[jib]

Bonjour Chers Membres,

J'ai acheté un appartement lors d'une vente aux enchères au TGI. Cet appartement avait été acheté par la partie saisie en Etat future d'achèvement en 2005. La construction de l'immeuble fut achevé fin 2006 pour une mise en location début 2007. Je souhaiterais avoir des information concernant les droits à acquiter.

S'agissant d'une première revente après achévement dans les moins de 5 ans. Il apparait qu'il soit soumise à la TVA immobilière et corrolairement aux droits réduits de 0,715 % du prix HT.

Pourriez-vous me confirmer les base de calcul : le calcul des émolument ainsi que des droits réduits prend comme assiette le prix ht, donc le prix d'adjudication (hors frais préalables qualifié de frais non taxés)?

Concernant la TVA, il y a moins value et le notaire chargé de la première vente en VEFA doit avoir un quittancement des sommes versées et peut-être même la facture d'achat de l'appartement par la partie saisie (sinon il sera sans doute possible d'en demander duplicata au premier vendeur, la société existant toujours). Le cahier des conditions de vente prévoit que la TVA sera acquittée par l'adjudicataire pour le compte du saisi et sous déduction de ce qui a déjà été acquitté. S'agissant d'une moins value, le fisc doit rembourser la différence de TVA, mais à qui? à moi en tant qu'adjudicataire puisqu'en cas de plus value j'en aurait été redevable?

Merci par avance de vos réponses,

jib

[@ndreCROCHON]

Tout d'abord, les droits réduits de mutation de 0,715 % s'appliquent sur le prix total, qui n'est rien d'autre que le prix de l'adjudication (sous toutes réserves), lorsque le bien a été acheté en VEFA et achevé depuis moins de (5) cinq ans et dont c'est la première mutation, sont soumis à la TVA immobilière.

Pour la question d'une vente avec une moins-value, est-ce que l'administration fiscale remboursera la
TVA trop perçue ?....La logique voudrait que la TVA soit remboursée, mais la logique et les textes ne font pas toujours bon ménage .

En clair, je n'ai pas de réponse exhaustive sur la question. ....Appelez votre notaire, il a la réponse à cette question.

Par ailleurs, dans l'affirmative, ce remboursement de TVA reviendrait de droit au vendeur, ou plus précisément aux créanciers et pas à l'acquéreur qui n'est en rien concerné, sauf de payer la TVA si elle existe( cela est précisé dans le cahier des conditions de vente).....Le seul avantage pour l'acquéreur, réside dans le fait de payer 0,715 % au lieu de 5,09 % de droits de mutation.

Quant aux frais préalables, il sont représentés par diverses factures avec TVA (huissier-avocat- les
différents supports de pub. etc.....).

Bonne lecture et merci de nous tenir informé des informations apportées par votre notaire.

Bien cordialement.

@ndré CROCHON
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[JBL]

Bonsoir
Je reviens tardivement pour vous confirmer que les droits ont bien été calculé aux taux réduit sur le prix d'adjudication et non à 5,09%. Je vous remercie de votre confirmation. Car les services des impôts avaient par habitude (mauvaise en l'espèce) calculé sur 5,09%, et mon avocate m'avait transmis la "facture", un peu salée à mon gout. Je lui avait donc demandé de demander la modification. Et sans problème, ils ont bien recalculé au taux réduit.
Pour ce qui est de la TVA, puisqu'elle est remboursable au vendeur, ou plutôt créancier poursuivant, je n'ai pas eu de nouvelle (ceci ne me concerne pas). J'avais pris, néanmoins, la précaution de demander à mon avocate une copie de l'acte authentique de la précédente propriétaire, ceci afin de me prémunir et de prouver la moins value (car en cas de plus value, j'aurais été redevable de la TVA).
Voilà pour les nouvelles!

Je vous remercie de vos précieuses informations

JB

[@ndreCROCHON]

Tout d'abord, merci d'avoir eu la gentillesse de nous tenir informé du déroulement de votre affaire.

Vous voyez , qu'il faut être vigilant dans tous les domaines, car dans le domaine des droits d'enregistrement de 0,715 % au lieu de 5,09 % du prix d'adjudication, cela représente un énorme différentiel .

"Pour ce qui est de la TVA, puisqu'elle est remboursable au vendeur, ou plutôt au créancier poursuivant, je n'ai pas eu de nouvelle (ceci ne me concerne pas). J'avais pris, néanmoins, la précaution de demander à mon avocate une copie de l'acte authentique de la précédente propriétaire, ceci afin de me prémunir et de prouver la moins value (car en cas de plus value, j'aurais été redevable de la TVA)."
.

Votre remarque est fort intéressante et appelle de ma part un commentaire d'ordre juridique et de bon
sens ....Je ne suis pas sûr que le trop perçu de TVA en raison de la moins-value résultant de la différence entre le prix d'achat et le prix d'adjudication (vente moins de 5 ans en VEFA) , revienne au vendeur ou son créancier...En effet, lorsque vous acquérez un bien, juridiquement vous êtes subrogé dans les droits et obligations du vendeur Vous voulez une preuve de mon affirmation, vous la trouverez dans le cahier des conditions de vente " La TVA qui résultera de la vente sera à la charge de l'adjudicataire" ....Alors que dans une vente classique, elle serait à la charge du vendeur.

En conclusion , s'il y a une TVA à payer celle-ci est laissée à la charge de l'adjudicataire, mais s'il y a un trop perçu de TVA , celui-ci revient au vendeur....Cette vision des choses ne me paraît pas , pour le moins,
être d'une grande équité ....C'est vrai que les usages et le droits ne font pas toujours bon ménage !

Encore une fois merci , pour votre élégance en nous tenant informé...Beaucoup de nos membres
devraient s'en inspirer.

Bien chaleureusement.

@ndré CROCHON

[damp]

Bonjour,

Je souhaite acheter un bien immobilier de moins de 5 ans aux enchères au TGI. (appartement : année 2007)
S’agissant d’une première revente je suis soumis à la TVA en tant qu’adjudicataire + autres frais.

Exemple : Prix de l’appartement acheté par la 1er propriétaire à l’époque était de 200 000 (acte notaire)
Mise aux enchères aujourd’hui à 60 000 euros, si je suis adjudicataire à 100 000 euros
Il y aura une moins value de 100 000 euros, donc le Fisc devra me rembourser 19 600 euros, puisque je suis subrogé aux droits et obligation du vendeur. Est ce le cas ?

Est ce que je serai soumis aux droits réduits?

Merci d’avance pour les informations.

[@ndreCROCHON]

Tout d'abord il faut retenir , que c'est le cahier des conditions de ventes qui précise si la TVA
éventuelle sera à la charge de l'adjudicataire.

Si c'est le cas et que la vente sur le bien résulte d'une ( VEFA ) vente en état futur d'achèvement ,
depuis moins de (5) cinq ans et qu'il s'agit bien d'une première vente, vous serez amené à payer les
droits réduits de 0,715% au lieu de 5,09 % et s'il résulte de la TVA à payer , comme le précise le cahier
des conditions de vente, vous aurez sûrement la charge de payer la TVA.

Si vous êtes face à une moins-value , vous pouvez vous demander à qui reviendra le trop perçu
de la TVA ?

Nous sommes en présence d'une situation juridique assez ambiguë....En effet, si vous devez payer
la TVA sur la plus-value éventuelle, alors même que dans une vente classique celle-ci est toujours à
la charge du vendeur, nous pouvons raisonnable penser que la TVA trop perçue en cas de moins-value ,
revienne à l'adjudicataire, du fait que la mutation (vente) entraîne la subrogation dans les droits et
obligations du vendeur au profit de l'acquéreur.

Comme je le dis précédemment , la logique et les usages face au droit, ne font pas toujours bon
ménage....En clair, la question est fortement intéressante, mais je n'ai pas la réponse exhaustive !

Je sais que parmi nos membres, il existe d'imminents juristes et j'apprécierais qu'ils nous donnent
un avis éclairé sur la question ....

A votre succès .

@ndré CROCHON