, ce qui précède répond à vos interrogations sur l'absence de communication sur la vente du bien saisi.

gouenou a écrit:comment sont évalués les biens en liquidation judiciaire et sur quelles bases ?


Il faut que vous sachiez, qu'il y a deux termes pour définir la valeur d'un bien , à savoir :

- Avis de valeur uniquement utilisé par les agents immobiliers, dont les moyens d'évaluations sont adossés sur deux méthodes : 1°) celle de la comparaison sur la vente, dans le même secteur, de logements plus ou moins identiques , et la 2°) l'identification du montant du loyer, pour arriver en fonction d'une rentabilité connue, quelle est la valeur marchande du logement.

.Exemple : supposons que pour le logement parfaitement identifié, vous vouliez une rentabilité brute de 5% l'an, vous avez eu confirmation qu'un bien identique se loue 700 €/mois ( hors charges), soit 8.400 €/an. Quel est le montant d'acquisition à ne pas dépasser ? Voici la réponse : 8.400 : 5% = 168.000 € frais de notaire inclus.

Cette dernière méthode a le mérite de vous donner un ordre de grandeur adossé sur des éléments non exhaustifs, mais aussi réaliste que possible, puisque vérifiable.

- Rapport d'expertise uniquement réservé à ceux qui en ont la qualité ( expert recensé auprès des tribunaux - notaire) . Ils utilisent la méthode comparative - La méthode de la rentabilité et la méthode de l'affectation d'une valeur pièce par pièce ainsi que pour chaque dépendance. (cave - grenier - garage etc..) méthode notariée.

Le rapport d'expertise doit impérativement être un écrit portant sur tous les éléments du logement de confort, de standing, d'habitabilité, des matériaux de construction etc...

Tenez-nous au courant de la suite...

Bien à vous.

@ndré CROCHON

P.S.: " Mes chers amis, dans le cadre de la réalisation du "Guide Pratique...." , j'ai pensé
y faire figurer 3 ou 4 témoignages sur l'historique d'affaires réalisées et sur la marge
brute estimée ou vérifiée après revente, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité "


Du même ordre, voici une autre demande :

" Si vous croyez à l'utilité du site et à la pertinence et l'aide de mes interventions.
Alors, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité ".

D'avance, je vous en remercie...
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar gouenou » 16 Avr 2013, 19:29

Merci infiniment pour la rapidité et la précision de votre réponse.

La signature est prévu pour début juillet...donc en attendant, munie de vos informations, je vais arrêter de trop me questionner !

Merci encore,

Bonne soirée
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Magali hiegel » 22 Avr 2013, 17:17

Bonjour,

Premièrement merci de consacrer du temps pour ce forum et d'aider les gens.
Je me permet de vous écrire car je n'ai pas trouvé de réponses à mon cas ici ni ailleurs!!!
Je suis en train d'essayer d'acheter un bien immobilier en liquidation par l'intermédiaire d'un mandataire et j'aimerais savoir quelles sont ses obligations s'il y en a.
Le bien figure clairement sur le cadastre sur une parcelle bien définie mais...
-La copropriété attenante dit qu'il y a eu une erreur de géomètre et que 2 appentis + un escalier doivent basculer sur la copro (apparemment c’est un vieux litige et cela à freiné l'acheteur précédant). Je suis prête à leur CD pour faire avancer l'affaire (surtout qu'un petit bout de terrain appartenant à la copro se situ devant un des garage du bien et je pense qu'ils peuvent m’embêter avec cela en bloquant l'accès). Il est dit que cela pourra ce régler après l'achat de ma part (les papiers sont déjà prêt!!!). Tout ne doit il pas être fait avant?
-Le compteur du bien se situ dans un de ces 2 appentis, le liquidateur à t il pour obligation de le dépalcer afin que le bien soit conforme.
-Sur le cadastre, Un angle du bâtiment dépasse clairement sur une parcelle voisine et on ne le voit pas sur le document du géomètre (je lui est téléphoné et la réponse est" je ne sais pas")Le mandataire ne doit il pas répondre clairement à cette question? Sinon lui qui?
Je suis frileuse à l'idée de faire mon dossier (poster au plus tard le 30 de ce mois avec 10% en chèque de banque et offre type remplis, procès le 6 mai). J'ai l'impression de prendre un grand risque de perdre mon chèque de 10% si finalement je n'accepte pas la vente et d'avoir des soucis avec la copro. Le liquidateur a t il des obligations qui ne sont pas respectées et qui me permettrait de récupérer mon chèque en cas de retrait?
Si la vente ne se fait pas ce coup ci , cela va passer aux enchères et là j'ai plusieurs sons de cloche :
Le liquidateur : "c'est un juge"
Le juge : "moi c'est juste les commerces, c'est le notaire"
Le notaire : "c'est totalement désuet, aujourd'hui ce sont des avocats qui font ceci" (un pour chaque parti)et là je me pose aussi beaucoup de questions pour le règlement de la somme (comment ça se passe avec les banques?)
Je m'égare un peu mais si c'est encore + compliqué au enchères j'essayerais encore plus de me démener pour obtenir le bien par le liquidateur.
Le dossier est compliquer et je ne sais pas si vous comprenez sans les plans. Naturellement, je suis à votre disposition pour des questions et l'envoi de plans (je ne vois pas de possibilité d'envoie pour les pièces jointes, peut être utiliser vous un autre biais?)
Pour info, J'ai RV demain à la banque et mercredi chez le notaire (avec la copro), mon mail direct est magali.hiegel@wanadoo.fr et si vous voulez me joindre par tel 04 79 07 27 91
Merci par avance si vous pouvez m'éclairer sur cette affaire et m'orienter sur la persévérance ou m'alerter si vous sentez l’embrouille. Le prix du bien est très intéressant (cela fait une 10aine d’années que le bien à été expertisé)j'aimerai bien faire cette affaire mais pas prendre trop de risques!!
Cordialement
Magali
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 24 Avr 2013, 02:06

Magali hiegel a écrit:-La copropriété attenante dit qu'il y a eu une erreur de géomètre et que 2 appentis + un escalier doivent basculer sur la copro (apparemment c’est un vieux litige et cela à freiné l'acheteur précédant). Je suis prête à leur CD pour faire avancer l'affaire (surtout qu'un petit bout de terrain appartenant à la copro se situ devant un des garage du bien et je pense qu'ils peuvent m’embêter avec cela en bloquant l'accès). Il est dit que cela pourra ce régler après l'achat de ma part (les papiers sont déjà prêt!!!). Tout ne doit il pas être fait avant?


Je vous invite à vous rendre en Mairie au service technique, pour demander une photocopie de la parcelle, et leur demander s'ils ont connaissance d'un litige sur les limites avec la copropriété voisine ?

Avec le plan cadastral, je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour qu'il demande à son confrère une copie du titre de propriété de manière a recenser s'il existe une point litigieux de limite de propriété, voire une procédure en cours.

Par ailleurs, s'il le juge nécessaire, qu'il demande en Mairie un (C.U.) Certificat d'Urbanisme.

Par ailleurs, est ce que l'opération porte sur une propriété plus que trentenaire ?

Dormez tranquille, au regard de l'accès à votre garage personne ne peut vous priver de cet accès.

Magali hiegel a écrit:-Le compteur du bien se situ dans un de ces 2 appentis, le liquidateur à t il pour obligation de le dépalcer afin que le bien soit conforme.
-Sur le cadastre, Un angle du bâtiment dépasse clairement sur une parcelle voisine et on ne le voit pas sur le document du géomètre (je lui est téléphoné et la réponse est" je ne sais pas")Le mandataire ne doit il pas répondre clairement à cette question? Sinon lui qui?


Le mandataire n'a que faire des problèmes de litige sur des questions de limite ...Par contre, si le compteur d'eau à été installé dans l'un des appentis, cela est une preuve que, soit vous en avez la propriété, soit il existe un accord écrit autorisant l'ancien propriétaire d'utiliser l'appentis de la propriété voisine, acte qui se trouve obligatoirement connu et en possession du notaire du vendeur.

Magali hiegel a écrit:Je suis frileuse à l'idée de faire mon dossier (poster au plus tard le 30 de ce mois avec 10% en chèque de banque et offre type remplis, procès le 6 mai). J'ai l'impression de prendre un grand risque de perdre mon chèque de 10% si finalement je n'accepte pas la vente et d'avoir des soucis avec la copro. Le liquidateur a t il des obligations qui ne sont pas respectées et qui me permettrait de récupérer mon chèque en cas de retrait?


Imposez-vous une règle incontournable, ne faites rien en dehors de la présence de votre notaire...Il répondra avec précision au sujet des 10 % d'acompte, en compte et à valoir sur votre acquisition future, sous réserve d'une acceptation de votre offre ainsi que, l'accord du juge commissaire du Tribunal de Commerce.

Magali hiegel a écrit:Si la vente ne se fait pas ce coup ci , cela va passer aux enchères et là j'ai plusieurs sons de cloche :
Le liquidateur : "c'est un juge"
Le juge : "moi c'est juste les commerces, c'est le notaire"
Le notaire : "c'est totalement désuet, aujourd'hui ce sont des avocats qui font ceci" (un pour chaque parti)et là je me pose aussi beaucoup de questions pour le règlement de la somme (comment ça se passe avec les banques?)
Je m'égare un peu mais si c'est encore + compliqué au enchères j'essayerais encore plus de me démener pour obtenir le bien par le liquidateur.


Le liquidateur judiciaire a tout intérêt que la vente se réalise de gré à gré, c'est plus court en terme de délai et en principe le prix de vente est souvent supérieur à ce qu'il aurait été en cas de vente au TGI.

Non, le liquidateur judiciaire n'est qu'un intermédiaire mandaté et agréé par le tribunal de commerce pour mener à bien sa mission, mais au final, il n'a aucun droit de décision, seul le juge commissaire par ordonnance à cette qualité.

S'il s'agit d'une vente sous couvert d'un liquidateur judiciaire, c'est une vente de gré à gré par opposition de la vente forcée judiciaire, qui sera du ressort du (TGI) Tribunal de Grande Instance...Dans le premier cas, c'est le notaire des parties qui réaliserons l'acte authentique de vente, alors que dans le second cas, ce sont les avocats du saisi et de l'adjudicataire qui auront la charge d'établir les formalités administratives et de vous délivrer votre titre de propriété .

Tenez-nous au courant du résultat de vos démarches...

Bien à vous.

@ndré CROCHON

P.S.: " Mes chers amis, dans le cadre de la réalisation du "Guide Pratique...." , j'ai pensé
y faire figurer 3 ou 4 témoignages sur l'historique d'affaires réalisées et sur la marge
brute estimée ou vérifiée après revente, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité "


Du même ordre, voici une autre demande :

" Si vous croyez à l'utilité du site et à la pertinence et l'aide de mes interventions.
Alors, j'apprécierais que vous le manifestiez à titre non confidentiel pour plus d'authenticité ".

D'avance, je vous en remercie...
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Magali hiegel » 28 Avr 2013, 10:35

Bonjour André,

Merci pour vos réponses qui m'ont aidé.
Nous sommes prêt à nous lancer et finalisons notre dossier (offre type + chèque de banque de 10%) mais il est sujet de purges dans le document et nous ne comprenons pas ce que cela signifie. Est ce que ces terme ne concerne que s'il y a un fond en vente? A quoi cela nous engage t il?
Veuillez trouver ci dessous l'extrait concerné :
"J'ai pris également bonne note que s'agissant d'une vente amiable d'un immeuble ou d'un terrain, celle-ci n'emporte pas purge des inscriptions.

Cette purge est donc à ma charge en application des dispositions de l'article 2478 du Code Civil.

L'article R.643-3 du Code de Commerce précisant que : "en cas de vente de gré à gré, le notaire chargé de la vente remet le prix dès sa perception au liquidateur. Le prix de vente ne peut faire l'objet d'aucun prélèvement par le liquidateur jusqu'à ce que soit justifié par l'acquéreur qu'il a conduit à son terme la procédure de purge ou qu'il a obtenu des créanciers inscrits la dispense d’y procédé.
En cas de surenchère, le prix est restitué sans délai à l'acquéreur par le liquidateur, par l'intermédiaire du notaire."

et

"En ce qui concerne la radiation des inscriptions grevant l'immeuble, j'ai bien noté qu'en application des dispositions de l'article R.643-4 du Code de Commerce en votre qualité de liquidateur judiciaire soit d'office soit requis par l'acquéreur que je suis ou par tout intéressé, que vous procéderez à l'ouverture de l'ordre après accomplissement par l'acquéreur que je suis, des formalités de purge prescrites par les articles 2475 & suivants du code civil et le versement du prix à la Caisse des Dépôts & Consignations.

J'ai bien noté que si cette procédure m'apparaît trop longue, il m'est donné, le cas échéant, faculté, si je l'estime utile, de saisir moi-même directement le juge aux ordres du Tribunal, en application de l’article R.643-8 alinéa 2 du code de commerce et ce, après l'accomplissement des formalités de purge et du versement du prix de vente."

Merci de nous éclairer sur ce point.

Nous avons proposé un prix inférieur à l'expertise datant de 2004 car le bien à été modifié (moins de terrain, nouvelles conditions avez la copro voisine, angle du bâtiment dépassant der la parcelle et surtout dégradation du bien) nous montons un dossier afin de justifier cette perte de valeur, peut être avez vous des conseils à nous donnez afin d’étoffer nos arguments?

Cordialement

Magali
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 08 Mai 2013, 07:18

Quand une question dépasse mes compétences, je préfère le dire car chaque question est bien trop importante pour la traiter avec légèreté.

En conclusion, je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire.

Tenez-nous au courant, vos informations seront sûrement riches et appréciées de nos membres et lecteurs.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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