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Liquidation judiciaire, Vente d'entreprise et d'actifs
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aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar fabnanou » 09 Mai 2011, 17:47

Bonjour,

Nous avons signé il y a plus de 2 mois, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, un compromis de vente pour l'achat d'une maison (dans le cadre d'un projet professionnel). Quelque temps après la signature de ce compromis, le vendeur, qui est complètement désocialisé, nous informe, l'agent immobilier et nous, qu'en fait, il a oublié de nous préciser que nous devons contacter son mandataire judiciaire car il est en liquidation judiciaire depuis peu.
Un peu dépités, nous faisons donc notre offre au mandataire qui mandate un expert judiciaire sur place pour estimer la valeur de la maison, notre offre étant très inférieure au prix affiché dans les agences (je précise que la maison est en vente depuis 5 ans !!) mais que la masse des travaux à réaliser et les devis faits par les artisans nous confirment que nous devons faire une offre bien inférieure. (toitures à refaire entièrement, ...)
L'expert judiciaire estime la maison pile poil dans le prix proposé par nous. Suite à ça, le mandataire fait une demande aux créanciers pour requérir leur accord, et ils valident tous !!
Mais, et c'est là qu'arrive le "mais", la femme du propriétaire nous informe maintenant qu'elle ne veut pas vendre à ce prix là. par contre, elle avait signé le compromis de vente initial (dont le mandataire nous dit qu'il n'a pas de valeur puisque signé juste avec l'agence !!). Il faut signaler d'autre part qu'elle n'est pas propriétaire du logement, la maison n'étant qu'au nom de Monsieur, qu'ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens, et que c'est lui qui est en liquidation judiciaire. Le mandataire nous explique qu'il faut quand même l'aval de madame car elle est occupante du logement (soit dit en passant très peu en réalité puisqu'elle a une adresse sur paris et qu'elle ne vient que de temps à autre dans cette maison certains week ends). Le mandataire a demandé à cette personne de signer le document disant qu'elle est d'accord mais nous a informé que si elle ne l'était pas, elle serait convoquée devant le juge qui sera seul maitre à bord. Qu'en pensez vous ? Quels moyens de pression avons nous pour faire avancer cette vente ? Peut on se passer de l'accord de cette personne qui n'est pas partie prenante dans la liquidation ni même propriétaire du bien ? Pensez vous que notre affaire aura une bonne issue ? Notre agent immobilier dit que nous avons beaucoup de points positifs et que l'expertise est formelle et qu'elle ne peut pas s'y opposer. Mais dans ce genre de cas, les décisions sont elles plutot favorables ou pas ? Cela fait déjà 6 mois que nous avons visité cette maison pour la 1ère fois, nous avons vendu notre maison (car la banque ne voulait pas nous donner un accord bancaire sans cette vente, et le mandataire ne voulait pas porter l'affaire devant le juge sans accord bancaire !!) et dans 2 mois, nous serons à la porte de chez nous !!! merci d'avance pour votre conseil,
Cordialement,
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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 10 Mai 2011, 01:20

Dans cette affaire , vous avez deux solutions, à savoir :

- Vous reprenez votre liberté et partez à la recherche d'un autre bien....

- Vous persistez et sous réserve de l'acceptation de votre offre, vous attendez de prendre possession du logement dans le meilleurs des cas, pas avant (6) six mois en raison du refus de Madame, qui devra être jugé par le tribunal.

Le mandataire a parfaitement raison même si Mme n'est pas propriétaire du logement, ce logement
semble constituer sa résidence et à ce titre, sa signature est indispensable( mesure de protection du
conjoint ) , sauf si vous arrivez à prouver que les époux vivent séparés et, que le logement n'est plus la résidence principale de Mme ( jugement de divorce autorisant le domicile séparés des époux etc...)

Cette affaire s'engage très mal et je vous invite à bien peser le pour et le contre, avant de vous
positionner définitivement....

Bonne quête et réflexion.

Bien à vous.

@ndré CROCHON
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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar fabnanou » 14 Juin 2011, 10:00

Bonjour et merci pour votre réponse qui avait eu le mérite de nous faire beaucoup réfléchir.
Suite à votre message, nous avons décidé de ne pas attendre sans bouger au risque de nous retrouver à la rue,
Donc, nous avons décidé (et l'avons clairement exprimé auprès du liquidateur) de reprendre des visites de maisons en expliquant au liquidateur que si nous trouvions quelque chose d'autre, nous arreterions la procédure en cours.
De son coté, le liquidateur nous a dit qu'il continuait car il voulait faire convoquer madame devant le tribunal. Objectif : faire ordonner la vente malgré le refus possible de madame.
L'audience du tribunal a eu lieu la semaine dernière. J'ai donc appelé le liquidateur pour savoir ce qu'il s'était passé et il m'a dit que notre dossier avait de bonnes chances car il avait eu l'impression que le juge rendrait une décision qui nous serait favorable mais que le propriétaire avait 10 jours pour faire appel. Entre temps, nous avions repris nos recherches et la semaine dernière également, il se trouve que nous avons trouvé un bien qui nous intéresse vraiment beaucoup. Nous y avons beaucoup réfléchi et nous sommes parvenus à la conclusion suivante : que nous préférions acheter l'autre bien, plus sur et plus fiable, puisque cette vente judiciaire n'est pas encore faite, et que meme si la décision est favorable et sans appel fait par le propriétaire, reste encore à vérifier qu'ils vont bien quitter les lieux au moment voulu, ce dont nous ne sommes pas surs, puiqu'hostiles à la vente et lui sans ressources pour payer un déménageur (et incapable physiquement de le faire par ses propres moyens !!)
J'ai donc prévenu le liquidateur que nous avions une autre option et je lui ai demandé ce qui se passerait si nous décidions d'acheter l'autre maison : elle me dit maintenant que nous sommes engagés (alors qu'elle nous a toujours dit que le compromis que nous avions signé n'était pas valable puique pas signé avec le liquidateur) parce que le juge va certainement rendre sa décision cette semaine (nous devrions avoir un courrier dans notre boite aux lettres apparemment) et que début mai, nous avions fait (à la demande du liquidateur) un courrier stipulant que ce serait SCI le potentiel acquéreur en lieu et place de nous (puisque nous avions au départ signé le compromis en notre nom personnel). Elle se base donc sur ce document pour dire que c'est une offre d'achat et qu'elle nous engage !!! Qu'en pensez vous ? Nous aimerions bien nous dégager de cette affaire qui nous semble, comme vous nous l'aviez conseillé, bien compliquée, pas terminée, et que de l'autre coté, on a trouvé un bien qui nous plait beaucoup, pour lequel c'est bien plus simple. on a l'impression d'être pris en otage alors même que les propriétaires ont pu à un moment revenir sur le document qu'ils avaient signé sans qu'on leur dise rien .... Merci si vous pouvez nous donner votre avis, on est super stressés !!!Cordialement,
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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 15 Juin 2011, 08:27

La genèse de votre affaire et de son développement est tout autre, puisque vous avez jeté votre dévolu
sur une affaire qui vous intéresse vivement et,qui est une vente classique avec un délai raisonnable
d'environ (3) trois mois.

Vous avez parfaitement analysé la situation du moment au regard de votre engagement initial....Vous
comprenez aisément que cette affaire est mal engagée et que si l'épouse fait de l'obstruction, ce qui
semble être le cas, vous n'êtes pas près de prendre possession des lieux.

En conclusion, en se plaçant sous l'angle juridique, vous êtes parfaitement en droit d'annuler le
compromis de vente qui semble ne pas avoir été signé par le liquidateur judiciaire et que par ailleurs,
cet avant-contrat renferme une date butoir pour être régularisé par le liquidateur judiciaire.

Comme je n'ai pas en main votre compromis de vente, je vous invite à contacter votre notaire pour
recueillir son avis à l'appui de l'avant-contrat


Personnellement, je considère que vous n'êtes nullement engagé définitivement et qu'une LRAR
aux notaires , à l'agent immobilier, au liquidateur judiciaire, précisant qu'au regard de toutes les complications qui résultent de cette affaire, vous entendez y mettre fin à réception de la présente.

Encore une fois, j'insiste à ce que vous vous rapprochiez avec URGENCE auprès de votre notaire,
pour qu'à la vue de l'avant-contrat, il vous confirme mes dires....Si vous n'en avez pas faites en
intervenir un et dites-lui que vous le prendrez pour représenter vos intérêts sur votre acquisition
future.

Bonne méditation et tenez-nous au courant de la suite.

Bon succès.

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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar fabnanou » 15 Juin 2011, 12:52

Bonjour,

Je vous remercie de votre message. Hier, j'ai pris contact à la fois avec mon notaire et mon avocate car le liquidateur judiciaire que j'avais eu en ligne plus tot dans la journée me disait que nous étions engagés même si le compromis était caduque (ce qu'ils ne remettent pas en question, la liquidation judiciaire étant antérieure à la signature du compromis et le propriétaire nous l'ayant caché). Par contre, ils disent que nous sommes engagés parce que j'ai fait un courrier (à leur demande) début mai stipulant que dans cette affaire, une SCI se substituerait à nous pour l'achat de cette maison. Elle joue sur ce simple document pour dire que c'est une offre alors que l'objet de ce courrier est : "substitution d'une SCi ..." et que cette soi disant offre ne comporte aucun élément de durée, de date et se réfère à un compromis caduque. Mon avocate me dit que nous avons de fortes chances de ne pas être très embêtés, mais le notaire dit que le liquidateur qui a cette maison sur les bras depuis plusieurs années pourrait être très déçu de ne pas faire cette vente et nous obliger à l'acheter tout de même. J'ai déjà dit au liquidateur que sur le fond, nous n'étions pas hostiles à l'acheter (puisqu'au fond elle nous plaisait quand même cette maison !) mais que nous voulions des garanties que cela irait au bout très rapidement, sans que les propriétaires ne nous mettent des batons dans les roues. Comme le liquidateur me dit qu'il ne peut pas nous le garantir (ce que je peux comprendre) alors nous ne pouvons pas à nous seuls prendre tous les risques (et les assumer seuls !) sans aucune garantie.
S'ils décidaient de nous poursuivre en justice, notre notaire nous dit que cette procédure pourrait les amener à nous forcer à acheter la maison et que nous ne pourrions donc pas nous engager sur une autre maison pendant ce laps de temps et que la procédure judiciaire pourrait durer 2 ans.... est ce vrai car ils ne peuvent pas nous prendre en otage pendant 2 ans quand même !! qu'ils réclament des dommages intérets et que cela dure 2 ans, je peux comprendre, mais pas nous empêcher d'acheter autre chose tout de même ? Si ? qu'en pensez vous ?
De toute façon, avec l'aide de mon avocate, j'ai fait un courrier recommandé de dédit ce matin, nous verrons bien leur réaction ...
je vous avoue que je ne dors plus la nuit ... je pense que le liquidateur est très aguerri à ce genre de procédure et qu'ils profitent de notre manque d'information en tant que particulier pour nous faire croire ou faire faire des choses qui dépassent notre compréhension. je trouve cela vraiment très inégal comme combat. Et si nous devons engager notre avocate offciellement, c'est encore nous qui devront payer pour nous défendre.

Je vous remercie en tout cas pour vos conseils car dans ce genre de situation, on se rend compte qu'on est assez isolés et ce sont vraiment des moments pour lesquels on a surtout besoin de soutien.

Merci par avance,
Cordialement,
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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 17 Juin 2011, 02:57

Revenons à la case départ, vous semblez avoir signé un compromis de vente ?...Si c'est le cas, est-ce
que le vendeur l'a signé ainsi que son épouse ?....Qui a été le rédacteur du compromis de vente ?
Comment avez-vous eu connaissance de la vente de ce bien ?.....Avez-vous reçu un exemplaire du compromis de vente en recommandé avec AR, pour satisfaire aux obligations du délai de rétractation
de ( 7) sept jours ?
A défaut, c'est une cause de nullité du compromis de vente....Par ailleurs, le rédacteur du compromis a l'obligation de mettre une date butoir de réitération de l'acte authentique de vente....A défaut, c'est une seconde cause de nullité du compromis.

le vendeur semble avoir passé sous silence qu'il était en liquidation judiciaire, donc vous n'avez pas été informé d'une situation qui vous est préjudiciable, car si vous en aviez eu connaissance de ces éléments peut-être que vous n'auriez pas signé le compromis de vente, puisque la signature du vendeur n'a qu'une valeur relative si elle n'est pas corroborée par l'accord du juge-commissaire et la signature du liquidateur judiciaire es qualité ....Par ailleurs, lorsqu'il y a une condition suspensive, comme c'est le cas, elle doit être précisée dans l'engagement des parties et de plus elle doit être limitée dans le temps....En clair, vous avez été trompé sur la chose vendue.

Pour toutes les raisons qui précèdent, je considère que la position du liquidateur judiciaire est de nature
à essayer de faire pression de manière non fondée.

Pour mettre un terme à cette tromperie, je me transporterais auprès du juge-commissaire et je suis
intimement convaincu que face aux éléments précités ci-dessus, que vous aurez pris soin de lui exposer,
il conviendra d'accepter votre renonciation d'acquérir.

Tenez-nous au courant...

Bon courage, à votre place je dormirais comme un bébé. :lol:

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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar fabnanou » 17 Juin 2011, 08:50

Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse (matinale) tout d'abord,

Concernant vos questions :
oui nous avons signé un compromis de vente en mars dernier par l'intermédiaire d'un agent immobilier (donc en agence) sur lequel le propriétaire a signé et a également signé pour sa femme qui avait donné sa procuration (procuration sur laquelle apparaissait bien tous les termes du contrat, cad le prix ...)
Cette maison, nous l'avions visité avec l'agent immobilier, c'était une annonce tout ce qu'il y a de plus banale, d'ailleurs de nombreuses agences de la ville l'avaient à la vente.
Nous avons donc signé le compromis de vente mais il n'y avait pas tous les diagnostics, l'agent immobilier nous a donc dit qu'on ferait un avenant au moment ou on aurait tous les diagnostics. Il ne nous a donc pas envoyé tout de suite le compromis par courrier recommandé en nous disant qu'il le ferait quand nous aurions tous les diagnostics et resigné l'avenant. Quelques jours plus tard, pensant que cette vente ordinaire se ferait, nous avons mis en vente notre propre maison pour pouvoir acheter l'autre, la banque ne pouvant pas valider notre dossier (dossier qui résulte d'un plan de financement puisque nous voulions acheter cette maison pour y avoir une activité professionnelle - gites, chambres d'hotes et salle de réception, il y avait donc un montage financier avec creation de société, montage basé entièrement sur cette maison ci et très difficilement transposable sur une autre) si notre résidence principale n'était pas vendue.
2 jours après la mise en vente de notre maison, l'agent immobilier trouve un acheteur, au prix, sans négociation et nous fait contresigner une offre ferme en nous expliquant que cette offre nous engage. Nous signons donc sans difficulté et c'est encore quelques jours plus tard que nous apprenons par ce même agent immobilier (qu'on connait depuis longtemps nous précisons et à qui nous faisons confiance)
qu'en fait le propriétaire a "omis" de nous dire qu'il était en liquidation judiciaire. Là évidemment coup de massue et première grosse frayeur. L'agent immobilier nous assure qu'il n'était pas au courant et il prend contact avec le liquidateur. Là, nous nous disons que nous n'avons plus le choix que de continuer, ayant validé une offre de vente de notre résidence principale à priori ferme, ayant signé ce compromis et le liquidateur nous assurant que ce sera juste un peu plus long, mais qu'en gros tout se passera bien ... Rassurés donc par ce discours, nous validons l'avenant qui arrive quelques jours plus tard ( et le courrier recommandé dans la foulée) et rassurés, nous attendons que les choses se fassent. Ce n'est que plus d'un mois après que la femme du propriétaire se rétracte de sa signature en disant qu'elle n'est plus d'accord pour vendre à ce prix là. c'est là que nous prenons conscience que c'est loin d'être réglé, 2e grosse frayeur et de nouveau très inquiets, nous prévenons alors le liquidateur que nous allons être à la porte de chez nous et que nous reprenons donc les recherches pour trouver autre chose. la suite, vous la connaissez ... quant à la date butoir de réitération de l'acte authentique, elle avait été fixée au 18 juin, cad demain !! et à ce jour 17/06 nous n'avons pas de réponse du juge commissaire quant à l'ordonnance de vente.
suite à notre envoi d'un courrier recommandé au liquidateur, nous attendons actuellement sa réponse par le biais de notre avocate. nous sommes bien sur inquiets et dans 15 jours, nous n'avons plus de toit. nous allons être hébergés mais nous avons 2 enfants, ce n'est pas une situation durable. nous devons faire stocker nos meubles, ... le stress est très intense et nous ne vivons plus, nous ne pensons qu'à çà. Nous ne savons pas si nous pouvons nous engager sur l'autre maison que nous avions en alternative car nous avons peur qu'ils nous poursuivent pour acheter la 1ère et nous nous retrouverions à devoir acheter 2 maisons ?? et nous risquons donc de passer à coté de la 2e, ce qui aurait pour effet de nous empêcher de monter notre activité professionnelle. Pour nous, c'est toute notre vie personnelle et professionnelle qui est engagée. Je vous remercie si vous pouvez encore nous aider à y voir un peu plus clair, je n'arrive pas à me rassurer .... Bien cordialement,
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Re: aboutissement achat maison sous liquidation judiciaire

Messagepar @ndreCROCHON » 17 Juin 2011, 09:35

Dans cette affaire, je suis tenté de vous dire ainsi qu' à ceux qui nous lirons : "De ne pas signer un
compromis de vente sans le concours de votre notaire ".

Aujourd'hui, vous devez vous en tenir à la teneur du compromis de vente, c'est-à-dire que pour des
raisons qui ne vous incombent pas, l'acte authentique de vente ne peut-être signé comme convenu
et pire encore la propriétaire se refuse à honorer sa signature.

En conséquence, devant toutes ces difficultés augmentées de vos engagements personnels au regard
de la libération imminente de votre maison vendue, vous annulez votre intention d'acquérir dictée par tous
les problèmes imprévisibles notamment le dépassement de la date butoir...(LRAR à toutes les parties)

Par ailleurs, l'absence des diagnostics lors de la signature du compromis est une autre cause de nullité
de l'avant-contrat, devant être intenté dans le délai de (1) un mois à/c de la signature de l'avant-contrat...Certes cette condition ne s'applique pas à vous puisque vous avez signé un avenant.
Sincèrement, j'aurais aimé que ces informations vous aient été données par votre notaire.

Voilà ma vision à l'appui des éléments que vous nous avez communiqué.

Tenez-nous au courant de la suite....

Bien à vous.

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