[Yasser Antonio L.C.]

Bonjour

Tout d’abord je tiens à remercier les administrateurs et experts de ce forum pour la mine d’information qu’ils ont fait évoluer. Et également Mr Crochon qui a mis en avant les points négatifs du métier de marchand de biens mais qui ne ma pas freiner pour autant.

Ayant lue tous les postes concernant les marchand de biens et étant toujours à l’étude du projet de devenir un marchand de biens il ya cette questions à laquelle je n’arrive pas à répondre malgré mes recherches. Qu’elle est la meilleure forme juridique pour démarrer en tant que marchand de biens, seul ?
Je sais que dans le forum est abordé la société civile immobilière mais j’aimerais explorer d’autres possibilités. Dans le cas de la forme unipersonnel j’ai cru comprendre que le statut de la micro entreprise et de l’auto entrepreneur été exclut pour les marchands de biens. Il ne reste donc que l’EIRL. Elle offre l’avantage de séparer le patrimoine personnel et professionnel tout en permettant d’opter pour le régime de l’IS (l’imposition sur le revenu est largement moins intéressant) ainsi qu’a une franchise de la cotisation social. Mais les biens immobilisés doivent faire l’objet à chaque achat / vente d’un acte notarié pour que le patrimoine d’affectation, gage des créanciers, reste fidèle à la réalité. Ce qui engendre des frais et alourdi considérablement la gestion. Ne souhaitant pas faire appelle à des banques ou à des quelconques autres créanciers suis-je obligé de m‘astreinte à cette tache dans la gestion de mon activité en optant pour ce statut ?
Il reste également les formes pluripersonnelles mais les seuls compatibles dans le cas d’un associé unique sont l’EURL et la SASU. Dans les deux cas , au niveau fiscal, le régime d’imposition est celui des BIC . Autre difficulté je ne sais pas lequel de L’IS ou du BIC est plus favorable au marchand de biens. L’EURL et la SASU offrent toute deux les mêmes protections que l’EIRL mais n’exonère pas des cotisations sociales. Encore que les cotisations sociales ne soient pas quelques chose dont je veuille spécialement me débarrasser au vu de leur bienfait en cas de maladie grave et qui sait ce que l’avenir lui réserve.

En Somme deux questions : 1) En cas de non nécessité de recourir à des créanciers et dans la volonté de ne pas y recourir un marchand de biens , ayant opté pour la forme de l’EIRL, est il toujours assujetti à la réalisation d’acte notarié à chaque mouvement du stock immobilier ?
2) lequel de ces deux régimes est préférable en terme de moindre couts : l’IS ou le BIC ?


Merci d’avoir le jusqu’au bout et désolé de ne pas avoir été plus synthétique.

[@ndreCROCHON]

Tout d'abord, nous sommes très heureux d'apprendre que notre site a enrichi votre savoir et que vous êtes
sur le point de vous lancer.

"1) En cas de non nécessité de recourir à des créanciers et dans la volonté de ne pas y recourir un marchand de biens , ayant opté pour la forme de l’EIRL, est il toujours assujetti à la réalisation d’acte notarié à chaque mouvement du stock immobilier."

Comme vous devez le savoir toute mutation d'un bien immobilier passe obligatoirement par acte notarié, dont la vocation est d'authentifier les actes, leurs donner une date certaine, s'assurer de l'état civil des parties en présence et de vérifier auprès du conservateur des hypothèques, que le montant total des hypothèques et des privilèges ne sont pas supérieurs au prix de vente....Si d'aventure il l'était, le notaire serait contraint de consulter chaque créancier pour recueillir le montant de sa créance à l'instant "T" et lui demander s'il consent que la vente se réalise tout en sachant qu'il ne recevra qu'une partie de sa créance .

En conclusion, vous comprenez le rôle fondamental et incontournable du notaire dans toute mutation.

Par contre, j'ai une bonne nouvelle, le marchand de bien lorsqu'il réalise une acquisition, il est dispensé de payer les droits de mutation de 5,09 % du prix de vente, sauf la taxe de publicité foncière de 0,715 %, à la condition expresse qu'il revende le bien dans moins de (5) cinq ans....A défaut, l'administration fiscale lui demandera de payer les droits, augmentés des pénalités de retard sur les (5) cinq années....Ce cas de figure est assez rare car pas définition le rôle du marchand de biens, c'est avant tout, d'acheter pour revendre dans la foulée avec ou sans travaux.

"2) lequel de ces deux régimes est préférable en terme de moindre couts : l’IS ou le BIC ? "

Je n'ai pas la qualité requise et la compétence, pour répondre avec pertinence à votre question, dans ce domaine voyez un notaire, un expert comptable ou un conseiller juridique.

Bon succès dans votre nouvelle activité et un dernier conseil, documentez-vous le plus possible pour vous éviter de commettre des erreurs préjudiciables.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[Yasser Antonio L.C.]

Merci beaucoup Mr Crochon