[@ndreCROCHON]

Bonjour @ndreCROCHON,

L'e-mail suivant vous a été envoyé par alabama depuis son compte sur le "Forum des Encheres Publiques". Voici le message qui vous a été envoyé :

Bonjour,

Je fais appel à vous car je vois que vous être très informé sur les problèmes de TVA.

J'aurai besoin d'une réponse urgente sur le paiement de la TVA immobiliére sur une vente en adjudication auquelle je dois participer demain. Je veux enchérir sur un bien de 2 an qui a été acheté en VEFA par un particulier et est soumis à la TVA. Mon avocat ne sait pas me dire (???) si je dois payer 19.6 % de plus sur le prix d'adjudication (en plus des frais) ou si effectivement je suis soumis à la TVA mais je déduis la TVA payée une première fois lors de l'achat en VEFA par le 1er propriétaire. En détail,

il a acheté en VEFA 150 000 HT et déjà payé environ 30 000 euros de TVA. Le bien sera forcément vendu en dessous de son prix d'achat mettons 130 000 Euros donc, environ 26 000 euros de TVA.

Les impôts me disent que je dois payer la TVA soit 30 000 euros et c'est le 1er propriétaire qui sera remboursé du différentiel de TVA !!! Ce qui va tout à fait changer mon montant maximum d'enchères.

Je suis étonnée; Les avocats ne peuvent me renseigner car c'est très rare qu'un bien de moins de 5 ans soit vendu en adjudication.

Merci de votre aide.

[@ndreCROCHON]

Votre question est vraiment un " Cas d'école"....Essayons d'y voir plus clair sur la position de l'administration fiscale.

Toute acquisition en (VEFA) vente en état futur d'achèvement, l'administration fiscale considère que l'achat n'est pas regardé comme une première mutation et du même coup, on est tenu de verser sur le prix d'acquisition une TVA de 19,60 % .....Cette disposition entraine (3) trois choses :

- En cas de vente d'un bien en VEFA, dans une période de détention inférieure à (5) cinq ans, la première vente est considérée comme une première mutation

- Il en résulte pour l'ACQUEREUR un avantage non négligeable de frais réduits d'enregistrement de 0,715 % au lieu de 5,09 % du prix d'acquisition, c'est comme s'il achetait un logement neuf .

- Par contre, le VENDEUR est soumis au paiement d'une TVA de 19,60 % sur la plus-value si elle existe

Conclusion , si le bien se trouve vendu à un prix inférieur du prix d'acquisition augmenté du montant de la TVA payée en amont, il n'y a donc pas de plus-value et par la même pas de TVA à payer (sous toutes réserves).... je serais tenté de penser, que dans ce cas très rare de vente à perte durant les (5) cinq ans, l'administration fiscale est tenue de rembourser la TVA trop perçue.

Comme Il s'agit d'une vente au TGI sur saisie immobilière, il faut se référer au cahier des conditions de vente/b] rédigé sous la responsabilité de l'avocat du créancier.

Je suis surpris de la réponse qui vous a été faites, car il ne peut y avoir un doublement de paiement de TVA pour un même logement.et, encore moins quand il est vendu avec une moins-value.

[b]Je ne suis pas fiscaliste[[/b], mais seulement un homme de bon sens....Malheureusement le bon sens et le (CGI) Code général des impôts ne font pas toujours une union harmonieuse.

Je vous invite à faire toute la lumière avant de vous positionner en tant qu' adjudicataire.

Bonne réalisation et tenez -moi au courant, de préférence sur ce site.

Bien à vous .

@ndré CROCHON

P.S. : Il ne vous a sûrement pas échappé que dans une vente en VEFA , la prescription du paiement de la TVA est au terme de la 5ème année et ce qui fait date, c'est le certificat de conformité ou la justification d'une occupation du logement antérieure et justifiée par des factures d'eau, EDF,téléphone.
J'attire tout particulièrement votre attention sur la prise comme date, non pas le compromis, mais la date de l'acte de vente authentique...Il est arrivé que l'acquéreur en toute bonne foi pensait pouvoir bénéficier des droits réduits d'enregistrement.....Soit le professionnel, voire même le notaire, n'avaient pas suffisamment regardé de très près la date butoir....Vous imaginez la déconvenue de l'acquéreur et le sourire dissimulé du vendeur.