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Cherche marchand de biens

Messagepar tim75001 » 21 Fév 2009, 15:46

Bonjour à tous,
Je suis actuellement étudiant en première année à l'ESPI (école supérieure des professions immobilières) et dans le cadre de mon mémoire de fin d'année je recherche un marchand de biens afin de réaliser un échange de questions/réponses sur le pratique de la profession et sur les ventes aux enchères.
Mon mémoire a pour sujet "La vente aux enchères et le marchand de biens".
Merci d'avance pour votre aide !
bien cordialement,
Timothée
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Messagepar @ndreCROCHON » 03 Mar 2009, 09:20

Personnellement, je me rendrais au greffe du Tribunal de Grande Instance de votre localité pour essayer de recueillir le nom et adresse d'un Marchand de Biens , surtout si vous précisez que vous devez réaliser un mémoire .

Cette façon de faire n'est pas garantie en terme de résultat . Vous avez la piste de la Chambre des Notaires . D'une ou plusieurs études Notariales , sans oublier les services fiscaux et la Préfecture , cette dernière édite la liste de tous les Agents Immobiliers et peut être celle des marchands de biens (sous toutes réserves) .

Comme très souvent des Marchands de Biens se rendent aux ventes aux enchères , allez sur place au TGI un peu à l'avance de l'audience et là vous aurez un parterre de nombreux avocats qui devraient pouvoir vous indiquer un ou plusieurs Marchands de Biens

Personnellement , c'est cette dernière option vers laquelle j'irai de préférence en dehors de m'être assuré de la disponibilité ou non de la liste en Préfecture.

Bonne chance et n'oubliez pas de nous préciser comment vous y serez parvenu , cela sera très utile à tous les membres. Personnellement , j'apprécierais d'avoir connaissance du contenu de votre mémoire .

Bonne quête .

Bien cordialement .

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Messagepar alllezquesi » 20 Mai 2009, 10:09

Marchand de biens depuis 2001

La création d'une activité de marchand de biens ne s'improvise pas.

Meme si cette activité est difficile à decrypter, elle a surtout sa source dans la clairvoyance de celui qui la gère.

Mais, incontestablement, si le MDB est avant tout un OPPORTUNISTE, l'activité nécessite des connaissance:

- de droit civil et penalconcernant le domaine des responsabilmités civiles et contractuelles. il ne faut pas oublier qu"en qualité de MDB vous êtes responsable durant trente ans sur les vices cachés...
- de droit de l'urbanisme de la constructions et de l'habitation : en effet ce que vous vous autoriserez dans la réalisation de vos projets de division, developpement construction transformation, changement de destination... sont soumis à des champs d'application très strictes qui évoluent constamment et dont la jurisprudence n'est jamais vraiment claire! La plupart du temps, ces regles sont sujets à interpretation, et la diplomatie et le raisonnement et de rigueur.

Pour ce qui est du financement, N'ESPEREZ RIEN DU TOUT DES BANQUES SI VOUS DEMARREZ, les banques ont été echaudées par la crise de 1991, et le financement de cette activité est absolument proscrite dans les champs de financement des sociétés.

Vous ne pourrez esperer une ouverture de crédit que si vous apportez au moins l'équivalent en garantie (et encore...)

Il reste encore à "sentir le marché", le MDB n'est pas voyant et son objectif est d'acheter pour revendre et pas pour immobiliser et vendre à perte.

Ma devise, bien acheté dèjà revendu, et JAMAIS D'IMMOBILISATION ET DE GROS TRAVAUX, et pour bien revendre il faut revendre en dessous du marché.
L'affaire du marchand" est une équation par quatre : achat revente marge immobilisation.

Si je dois resumer en quelques mots l'activité :

Sur le fond tout s'achete tout se vend, mais toujours bien apprécié le prix achat-revente-marge dans le marché réel de l'offre et de la demande.

Il reste à peu prés aisé de trouver des affaires de marchand en quelques mois dès lors que vous maitrisez le marché de votre secteur géographique. Pour ma part je travaille sur un rayon de dix KM de mon domicile, pas plus car meme si je suis pro je ne maitrise pas le marché au dela !

Sinon l'activité est très très mal perçus:
Sachez que si vous etes MDB, vous êtes un escroc qui dérange et ne vise que le profit sans autre motif de conscience que le pognon, que vous allez vous mettre en poche en abusant la petite vielle agée...

Vous allez immanquablement attirer la jalousie et la convoitise, donc vous etes la cible à abattre.

L'essentiel du temps est la gestion des contentieux avec vos interlocuteurs acheteur vendeur et surtout administratifs comme les mairies DDE ABF...
Les choses sont très compliqués lorsque les maires ne voient pas votre projet d'un bon oeil et vous dit : "je vous attaque au tribunal administratif, je sais très bien que la commune perdrat, on fera appel voire cassation, mais nous ne payons les frais d'avocat, et c'est votre argent qui vat être immobilisé pendant dix ans"

Sachez aussi qu'un procés en civil ou en penal pour un MDB est un procès perdu
8 ans d'activité:
- 5 procedures en administratifs dont 3 gagné et deux à venir gagnante
- 1 en civil perdant, et pourtant dieu sait que...
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Messagepar @ndreCROCHON » 20 Mai 2009, 13:45

C'est en qualité d'ancien marchand de biens que je viens vous donner mon avis :

" Vos propos sont justes, pertinents, parfaitement illustrés et remarquablement authentiques.....En clair, c'est une profession que je ne conseillerai à personne ".

Par contre, envisager un achat aux enchères-publiques, oui !...Mais pas n'importe comment.

J'en profite, pour attirer votre attention, si vous réalisez un achat/revente au nombre de deux dans une année, vous devenez malgré vous un marchand de biens .

Un grand bravo à notre membre pour nous avoir fait partager sa vision !

Cordialement .

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Messagepar tim75001 » 20 Mai 2009, 16:29

Bonjour,

Merci d'avoir pris le temps de me répondre !
J'ai plusieurs questions en tête, j'en profite pour vous les poser :

- Quand vous dites que les maires ne sont pas toujours d'accord avec vos projets, de quels projets s'agit-il ? Principalement ceux qui peuvent avoir une répercution néfaste sur d'autres personnes telle la vente à la découpe ou même des projets qui ne causent aucuns désagrément tel une réaffectation de locaux commerciaux ?

- Dans quel mesure un maire peut-il influer sur votre activité ? au niveau des optentions de permis de construire ou d'aménager en cas de travaux ou de changement d'affectation ?

- Sur quel fondement le maire vous a-t-il attaqué devant le tribunal administratif ?

Encore merci de m'avoir répondu.
Cordialement
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Messagepar alllezquesi » 21 Mai 2009, 08:18

tim75001 a écrit:Bonjour,

Merci d'avoir pris le temps de me répondre !
J'ai plusieurs questions en tête, j'en profite pour vous les poser :

- Quand vous dites que les maires ne sont pas toujours d'accord avec vos projets, de quels projets s'agit-il ? Principalement ceux qui peuvent avoir une répercution néfaste sur d'autres personnes telle la vente à la découpe ou même des projets qui ne causent aucuns désagrément tel une réaffectation de locaux commerciaux ?


La plupart des operations mdb sont réalisés dans des petits villages de la grande couronne parisienne, la zone est recherchée par son calme ancestral et son infrastructure permettant Paris à moins de ¾ d’heure.
Ces villages sont anciens et font partie d’un parc national régional.
On peut estimer que ma zone d’ « achalandage » est privilégiée.
Ensuite ces petits villages comportant en moyenne de 500 à 3000 âmes, et, sont « gérés » par des maires dont il est récurrent qu’ils sont soit d’anciens agriculteurs multipropriétaires fonciers soit de très anciennes familles locales multipropriétaires fonciers.

C’est sans faire de mauvais esprit que l’ambiance est très similaire à l’esprit de meute que nous pouvons rencontrer dans les sociétés animales, on marque le territoire, on flaire les inconnus, et on grogne.
Si le droit de cuisage a été aboli, l’esprit seigneurial demeure.

Tout se sachant dans ce type de village, les maires et leurs équipes savent avant moi qu’ils vont avoir affaire à un mdb, et ne sont jamais dans un esprit de consensualité mais de confrontations.
C’est dans ce contexte qu’il faut se présenter et négocier…


Pour ce qui est des projets professionnels, ils se compartimentent en deux voies :
- L’approche juridique
Elle consiste à étudier les documents d’urbanisme afin de réaliser dans le strict respect des règles de droit ce qui m’est autorisé de « developper »
Il s’agit de la prise de connaissances des POS ou des PLU, règles de division de terrain à bâtir de coefficient d’occupation des sols, plan de présentation, prescription ABF…
- L’approche affective du projet,
Aussi surprenant que cela puisse paraître, si parfois les règles d’urbanisme permettent de réaliser des cages à poules (et donc de gros benefs !), je suis attentif à réaliser des projets équilibrés et proportionnés en fonction de la demande et de l’épanouissement des futurs acquéreurs.
Je n’ai à ce jour jamais réaliser de division en copropriété ou par division de volumes…
Je cible donc des prix en dessous du marché, très souvent visant des prospects primo accédants du type couple moyen avec enfant(s) très désireux de quitter leurs quartiers cités, ou leurs locations pour pérenniser un avenir en bon père de famille.

Le grand classique des opérations effectués sont la division d’une unité foncière bati ou non bâti comprenant un démembrement de bâti et ou de terrain à bâtir

Pour conclure au developpement et repondre à votre question sur l’hostilité des maires envers les mdb, et encore au risque de lancer un pavé dans la mare, je ne peux que vous faire part de leurs réponses dont je vous laisserais le soin d’en apprécier leurs profondeurs et leurs motivations :
- vous divisez et vous allez gagner de l’argent.
- vous divisez et vous risquez de créer des troubles de voisinage.
- Vous divisez dans ce village tranquille et nous ( au nom de l’équipe municipale) n’aurons pas la maitrise du profil des acquéreurs ( pas de noirs de jaunes ou de gris…)
- Vous divisez une propriété que j’avais administrativement gelé, et mon neveu était interessé pour l’acquerir et y créer une maison de retraite.
- Vous divisez mais il vaut mieux un mauvais arrangement qu’un bon procès.
- Vous divisez, et la commune n’a pas le budget pour créer une nouvelle classe d’école si vos clients ont des enfants.
- Vous divisez dans une zone strategique ou je risque de perdre des voix pour les prochaines elections ;
- …




tim75001 a écrit:- Dans quel mesure un maire peut-il influer sur votre activité ? au niveau des optentions de permis de construire ou d'aménager en cas de travaux ou de changement d'affectation ?


Avant tout un maire (ou sa municipalité) porte une couleur politique et est un officier d’état.
Un maire dans de mauvaise disposition n’influe pas sur mon activité, il s’oppose et interdit.
Très souvent, et malgré des avis favorables de la DDE, de la DDEA, des ABF, des communautés d’agglomération, le maire reste en dernier ressort signataire de votre projet…
Ses outils sont ses relations politiques, et ses relations administrative qu’il instrumentalise. Dans des situations qui reste du domaine de l’appréciation tel qu’un avis ABF, le maire va instrumentaliser ces services afin de repondre par exemple que le mur ou est envisagé un percement pour créer un accès pour un terrain à bâtir est un mur remarquable et que par consequent il ne faut pas y toucher…
Il peut aussi préempter le bien objet du compromis en demandant des avis de prix des domaines … La procedure étant très longue…
Il peut intervenir auprès des vendeurs…
Demander une revision du POS qui va geler toutes les autorisations administratives
Leur arsenal est redoutable…


tim75001 a écrit:- Sur quel fondement le maire vous a-t-il attaqué devant le tribunal administratif ?


Un maire n’attaque jamais sauf à être mis devant un fait accompli et en violation des règles de droit civil ou pénal.

Dans mon cas, je suis systématiquement obligé d’ester pour faire appliquer le droit, et mettre en évidence devant les juges ce qu’ils appellent « une erreur manifeste d’appréciation du maire» !!!
Cela dit rendons à César ce qui lui appartient, ces instance juridiques sont impartiales, et, même si l’on peut déplorer la longueur des jugements, ceux-ci sont bien rendus.


On peut conclure que les interets de certains maires ne s’orientent malheureusement sur des interets collectifs et de developpement qui sont en totale contradiction des efforts des legislateurs en urbanisme ( nouvelles dispositions de 2001 et 2007 sur l’application des lois SRU) et de l’épanouissement des français moyen au droit à la propriété.

Pour ma part, ce sont des contrôles fiscaux tout les trois ans, les controleurs sont assez sympas et sont remarquablement plus à l’ecoute des difficultés de cette activité que ne peuvent l’être certaine mairies.
Le paradoxe est tout de même que j’exerce une activité pour laquelle je paie des impôts qui servent à financer les contentieux des communes « pour des erreurs manifestes d’appréciations » envers ceux la mêmes qui les financent !!!!!!!!!!


Il me semble que l’on devie du sujet initial le marchand et les enchères.
J’ai parfois suivi les encheres mais n’y est jamais fais d’acquisition, les meilleures affaires sont dans le choix d’un portefeuille d’agence.
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Messagepar alllezquesi » 22 Mai 2009, 07:05

andre a écrit:
J'en profite, pour attirer votre attention, si vous réalisez un achat/revente au nombre de deux dans une année, vous devenez malgré vous un marchand de biens .

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La pratique est un peu differente, l'administration fiscale s'autorise, à partir du principe, que si l'acquisition d'un bien immobilier avait pour but sa simple revente pour en degager un benefice, alors cette opération à vocation commerciale est susceptible d'être requalifiée en Marchend de bien.
Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat, l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartements fait qualifier le vendeur de marchand de biens (28 mai 1990, req. 16.695 ; 12 juin 1992, req. 67.758 et 67.759).
La jurisprudence en la matière n'est pas assez fine, et selon les régions, les services fiscaux ne travaillent pas ou n'interpretent pas de la meme façon
La regle de deux achats revente par an n'est pas non plus retenue pour requalifier une activité de marchand, il appartiendrat aux services fiscaux de demontrer que ces acquiqitions avaient une nature commerciale

Attention quand même, le fisc est attentif à tout ce qui est solvable et les gros mouvements financiers, et s'interesse davantage aux activités de marchand, ou à suivre les achats revente de particuliers...
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Messagepar @ndreCROCHON » 31 Mai 2009, 01:23

A ma qualité de modérateur, je suis obligé d'apporter des informations aussi pertinentes que possible .

En effet, vous dites que c'est aux services fiscaux d'apporter la preuve que les deux ventes avaient une vocation commerciale . Là franchement, je vous invite à ne pas jouer au chat et la souris, car à ce jeu là vous serez toujours perdant, surtout face au fisc .

En conclusion, je réitère que si vous achetez deux biens, sans les avoir habité, et que vous les revendez dans la foulée , votre action n'est rien d'autre que commerciale et qu'en conséquence, il faut que vous sachiez à quoi vous vous exposez , c'est-à-dire à être requalifié d'opérations de marchand de biens....Un point c'est tout !

Par ailleurs, c'est effectivement vrai qu'un immeuble composé de plusieurs logements n'est pas assimilé à une revente de plusieurs lots, s'il est vendu en bloc....Par contre, si l'immeuble est vendu par lots, cette opération devient une opération de marchand de biens .

Bonne méditation.

@ndré CROCHON

P.S. : Il existe en apparence une solution ( sous toutes réserves) pour éviter de tomber dans le travers du marchand de biens , c'est de créer une SCI de gestion pour chaque opération et si vous décidez de vendre le bien, la SCI est automatiquement dissoute et la plus-value, si elle existe, est acquittée par les associés à hauteur des parts détenues par chacun d'eux.
Dans ce domaine, je vous invite à vous rapprocher d'un conseiller juridique et fiscal pour vous assurer de la faisabilité du montage .
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Messagepar alllezquesi » 31 Mai 2009, 07:50

Bonjour André

Tout à fait d'accord, il ne faut pas jouer au chat et à la souris, et, paradoxalement, une rencontre avec ces services est toujours fructueux car ils sont de très bons conseils et donnent de bons reseignement sortant de l'ordinaire pour proteger au mieux vos interets. Pour autant que l'on soit de bonne foi...
Le raisonnement de base d'un inspecteur est que l'argent doit circuler dans le systeme pour nourrir aussi bien l'état que les particuliers... si l'argent circule, alors on crée des richesses.

En effet, vous dites que c'est aux services fiscaux d'apporter la preuve que les deux ventes avaient une vocation commerciale . Là franchement, je vous invite à ne pas jouer au chat et la souris, car à ce jeu là vous serez toujours perdant, surtout face au fisc .
Ce que je disais dans mon precedent message, sans aucune offense, est qu'Il faut être d'autant plus attentif, qu'il peuvent requalifier en marchand une seule opération par an si celle ci avait une vocation commerciale
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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar laurent78 » 30 Avr 2010, 23:39

Merci pour ces informations forts intéressantes.
Je consulte le site depuis de nombreuses années, et ait réalisé une première acquisition par adjudication il y a peu, à titre personnel. la revente s'est fait quelques mois après, avec donc une taxe sur la plus value. il n'y avait pas d'intention commerciale particulière sur cette 1ère acquisition, mais plutôt à la base la volonté d'investir pour du locatif . J'ai du revendre le bien pour des raisons personnels (financement d'une nouvelle résidence principale), et aussi parcequ'il était complexe à gérer compte tenu de mon ignorance de la réglementation en matière de locatif.

J'envisage une 2nde acquisition du même type dans quelques temps, là non plus sans connaître exactement la finalité : locatif ou revente (cela dépendra du bien auquel je pourrai prétendre, de sa nature, sa situation, la possibilité ou non d'en faire une résidence secondaire...). Dans le cas d'une revente, à vous lire, j'en comprends que je devrais m'inquiéter de me déclarer en marchand de biens, au risque d'être "redressé" fiscalement ?

D'après une simulation réalisée, le statut professionnel ne me paraît pas forcément plus avantageux qu'un achat en son propre nom (quand bien meme les droits d'enregistrement sont réduits, il y a la TVA et l'impot sur les société), on dépasse la plus value immobilière notamment si la plus value est supérieure au prix d'acquisition. par ailleurs, je n'ai aucune compétence technique ni juridique en immobilier, alors que le statut de MDB implique une reponsabilité profesionnelle sur ces points. Alors pensez-vous que je dois me déclarer en MDB pour cette 2nde opération ou q'u'il faut voir la finalité de l'achat au préalable ?

merci de vos retours d'expérience

@ndré CROCHON, vous invite à cliquer en bas à droite sur SUIVANT pour connaître sa réponse !
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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar @ndreCROCHON » 01 Mai 2010, 02:34

Sincèrement, l'administration fiscale n'est pas obtuse....En clair, si vous pouvez justifier d'une circonstance
imprévisible, telle que l'achat d'une résidence principale, une perte d'emploi, un décès familial, un déménagement , divorce etc... vous aurez de fortes chances de ne pas être requalifié .

Par contre, si vous réalisez un second achat sur une durée espacée 2 à 3 ans et, que vous décidez de revendre ce bien sans l'avoir occupé et sans un justificatif admis par l'administration fiscale, je ne vous garanti pas que vous ne saurez pas regardé comme un marchand de biens....Certes, vous pouvez passer à "travers les mailles du filet" , mais comme dit le dicton: "Un homme averti en vaut deux".

Bonne méditation !

Bien à vous.

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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar laurent78 » 02 Mai 2010, 08:53

Merci pour votre réponse.

J'ai regardé ce que pouvait donner la création de SCI, mais normalement ce n'est pas destiné à de l'achat revente assimilié à du commerce, bien que cela puisse arriver dans la vie d'une SCI. Alors je comprends que si une SCI différentes est constituée pour chaque opération d'achat, le caractère d'habitude ne peut pas être démontré, mais si les associés de la SCI sont identiques, cette démarche est surement discutable.

Mais sans connaître au préalable la destination d'un bien acquis (revente, locatif, résidence secondaire...), je ne vois pas de structure juridique, autre que la personne physique, adapté à l'acquisition. Car dans le cas d'un achat par adjudicaton, entre la visite du bien et la vente il ne s'écoule souvent qu'1 à 2 semaines, et la destination du bien peut alors être différentes selon la vraie nature du bien ! sans savoir exactement ce que l'on achète (état au jour de la prise de possession, éléments non vus lors d'une 1ère visite...), difficile de savoir comment on va l'utiliser.

un marchand de bien peut-il faire du locatif (- de 4ans s'il veut des frais de mutation réduit) ? ou occuper le bien ?

merci,
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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar @ndreCROCHON » 03 Mai 2010, 23:00

Pour reprendre votre premier paragraphe, vous avez parfaitement raison de dire que la SCI ne peut-être commerciale, mais je vous renvois à ma suggestion en P.S. , vous pourrez relever que je parle de SCI de Gestion , ce qui veut dire location .

En clair, si vous optez pour une SCI ,qui sera chargée de réaliser l'achat et bien évidemment de mettre le bien en location pour une durée de 6 ans.

Cette possibilité, vous ouvre la voie d'un plus large partenariat et peut-être la possibilité de réaliser plusieurs achats, dont la finalité si l'ensemble des associés y consentent , de vendre le bien et de procéder à la radiation de la SCI....A aucun moment l'administration fiscale ne pourra assimiler, au terme des 6 ans, cette vente à une opération de marchand de biens, même si cette opération se répète.

Pour répondre à votre dernière question: " Oui bien sûr, rien n'interdit un marchand de bien de louer le bien acquit , mais sur une durée de 6 ans ...Ou d'opter pour une location en meublé de un an en tacite reconduction, sauf dénonciation par l'une des parties...Par contre vous devrez revendre le bien dans une période inférieure de 4 ans à/c de la date d'acquisition....A défaut, vous paierez la différence des droits d'enregistrement réduits de 0,715 % à ceux des 5,09 % , augmentés d'une pénalité de retard....Vous voyez, il n'y a pas de quoi se jeter à l'eau.

Le marchand de bien n'est rien d'autre qu'un commerçant et ses revenus sont dans la catégorie des BIC bénéfices industriels et commerciaux , à ce titre, il peut louer pour la durée qui lui convient ou le vendre le bien, quand il le décidera.

Si l'on va plus loin dans l'analyse qui précède, la personne physique aura sûrement intérêt d'acheter ce bien à titre personnel et pas en qualité de marchand de bien, uniquement parce qu'il destine ce bien à la location .

Bonne méditation.

Bien à vous.

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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar laurent78 » 05 Mai 2010, 21:17

Merci pour ces éléments qui me donnent de nouvelles pistes de recherche.

A priori la SCI de gestion, si elle implique une obligation de conserver le bien 6 ans par rapport à la plus value, ne correspondra pas à ce que je recherche, mais cela peut être une base lors de l'acquisition, plus simple qu'une société commerciale et moins taxée sur le locatif (il me semble). Il doit ensuite être possible de créer une société pour une activité de marchand de bien et d'y transférer la propriété sans plus value, avec des frais de mutation réduits, et ainsi faire un "commerce" propre.

Je vais donc prospecter en ce sens.
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Re: Cherche marchand de biens

Messagepar @ndreCROCHON » 06 Mai 2010, 21:59

Je pense ne pas avoir été assez explicite sur la SCI à savoir :

- La SCI a pour vocation de louer le logement quelle vient d'acheter, elle sera tenue de réaliser un bail de 3 ou 6 ans...Par ailleurs, il faut noter que vous ne pouvez pas louer le logement à un associé ou un ascendant ou un descendant de celui-ci.

- Cette location n'a strictement rien à voir avec la plus-value.....Pour pouvoir échapper totalement à la plus-value, il faut détenir le bien plus de 15 ans.

Alors, pourquoi réaliser une SCI ?...Souvent pour augmenter votre capacité financière (associés), pour privilégier une SCI familiale et en même temps vous mettre à l'abri d'une re-qualification en (MDB) marchand de biens, si avant de revendre le logement , vous pouvez justifier avoir loué le logement .

D'une manière générale, si vous comptez faire plusieurs opérations d'achat-revente, vous avez raison
de prendre le statut de marchand de biens, cela aura le mérite d'être clair au regard de l'administration fiscale et de vous mettre à l'abri d'un " retour de flamme ".

Bien à vous.

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