[Amorosa]

Bonjour et tout d'abord un grand salut respectueux à toute votre équipe et notamment à André CROCHON qui me fait m'inscrire sur votre site par la qualité, la rapidité et le ton professionnel et néanmoins humaniste de ses interventions et réponses.

Tout d'abord le tableau : à 45 ans,je suis gérant d'une petite sarl en région parisienne dont l'activité est la rénovation intérieure. Je souhaite comme beaucoup assurer ma retraite et investir dans des biens immobiliers afin de les mettre en location ou bien les revendre en cas de besoins de liquidités.
La question des travaux éventuels de remise en état du bien acquis étant simple pour moi, l'opportunité des nombreuses ventes aux enchères attire mon attention, avec toute la prudence nécessaire, car comme déjà lu ici, les vraies bonnes affaires ne sont pas si courantes.
Mes questions : qui doit acheter les biens que je cible?
Ma SARL? (les statuts prévoient l'achat, la rénovation et la revente des biens immobiliers)
Une SCI créée pour l'occasion? (faut il en créer autant que de biens acquis?)
A titre personnel?(je suis divorcé, vis maritalement avec ma compagne, 3+2 enfants, aucun en commun)
En fonction de votre conseil, quelles sont les incidences fiscales de ce choix? (TVA, Impôts et contraintes éventuelles?)
Merci par avance et très joyeuses fêtes de fin d'année.

[@ndreCROCHON]

Très vaste sujet que vos questions, qui par ailleurs ne manquent pas d'intérêts, mais au risque
de passer pour un Normand, sans hésiter, je vous conseille de faire un listing de vos questions
et de vous rapprocher de votre notaire, il est à mon avis, tout désigné pour vous être d'excellent
conseil.

Pourquoi cette esquive ?...Le sujet est bien trop important, pour le traiter en dehors du sérieux
qu'il implique....En effet, vos questions intéressantes sont étroitement liées à une situation familiale
personnelle, doublée d'une grande inconnue, quelles sont vos attentes dans ces projets à court,
moyen et long terme ?...Quelle sera la fiscalité attachée à chaque montage...C'est à partir de ces
éléments que votre notaire pourra vous aider à y voir bien plus clair dans votre projet et encore plus
quand il y a des enfants de deux lits différents....Etes-vous marié, avez-vous fait une donation au
dernier vivant du couple...Si vous n'êtes pas marié, avez-vous pensé à donner l'usufruit
à votre compagne sur votre résidence principale , par exemple etc...etc...

Pour revenir au principe de thésaurisation sur de l'immobilier, l'idée me paraît être excellente , car
tout comme moi , vous savez que l'immobilier sur le long terme n'a jamais déçu son investisseur.
Par ailleurs, de par votre activité professionnelle, vous êtes le mieux placé pour mener à bien des opérations de réhabilitation et ça c'est un point très très important....Il y a là un projet cohérent et,
votre banquier vous mettra un "Tapis rouge " et vous accordera plus facilement des prêts , surtout
si la destination des lieux est locative....N'hésitez pas à vous externaliser car l'achat d'un logement
en vue du locatif ne s'appréhende pas de la même manière que pour une résidence principale.
Tenez-en compte dans vos recherches.

Ca c'est pour le principe, mais où trouver des logements aux meilleures conditions possibles ?
Vous êtes prêt à me payer combien si, je vous donne les bonnes pistes ?....Je plaisante
bien sur !

Voici les pistes, mais attention !...... Il vous faudra travailler pour que les informations remontent à vous :

- Les agences immobilières disposent de temps en temps d'excellentes affaires, il faut donc les visiter ou appeler fréquemment ...Pour votre gouverne sur une
année un professionnel immo. est mis face à 3 ou 4 affaires d'exception.

- J'entends les pensées des esprits "Chagrin" :..." Mais il dit n'importe quoi, si ces affaires sont si bonnes,
il ne va pas en faire profiter ses acheteurs , mais il va les acheter pour lui " ....Deuxième erreur d'une logique qui est trompeuse....Certes de temps en temps, ce professionnel va faire une acquisition pour
lui, mais cela reste en marge....D'autre part, il faut que vous sachiez qu'un professionnel qui dispose d'un mandat sur le bien, n'a pas le droit de l'acheter ....Outre cet interdit , la plus grande majorité des professionnels ont des budgets tendus et qu'ils préfèrent encaisser immédiatement une commission,
plutôt que de ce lancer dans une acquisition avec tout ce que cela implique .

- Retenez avec beaucoup d'attention, que les bonnes affaires locatives se trouvent souvent
dans les régies immobilières et je vais vous dire pourquoi ?....Tout d'abord le département transaction n'est pas leur activité principale , d'autre part elles gèrent les biens d'investisseurs qui souvent se contentent d'encaisser leurs loyers et qui pour des raisons personnelles diverses décident de vendre...Le prix de vente est souvent fixé par la régie, vous comprenez aisément
que plus le prix est bas plus la régie va rapidement mener à bien la transaction...Voila la boucle est bouclée et vous comprenez que l'acquéreur aura en général fait une excellente affaire....Cela n'est pas automatique, mais croyez-en mon expérience.

-Les Marchands de Biens , dont par définition leur activité consiste à acheter pour revendre le plus rapidement possible, pour réduire leurs frais financiers...Bien que cette profession est tout comme vous à la recherche d'excellentes affaires, car il n'ont pas le droit de se tromper faute de mettre son entreprise en péril ou la clé sous la porte....Par contre, vous pouvez vous rapprocher de ces
professionnels, pour réaliser de bonnes affaires....Je vais vous dire pourquoi, puisque je l'ai été...Si
celui-ci a acheté le ou les biens dans d'excellentes conditions, il préférera finaliser l'opération avec
moins de marge, pour réduire ses frais financier et se porter sur d'autres affaires...En effet, auprès du
ou des banquiers, vous disposez souvent d'un encours, si celui-ci est au taquet, tant que vous ne
l'aurez pas remboursé, il ne vous financera plus d'autres acquisitions, même si celle-ci est EXCEPTIONNELLE.....Souvent cette profession achète des biens importants avec souvent un changement
de destination des lieux et de vente par lots après découpage, avec tous les travaux d'aménagement
laissés à la charge de l'acquéreur.

- Notez bien ce secteur de recherche très peu connu du commun des mortels, IL VAUT DE L'OR, prospectez les institutionnels (Assurances - Banques etc...). Pourquoi ?...un institutionnel a en principe une méthode comptable lorsque le bien est amorti , il désire généralement s'en séparer pour pouvoir se réinvestir et ainsi renouveler son parc immobilier...Un ami banquier a acheté en deux fois 4 appartements sur d'excellentes bases de prix , en vue de les louer....Une précision importante, le propriétaire était une Cie d'ASSURANCE.

- Beaucoup de gens ignorent qu'ils peuvent déposer des alertes sur le type de bien, surface, l'enveloppe de prix du logement qu'ils recherchent , dans tous les sites de leur choix particuliers ou professionnels, sans bourse déliée (voici un exemple de site : http://immobilier.cotemaison.fr/ )

- Vous avez bien sûr les annonces des quotidiens gratuits et payants, qu'il faut lire sans relâche.

- Ne pas sous estimer les études notariales en leur téléphonant régulièrement....Elle sont souvent mandatées dans le cadre d'une succession et parfois on peut y
réaliser d'excellentes affaires, le tout implique d'être patient, en renouvelant fréquemment une visite
ou un appel téléphonique.

- Pour conclure, je pense aux ventes immobilières aux enchères du TGI....C'est à mon avis l'endroit où l'on peut faire les meilleures affaires immobilières....Là encore, il faut être organisé, faire une étude de marché local et privilégier un logement libre, surtout si l'on veut faire du locatif....Pour autant cela ne veux pas dire que vous êtes dispensé de déterminer quelle sera votre enveloppe totale frais inclus, la valeur locative du quartier en fonction du type d'appartement etc...

Pour conclure, le bon choix pour le locatif , ce sont les Studios - F1 - F2 - F3 , car en général la rentabilité est supérieure par rapport aux grandes surfaces et généralement plus facile à revendre
en raison de la demande et d'une enveloppe plus accessible .

Bonne recherche et bon succès.

Si vous pensez que les infos que vous recueillerez de votre notaire peuvent servir certains de nos
membres, alors n'hésitez pas à nous les communiquer .

Bien Chaleureusement .

@ndré CROCHON

[Amorosa]

Nous allons suivre vos conseils dont certains sont déjà appliqués.
Je ne manquerai pas de vous tenir au courant de nos recherches...

Meilleurs vœux pour 2011 et encore bravo.

[@ndreCROCHON]

Merci pour le bravo et si vous le jugez utile, votre montage juridique risque d'intéresser certains de nos
membres.

En l'attente du plaisir de vous lire....

Bon succès.

@ndré CROCHON