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Frais de vente, émoluments et honoraires de l'avocat
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Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar rvan » 07 Juin 2010, 16:58

Bonjour,

Pour participer en tant qu'acheteur a une vente aux encheres immobiliere au Tribunal de Grande Instance nous devons choisir un avocat qui nous representera. Pour eviter des frais d'avocats forfaitaires, nous pensons faire appel a l'avocat poursuivant qui execute la vente (en effet, l'avocat se rendant de toutes facons au tribunal, il ne facturera pas son deplacement).

Est-ce un bon calcul? Cet avocat recevant la totalite des emoluments en cas d'adjudication (3/4 poursuivant + 1/4 adjudicataire), ne sera-t-il pas dans son interet de faire monter les encheres au maximum? Comment nous en premunir?

Merci d'avance pour toute reponse.
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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar @ndreCROCHON » 07 Juin 2010, 20:23

Tout d'abord, l'avocat du créancier poursuivant ne peut porter d'enchères pour une personne autre que son client poursuivant, c'est le jugement d'une cour d'appel qui a considéré que la position du Conseil de l'Ordre était de nature à entraver les enchères.

Source: LexisNexis Litec "Guide Pratique de la Saisie Immobilière" (Procédures) Auteurs Mes Hervé CROZE et Christian LAPORTE.


Pour ce qui est des honoraires d'un avocat pour enchérir, ceux-ci gravitent autour des 400 € uniquement pour vous représenter ....Si vous êtes l'adjudicataire, demandez-lui le montant de ses honoraires supplémentaires.

Par ailleurs, pour ce qui est de la montée de l'enchère, vous la limitez à hauteur du mandat que vous avez confié à votre avocat, donc vous ne courrez aucun risque ou surprise.....N'oubliez pas que l'adjudicataire doit purger le délai de surenchère de 10 jours et tant que ce délai n'est pas atteint, l'adjudicataire n'est que virtuellement le nouveau propriétaire.

Bien à vous.

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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar jerome » 09 Juin 2010, 08:56

Bonjour à tous.

Je lis avec attention votre forum, particulièrement riche, depuis quelques temps, et j'ai décider de me joindre à vos reflexions, autant que mon temps me le permettra.

Je travaille depuis plusieurs années dans une structure qui m'a confié la lourde charge des procédures de saisie immobilière, entres autres.

Je tiens avant toute chose à préciser qu'en cette matière, chaque intervenant à sa propre facon de faire, et le contentieux sur les détails techniques n'étant pas très devellopé, nous manquons de certitudes. Je ne puis m'exprimer que sur ce que je fais, sans vous affirmer qu'il s'agit de le bonne facon.

Après ces brèves présentations, je me permets de préciser que les cabinets spécialisés prennent des mandats d'enchérir pour le compte de tiers.

Je n'ai pas connaissance de l'arret cité par Monsieur Crochon, et reste donc prudent sur ce point.

Il est evident que l'avocat poursuivant connait le bien, avec plus de détails que les seules informations publiques. De ce point de vue, il est plus à même de conseiller son client.

A l'inverse, il peut avoir connaissance d'éléments négatifs, qu'il tentera de cacher. Il y a fort à parier qu'il ne vous parlera pas d'engager sa responsabilité en cas de découverte du vice.

Quant à la manipulation des enchères, il ne peut être titulaire que d'un seul mandat d'enchérir. Il ne connait donc pas les limites des autres enchérisseurs. En théorie, une telle manoeuvre n'est pas possible.

En toutes hypothèses, je vous conseille de n'avoir recours qu'à des cabinets qui pratiquent la saisie immobilière régulièrement. Pour cela, vous prenez votre journal d'annonce légale local, et vous regardez le nom des cabinets qui proposent régulièrement des ventes aux enchères. Vous aurez ainsi la certitude que votre avocat se sera renseigné de la facon la plus efficace possible, et aura su éviter les pièges les plus évidents.

Une dernière remarque sur l'honoraire: il est d'usage de ne pas facturer l'enchérisseur en l'absence de succès. Mais je vois quotidiennement qu'un tel usage se perd.

Jérôme
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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar @ndreCROCHON » 09 Juin 2010, 22:15

Soyez le bien venu sur notre site et tout avis nous intéresse, car nous pensons que toute chose évolue dans l'échange et dans l'addition des compétences et du vécu de chacun.

Je n'ai pas connaissance de l'arret cité par Monsieur Crochon, et reste donc prudent sur ce point.

Je vous invite à faire votre propre recherche, car personnellement j'ai une confiance illimitée en ceux qui invoquent la jurisprudence dans " GUIDE PRATIQUE DE LA SAISIE IMMOBILIERE " , une vrai "Bible" incontournable pour des praticiens comme vous.....Si d'aventure, vous achetez le livre, vous trouverez le texte page 81.

Il est evident que l'avocat poursuivant connait le bien, avec plus de détails que les seules informations publiques. De ce point de vue, il est plus à même de conseiller son client.

Alors là, j'en doute beaucoup et je vais vous dire pourquoi ?....Tout simplement parce que l'avocat doit obligatoirement passer par un huissier de justice pour toute les procédures à l'encontre du débiteur , notamment celle du commandement de payer valant saisie etc....En conséquence, la visite de l'avocat poursuivant n'est pas foncièrement utile, voire obligatoire....En effet, un déplacement personnel de l'avocat n'apportera rien de plus qu'un constat et une curiosité professionnelle, sans incidence sur le déroulement de la procédure qui va en découler....Par contre, il n'est pas rare de rencontrer le jour de la visite un clerc du cabinet ou l'huissier qui ont instruits ce dossier.

A l'inverse, il peut avoir connaissance d'éléments négatifs, qu'il tentera de cacher. Il y a fort à parier qu'il ne vous parlera pas d'engager sa responsabilité en cas de découverte du vice.

C'est une raison supplémentaire de déléguer à la fois l'huissier et le cabinet spécialisé dans l'établissement du rapport des diagnostics obligatoires....Par contre, si l'une des parties citées, constate un vice quelconque, elle aura l'obligation professionnelle de le relater dans son rapport et, qui de surcroît sera repris dans le cahier des conditions de ventes.

Quant à la manipulation des enchères, il ne peut être titulaire que d'un seul mandat d'enchérir. Il ne connait donc pas les limites des autres enchérisseurs. En théorie, une telle manoeuvre n'est pas possible.

Je partage totalement votre point de vue.

En toutes hypothèses, je vous conseille de n'avoir recours qu'à des cabinets qui pratiquent la saisie immobilière régulièrement. Pour cela, vous prenez votre journal d'annonce légale local, et vous regardez le nom des cabinets qui proposent régulièrement des ventes aux enchères. Vous aurez ainsi la certitude que votre avocat se sera renseigné de la facon la plus efficace possible, et aura su éviter les pièges les plus évidents.

Votre conseil est pertinent.

Une dernière remarque sur l'honoraire: il est d'usage de ne pas facturer l'enchérisseur en l'absence de succès. Mais je vois quotidiennement qu'un tel usage se perd.

Personnellement, j'ai connu ces usages anciens, mais il faut reconnaitre qu'à cette époque un avocat pouvait recevoir plusieurs demandes des enchérisseurs pour un même bien .....Aujourd'hui, les choses sont très différentes, car l'avocat ne peut recevoir qu'un seul pouvoir pour un même bien, donc s'il n'est pas mandaté pour un autre bien, il sera là uniquement pour son client enchérisseur.....D'où la quasi disparition de l'absence d'honoraires même si vous n'êtes pas l'adjudicataire .

N'hésitez pas de nous faire part de votre expérience et de vos remarques .

Bien chaleureusement .

@ndré CROCHON
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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar jerome » 11 Juin 2010, 15:43

Bonjour à tous,

Votre réponse confirme mon sentiment sur le haut degré de technicité de ce forum. L'échange en est donc plus constructif.

Pour répondre très brievement, je vous affirme que dans la pratique, les cabinets d'avocats poursuivants portent des enchères pour le compte de tiers. Il est même rare que le créancier poursuivant vueille enchérir, car ce sont souvent des banques. Mais ca peut arriver dans une saisie immobilière suite à une liquidation de communauté (divorce) ou sur le fondement d'un jugement rendu par un Tribunal Correctionnel, voire une Cour d'Assise.. Notre code de déontologie, récemment remis à jour en raison de l'établissement d'un cahier des conditions de la vente obligatoire pour tous, nous le permet.

Je vous disais que l'avocat poursuivant avait une meilleure connaissance du bien, exception faite des gros cabinets qui ont un service de plusieurs personnes dédié à cette procédure, et qui envoient un jeune collaborateur à l'audience qui ne connait rien au dossier pas plus qu'à la procédure. L'avocat "diligent", qui certes n'aura pas visité personnellement le bien, aura eu un entretien avec l'huissier sur le bien objet de la saisi, il aura consulté le PV descriptif avec photo, et surtout, étant un passage presque obligé, l'avocat poursuivant aura été questionné par de nombreux enchérisseurs auxquel il aura du répondre. Je partage votre objection sur les biens ordinaires, lesquels ne font pas l'objet d'une attention particulière.

Enfin, sur les vices cachés, deux remarques: tous les intervenants ne sont pas également vertueux.
Aussi, il existe des informations sur l'immeuble, fournies par le créacnier par exemple, dont la communication nous est totalement interdite. Par exemple l'huissier doit établir un descriptif de l'immeuble selon ce qu'il constate personnellement. Si on lui dit que la canalisation est bouchée, que l'immeuble a été en partie reconstruit, etc ... (ce ne sont que des exemples pour les besoins du raisonnement), il n'a pas à les mentionner dans son rapport car pas personnellement constaté.

J'espère juste avoir utilement renseigner l'auteur de départ.

Bien à vous

Jérôme
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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar @ndreCROCHON » 11 Juin 2010, 23:25

Pour répondre très brievement, je vous affirme que dans la pratique, les cabinets d'avocats poursuivants portent des enchères pour le compte de tiers..........

Attention, il faut être très vigilant sur ce que l'on affirme, je m'en explique.....Souvent c'est un avocat nommément désigné au sein d'un cabinet qui est chargé par le créancier principal de toute la procédure, mais rien n'interdit qu'un confrère au sein du même cabinet prenne un mandat (pouvoir) pour le compte d'un enchérisseur potentiel....Il s'agit du même cabinet, mais particularité importante pas du même avocat.

Donc dans ce cas de figure, la loi du cumul est respectée....Par contre, s'il en est autrement c'est une faute qui entrave l'enchère, puisque la jurisprudence le confirme dans un jugement de la Cour d'Appel....En clair, toute personne partie prenante pour ce seul motif sera en droit de demander au JEX l'annulation de la procédure d'adjudication et à mon avis , il aura gain de cause.

Enfin, sur les vices cachés, deux remarques: tous les intervenants ne sont pas également vertueux. Aussi, il existe des informations sur l'immeuble, fournies par le créacnier par exemple, dont la communication nous est totalement interdite. Par exemple l'huissier doit établir un descriptif de l'immeuble selon ce qu'il constate personnellement. Si on lui dit que la canalisation est bouchée, que l'immeuble a été en partie reconstruit, etc ... (ce ne sont que des exemples pour les besoins du raisonnement), il n'a pas à les mentionner dans son rapport car pas personnellement constaté.
homme

C'est vrai que généralement les vices ne sont pas très apparents, sauf pour un homme de l'art dont l'oeil très exercé peut le conduire à pousser plus en avant son investigation et parfois découvrir des vices cachés , souvent des défauts de construction, charpente attaquée, toiture défectueuse etc....Sans compter les défauts apparents, tels que une installation électrique non conforme et ce domaine est laissé à l'appréciation du cabinet chargé des diagnostics et qui obligatoirement le relatera dans son rapport ainsi que le constat éventuel d'amiante ou de peinture au plomb (saturnisme) .

Cet échange a le mérite de mettre en garde tout enchérisseur potentiel, en prenant la précaution lors de la visite du bien, de se faire accompagner par un homme de l'art .

Bien à vous tous.

@ndré CROCHON
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Re: Se faire representer par l'avocat poursuivant?

Messagepar jerome » 15 Juin 2010, 16:17

Bonjour tous,

Les enchères ne sont pas portées par un cabinet d'avocat, mais par un avocat individuellement. Vous verrez parfois certains avocats qui sont déclarés adjudicataires, et qui se "désistent" au profit de leur cabinet d'avocat. C'est pour cette raison. A l'inverse par contre de la procédure, qui est menée par un cabinet d'avocat, representé à l'audience par tel ou tel avocat. Par contre, un avocat collaborateur pourra, lui, en toutes hypothèses, avoir un mandat pour un client propre.

Pour être parfaitement précis, je rappele qu'avant la réforme de 2006, un avocat poursuivant pouvait porter des enchères pour des adjudicateurs tiers. Certains conseils de l'Ordre avaient interdit cette pratique. Des cours d'appel avaient autorisé cette interdiction d'autres non. La cour de Cassation, en 1987, avait jugé qu'une telle délibaration était illégale car portant atteinte à la liberté des enchères. Puis le RIN adopté en 2004 avait interdit la possibilité d'enchèrir pour plusieurs acquéreurs.
La réforme de la procédure de saisie immobilière de 2006, particulièrement l'Article 73 du décret du 27 juillet 2006, a maintenu l'interdiction d'avoir plusieurs mandats de vente, mais n'a pas interdit à l'avocat poursuivant d'avoir un mandat d'enchérir pour une autre personne que le saisissant.

Nous pouvons débattre de la portée de ces textes, mais la solution me semble établie.

Par contre, quand je vous affirme que dans la pratique cela se fait, vous pouvez me dire d'être vigilent, mais c'est mon métier.
J'ai mes habitudes devant certains JEX, et je maintien mon affirmation selon laquelle des avocats pousuivants enchérissent pour des adjudicateurs tiers. Je ne vous ai pas affirmé qu'ils en avaient le droit (ca c'est mon avis personnel), juste que ca ce pratique.

Ensuite, vous abordez une question pratique intéressante: quelle sanction si l'avocat n'avait pas le pouvoir ?

Je ne suis pas sur non plus que ce soit la nullité de l'adjudication. Si une personne se présente seule, sans avocat, son enchère est "inexistante", elle n'a donc jamais existé. Mais si l'avocat n'avait pas le pouvoir, elle serait "nulle". Or il existe une différence de régime entre les deux. Tout le monde peut contester la première, mais la seconde ne pourra etre conetsté que si elle cause un grief, c'est à dire que le demandeur devra justifier que l'enchère lui a causé préjudice. Donc le débiteur ne pourrait pas évoquer cette nullité. Seul un autre enchérisseur pourrait le faire, et la sanction n'affecterait que l'enchère, pas la procédure. On reviendrait en arrière en quelque sorte. Plus encore, il ne faut pas que celui qui invoque la nullité ai fait une enchère supérieure, car elle couvre les vices de l'ancienne. Ca se complique pour celui qui veut l'invoquer.

Enfin, dans ce sujet sans fin, vous evoquez un point intéressant, qui n'a pas encore trouvé de réponse claire: celui des diagnostics techniques.

En réalité, aujourd'hui, rien n'oblige le créancier poursuivant à faire faire des diagnostics techniques: plomb, amiante, cafard, sangliers, peruches et autres... Le texte prévoit que le créancier poursuivant peut compléter le cahier des conditions de la vente par tout "renseignement utile".

Plus inquiétant, peu de temps avant la réforme, la Cour de cassation avait indiqué que la vente aux enchères publiques n'est pas une vente classique. Ainsi, l'ensemble des obligations liées aux ventes immobilières n'étaient pas applicables. A ce jour, aucun texte n'est venu contredire cette affirmation, mais les avocats, directement responsables en cas d'erreur dans la procédure, par prudence, les font. Toutefois, un acte authentique de vente amiable reste bien plus complet en terme d'informations qu'un cahier des conditions de la vente.

Sur ces réponses techniques,

Bien à vous,

Jérôme
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