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Montage de ma première opération de marchand de biens

Messagepar Joligno » 19 Jan 2016, 14:37

Bonjour à tous,

Pour commencer, je tiens à vous souhaiter tous mes vœux, Santé, Projets et pour finir la Réussite à tous ceux qui s’en donnent les moyens !
Je voudrais aussi remercier les personnes qui prennent de leur temps pour aider des personnes comme moi !
Je me tourne vers vous pour tenter d'y voir plus clair afin de trouver des réponses à mes questions.
Je vais essayer d’être le plus clair et succinct possible.

Je me lance en tant que marchand de biens (activité principale) et je m’apprête à signer un compromis de vente concernant un bâtiment constitué d'un local commercial au rez-de-chaussée et d'un appartement à rénover aux deux étages supérieurs.
Je finance sur fonds propres.

Je ne suis pas certain du montage à effectuer pour l’acquisition.
Je voulais dans un premier temps effectuer une division du bâtiment pour une mise en copropriété, afin d'acquérir :
- d'une part, le local commercial, via une SCI, pour le louer et donc avoir un revenu locatif mensuel, en pensant que cela me donnerait une garantie vis à vis des banques en vue d’une future demande de financement.
- d’autre part, l’appartement, via une EURL (que je vais créer très prochainement), le rénover ou non, puis le revendre.

Toutefois, suite à deux entrevues avec des organismes bancaires, je suis amené à revoir mon plan de financement car les banques ne m'accorderaient un prêt qu'à partir de deux bilans clôturés ! Je dois donc me débrouiller seul durant ces années...
J’ai aussi pu lire sur la toile, qu’on pourrait éventuellement me financer si j'hypothèque ma résidence principale... Le problème étant que j’ai encore un prêt sur celle-ci, et que je risque je donc de me retrouver avec un local commercial sans prêt mais moins d’apport pour financer mes projets et une résidence qui ne pourra être hypothéquée…
Une fois ce projet terminé la société aurait 170.000 euros en liquidité, avec soit un local à louer à hauteur d'environ 600 euros par mois, soit 235.000 euros en totalité dans le cas où je revendrais le local.
A noter que ce local est à deux pas de chez moi, qu’il serait très rentable et pourrait me servir dans le futur !
Que me conseilleriez-vous ?

Étant donné que je ne sais pas de quel montant sera ma prochaine affaire, je suis dans le flou total.
Devrais-je :
- privilégier un plus gros apport et donc vendre le local commercial ?
- vendre le local et régler le prêt sur ma résidence principale (il reste 71.000 euros de capital restant dû) ?
- vendre l’ensemble (exempter ma RP) pour bénéficier d'un maximum de liquidité et pouvoir investir en attendant le feu vert de la banque et solder mon prêt sur la résidence principale ensuite? Ce qui aurait pour conséquence de sortir de l’argent sous forme de dividendes et ainsi payer 50% de RSI sur cette somme ! Peut être qu’il me faudrait créer dans un premier temps une SAS qui serait moins imposée sur les dividendes, sortir les fonds d’ici deux ans puis la transformer en EURL ? Cela me serait probablement plus économique ?!

En espérant avoir été assez clair dans mes explications, je vous remercie d'avance pour l'attention que vous porterez à ma situation et à ma demande.
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Joligno
 
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Re: Montage de ma première opération de marchand de biens

Messagepar Sylvieachete » 27 Jan 2016, 14:04

Je voudrais bien vous répondre mais pas en public. ;)je vous ai donc ajoute à la liste des amis.
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Sylvieachete
 
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Re: Montage de ma première opération de marchand de biens

Messagepar Joligno » 29 Avr 2016, 09:11

Sylvieachete a écrit:Je voudrais bien vous répondre mais pas en public. ;)je vous ai donc ajoute à la liste des amis.

Bonjour Sylvie,
Je viens de voir votre réponse! Vraiment désolé du retard, je pensais être informé d'un message éventuel par mail. J'ai du rater le mail...
Etes vous toujours prête à m'aider?
Je ne connais pas bien le fonctionnement, le système d'ami ne me parle pas mais je comprends bien l'idée ;)
Je reste à l'afu d'une réponse!

Cordialement
Adrien
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Re: Montage de ma première opération de marchand de biens

Messagepar Celdane » 08 Mai 2017, 14:54

Bonjour,

J'aimerai me lancer dans cette activité et je serai très intéréssée d'avoir vos retours d'expérience à tous les 2.
N'hésitez pas à me contacter , j'attends de vos nouvelles.
Merci par avance,

Céline
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Celdane
 
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Re: Montage de ma première opération de marchand de biens

Messagepar Ced_4 » 20 Nov 2018, 08:16

Bonjour,

J'ai été dans la même situation que vous il y a quelque temps. Dans le bâtiment depuis plusieurs années, j'ai voulu changer de métier et devenir marchand de biens.
Au début j'ai essayé seul de me lancer dans cette activité mais j'ai loupé plusieurs affaires et je n'ai pas su monter un dossier de financement fiable...

Depuis le mois de Janvier 2018 , je me suis affilié avec une société de marchands de biens qui exerce depuis 2002 et qui propose des formations et un accompagnement (juridique, financier, travaux...) pour devenir marchand de biens !
J'ai donc suivi la première phase de formation qui m'a appris les bases du métier (recherche d'un bien, l'achat du bien, et la revente du bien). Ensuite, j'ai suivi la formation phase deux qui m'a aidé sur les pièges à éviter (compromis, mise en copro, travaux, commercialisation...).

Puis j'ai réussi à trouver une opération, un des experts de la société de marchands de biens (Immerilays) est venu avec moi visiter le bien et m'a aidé à monter mon dossier.
A ce jour, je viens de finir ma première opération pour un CA de 432 000€. L'opération était une villa dissociable en 3 lots que j'ai acheté 300 000€, puis j'ai investi 50 000€ de travaux et frais externe.

Un conseil, il est très difficile de se lancer seul dans une activité à risque comme celle de marchand de biens, et la moindre erreur peut coûter vite très cher...
Voici le site internet du réseau avec lequel je me suis affilié si tu souhaites plus d'informations : http://www.immerialys.com/ . Et ssi vous avez des questions n'hésitez pas à me demander !

Bonne chance dans cette activité passionnante ! :D
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Ced_4
 
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