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Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Nathemy » 12 Jan 2012, 06:58

Bonjour,
Je résume la situation: nous avons visité samedi 7 janvier une maison via un Agent Immobilier et avons immédiatement le coup de coeur! Elle correspond à tous nos critères, si pas d'avantage et avons donc signé le compromis de vente le même jour.
Hier, nous apprenons que ce Bien est en Liquidation Judiciaire! mais la propriétaire qui a signé le compromis nous a confirmé après RDV avec le liquidateur Judiciaire que tout est ok et que le prix de vente a été accepté par ce dernier.
Nous devons donc maintenant rapidement déposer un dossier avec un accompte de 10 % de la valeur totale du Bien afin que le Juge mandataire puisse statuer sur le dossier.
D'autre part, je viens d'apprendre que durant 3 semaines, l'annonce de vente de la maison va être affichée au Tribunal de commerce, et sera donc accessible à d'autres acquéreurs éventuels!
Je suis effondrée car cette maison correspond vraiment à la maison de mes rêves et j'aimerais donc savoir quels sont les critères de décision du Juge et à quoi correspond ce délai de 3 semaines????
Merci de votre réponse.....
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Nathemy » 12 Jan 2012, 11:01

Quelqu'un pourrait-il me renseigner SVP....?
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 20 Jan 2012, 18:48

A tout malheur, malheur est bon !...Peut-être que cette solution est bonne pour vous en terme de prix de
vente.

Par contre, cette annonce me surprend et je vais vous dire pourquoi ?...Le vendeur ainsi que le liquidateur
ont tout intérêt de privilégier une vente de gré à gré pour deux raisons, à savoir :

- En principe, réaliser une vente en fourchette haute

- Finaliser la vente assez rapidement si, le juge-commissaire est diligent .

Peut-être qu'aujourd'hui, vous en savez plus sur la vente ou pas au TGI ?

A vous lire....

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Nathemy » 28 Jan 2012, 08:21

Merci pour votre réponse!
J'avais contacté notre Notaire afin de lui demander de plus amples renseignements à ce sujet...
Il m'a répondu exactement la même chose que vous.....
Cela fait maintenant 1 semaine que nous avons déposé notre Offre auprès du Mandataire Judiciaire et aucune nouvelle à ce jour...
Pensez-vous que je doive le contacter lundi pour savoir ou en est notre dossier, ou puis-je directement appeler le Juge ou son secrétariat?
Cela dit, de quelle façon aurons-nous la réponse à savoir si notre offre est acceptée ou non: par courrier AR?
En vous remerciant encore pour vos conseils.
Bien cordialement et bon WE.
Nathalie Larger
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Nathemy » 30 Jan 2012, 13:49

Je complète mon précédent message..
J'ai finalement pris mon courage à 2 mains et ai appelé ce jour le Mandataire Judiciaire qui s'occupe du dossier de liquidation de la maison.
Suite à notre offre déposé le 23 janvier, il n'a tjs pas transmis notre offre au Juge car il m'a certifié être LEGALEMENT obligé de faire mettre une annonce pour la vente de la maison qui sera active durant 2 à 3 semaines. Cela dit rien n'a encore été publié à ce jour car le Mandataire n'a pas reçu l'ordonnance du Juge pour cette publication justement!
Ce sera seulement au bout de ce délai que notre ou les offres seront transmises au Juge.
N' y a t'il un moyen d'informer directement le Juge malgré tout de notre offre, qui est en outre bien supérieure au prix établi par l'expertise? (Je précise en outre que la propriétaire actuelle a donné son accord pour notre offre!)
Merci de votre réponse!
Nathalie L.
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 02 Fév 2012, 07:16

Dans le cadre d'une vente de gré à gré, je ne savais pas que le liquidateur judiciaire était tenu à une
publication. Je m'empresse de vous demander dans quel support et que contient l'annonce ?

Par contre, s'il est fait obligation au liquidateur judiciaire de passer une annonce, pourquoi avoir besoin de
recueillir l'autorisation du juge-commissaire...Bizarre !

Vous pouvez fort bien demander à rencontrer le juge-commissaire...Si, vous y parvenez, celui-ci vous
confirmera ou infirmera la réponse du liquidateur judiciaire.

Tenez-nous au courant ....

Bien à vous.

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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Fabienm34 » 12 Mar 2012, 19:05

Bonjour
Je suis nouveau sur ce forum et je souhaiterais avoir des avis et expériences concernant ce qu'il m'arrive.
Étant interressé par une maison j'ai contacté la propriaitaire qui m'informe que sa société (une SCI il me semble)
Dont fait partie cette maison est en liquidation judiciaire depuis mai 2011 et que de ce fait elle ne peut être vendeuse de ce bien.
Elle me communique néanmoins les coordonnés du liquidateur qui s'occupe de la cession des actifs en me disant de me renseigner auprès de lui.
Le lendemain je contacte le cabinet du mandataire afin d'avoir des informations pour me porter acquéreur de cette fameuse maison.
La secrétaire me confirme que je peux lui adresser une offre du montant que je souhaite et qu'ils répondront à ma demande.
Malgrès mon insistance elle refuse catégoriquement de me donner des informations concernant le bien ainsi que son estimation qui a été réalisée et me renvoie systématiquement au fait de faire une offre et que je verrais bien.
Elle me confesse néanmoins qu'ils n'ont reçu aucune offre à ce jour et que je suis le seul candidat.

Pour info il s'agit d'une maison en coproprieté qui a était vendue par un promoteur dans un programme de défiscalisation à des prix totalement surestimé (980 000€) même si il s'agit tout de même d'un bien d'exception.

Je pense que raisonnablement. cette maison vaut entre 700 000 et 800 000€.

Les faits étant exposés voici mes questions:

-Est-ce qu'une proposition de l'ordre de 500 000€ a t'elle des chances d'aboutir?

-le fait d'être seul candidat est il un point positif pour une offre un peu faible?

-les anciens propriaitaires ou les creanciers peuvent ils s'opposer à la vente?

-la dette de la societé étant importante (2 millions €,majoritairement bancaire) induit il un prix de vente?

-si une société est immatriculée dans une région et que le bien qu'elle possède se trouve dans une autre,ou se passera la vente aux enchères si elle a lieu?

-comment est calculée une mise à prix?

Merci par avance pour toutes vos réponses et témoignages et en espérant que mon aventure dans la vente en liquidation judiciaire apportera des éléments précieux à ceux qui en ont besoin.

Cordialement
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 13 Mar 2012, 00:59

"Est-ce qu'une proposition de l'ordre de 500 000€ a t'elle des chances d'aboutir?"

Personne ne peut raisonnablement répondre à votre question !

"-les anciens propriaitaires ou les creanciers peuvent ils s'opposer à la vente? "

Oui, le propriétaire peut non pas s'opposer à la vente, mais apporter des éléments tels que : un avis de valeur d'un agent immobilier, rapport d' expertise d'un notaire ou d'un expert, qu'il pourra présenter au (JEX) juge de l'exécution, lors de l'audience d'orientation...A l'appui des éléments en sa possession le JEX pourra déclarer que la vente forcée est transformée en vente amiable dans un délai qui ne pourra en général dépasser (4) quatre mois, voire plus si un
compromis de vente a été signé et que tout donne à penser que, l'acte de vente authentique est une formalité.

"-la dette de la societé étant importante (2 millions €,majoritairement bancaire) induit il un
prix de vente? "


Oui bien sûr, bien que l'on risque de vous dire le contraire...En effet, l'avocat du créancier principal qui,
dispose sûrement d'une sûreté hypothécaire de 1er rang, cherchera par tous les moyens de recueillir
pour son client le minimum à hauteur de sa créance majoré des frais préalables, le surplus n'étant pas
son affaire, mais plus celle du liquidateur judiciaire .

"-si une société est immatriculée dans une région et que le bien qu'elle possède se trouve
dans une autre,ou se passera la vente aux enchères si elle a lieu?"


(sous toutes réserves) C'est le TGI où se situe le bien qui, recevra la vente aux enchères...Vous pouvez en comprendre la raison dominante, à savoir :

- Qui peut être intéressé par le bien à la vente, logiquement un enchérisseur local ?...Attention, cette analyse
n'est pas exhaustive car, un client de Paris peut fort bien bien être fortement intéressé par un bien immobilier
sur LYON pour des raisons diverses, mais ce cas de figure est moins fréquent.

TOUS LES COMMENTAIRES CI-DESSUS N'ONT DE REALITE QUE SI LE LIQUIDATEUR JUDICIAIRE ET SON CLIENT N'ONT PAS PU VENDRE DE GRE A GRE .

"comment est calculée une mise à prix? "

Au TGI , c'est l'avocat du créancier principal qui fixe la mise à prix...Cette mise à prix fait l'objet d'une vérification
par le JEX ...S'il considère que, le montant demandé lui apparaît trop bas. Alors, il demandera un rapport d'expertise et
en fonction du résultat, il pourra appliquer une réfaction de 20 à 40% pour rendre le prix d'appel attractif ...Un
autre cas de figure est possible, à la demande du saisi, lors de l'audience d'orientation le JEX peut à la lecture des documents ( avis de valeur - expertise, voire une offre d'achat) que le saisi aura pris soin de lui remettre,
il peut décider de transformer cette vente forcée en vente amiable .

Comme cette vente semble toujours une vente de gré à gré entre le liquidateur judiciaire et l'acquéreur
potentiel, vous pouvez lui transmettre l'offre qui vous semble compatible avec le bien, les frais annexes
et votre capacité financière.

Le liquidateur judiciaire transmettra votre offre au juge-commissaire du tribunal du commerce et de
l'industrie...Si celui-ci par ordonnance donne un avis favorable après examen du rapport d'expertise, vous
serez convié à vous présenter chez le notaire du vendeur plus le vôtre que, je vous conseille de faire intervenir dans l'avant-contrat.

Bonne lecture...

Bien à vous.

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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Fabienm34 » 14 Mar 2012, 18:40

Bonjour
Merci pour la précision de vos réponses .
J'ai obtenu plus d'information sur ce forum qu'en consultant mon avocat,mon notaire,et mon comptable.

J'en profite de ce fait pour vous poser de nouvelles questions en espérant que vous y repondrez.

-Un liquidateur est il décisionnaire quand a l'offre qu'il reçoit ? Peut il alors qu'il demande de faire une offre du montant que l'on souhaite,ne pas transmettre celle ci au juge commissaire ?

-En cas d'acceptation de l'offre par le liquidateur,le juge commissaire suit il habituellement le liquidateur?

-ayant mis un délai de validité de un mois renouvellable pour les besoin de la procédure en cas d'acceptation de mon offre ,le liquidateur est il tenu de me répondre dans ce délai ou est il commun de n'avoir pas de réponse de sa part?

-si je suis le seul candidat que se passe t il pour mon offre?


Merci par avance
cordialement
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mar 2012, 02:53

"J'ai obtenu plus d'information sur ce forum qu'en consultant mon avocat,mon notaire,et mon comptable."

Vous ne pouvez pas nous faire meilleurs compliment qui, à la limite risque de nous attirer des inimitiés, mais nous en
acceptons l'augure .

"-Un liquidateur est il décisionnaire quand a l'offre qu'il reçoit ? Peut il alors qu'il demande de faire une offre du montant que l'on souhaite,ne pas transmettre celle ci au juge commissaire ?"

Non! Seul le juge-commissaire a le pouvoir par ordonnance, d'accepter ou refuser une offre d'achat...Par contre, je ne
peux pas vous assurer que votre offre ira au tribunal de commerce et d'industrie, si le liquidateur judiciaire considère
que cette offre est trop inférieure aux attentes des parties.

"-En cas d'acceptation de l'offre par le liquidateur,le juge commissaire suit il habituellement le liquidateur?"

Je suis tenté de penser que OUI ! Mais sans certitude.

"-ayant mis un délai de validité de un mois renouvellable pour les besoin de la procédure en cas d'acceptation de mon offre ,le liquidateur est il tenu de me répondre dans ce délai ou est il commun de n'avoir pas de réponse de sa part?"

Vous pouvez fort bien tomber sur un liquidateur diligent , mais aussi sur un liquidateur judiciaire assez lent dans sa
manière d'instruire un dossier.. Vous pouvez aussi le talonner et, si vous voyez que rien ne se passe, vous pouvez demander à être reçu par le juge-commissaire .

"-si je suis le seul candidat que se passe t il pour mon offre?"

Le liquidateur judiciaire doit pouvoir justifier au vendeur qu'il a tout fait pour essayer de recueillir une ou plusieurs offres
par tout moyen à sa disposition dont notamment par voie de presse ...S'il n'y parvient pas, votre offre risque d'être
retenue.

Bonne lecture et, nous vous souhaitons l'aboutissement de votre offre.

Bien à vous.

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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Fabienm34 » 15 Mar 2012, 14:24

Re bonjour

je me permet de revenir vers vous(et oui on ne se quitte plus) car chacunes de vos réponses me ramène a me poser de nouvelles questions alors je me permet d'en profiter.

-sachant que la liquidation est prononcée depuis mais 2011 quelle est le délai pour que le liquidateur accèpte qu'il n'y a qu'une seul offre?en effet il ne peut pas attendre des années qu'une nouvelle offre arrive.

-que ce passe t'il si le bien reste sans propositions interressantes ?


merci encore
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Mar 2012, 22:36

Vos questions sont plus du ressort du liquidateur judiciaire...En clair, je n'ai pas de réponse exhaustive dans ce domaine.

Avec mes regrets.

Bien à vous.

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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar Fabienm34 » 08 Avr 2012, 09:16

Bonjour
Je reviens vers vous car je viens de contacter l étude du liquidateur .
Je suis tombé sur son assistante à qui j'ai demandé si il avait bien reçu ma proposition et le délai pour que celle ci soit traité.
Après avoir recherché un instant le dossier elle me demande le montant de l'offre que j'ai faite.
Lorsque je lui annonce elle me dit que l'offre est basse et qu'elle représente à quelque chose près la moitié de l'estimation faites par un notaire.
Elle me précise donc qu il serait bien de faire une grosse surenchère.
Lorsque je lui demande que deviendrait mon offre si elle était la seule elle n'a pas su me répondre.
Ma question est la suivante:
Que me conseillerez vous en l'état actuel des choses?
À t elle dit cela pour me faire augmenter ma proposition alors que celle ci étant unique pourrait passer?

Merci par avance
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Re: Achat maison en liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 10 Avr 2012, 21:19

"Lorsque je lui annonce elle me dit que l'offre est basse et qu'elle représente à quelque chose près la moitié de l'estimation faites par un notaire."

Vous seul pouvez porter un jugement de valeur plus intuitif que réel car, effectivement vous n'avez pas vu la
prétendue offre du notaire .

C'est tout à la fois, votre intérêt tout particulier pour cette affaire doublé de la certitude que, vous pouvez économiquement procéder à une forte augmentation de votre offre, sans remettre en cause la bonne
finalité de l'opération .

Bonne méditation.

Bien cordialement.

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