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Faites des affaires aux ventes des tribunaux

Messagepar Pierre » 04 Aoû 2010, 20:49

Les enchères au tribunal continuent de faire des émules, et l’avenir leur sourit, avec la réforme qui s’est dessinée ces dernières années, saluée par tous les professionnels du secteur. Soucieux de favoriser la vente à l’amiable et de réduire les délais de la procédure, le gouvernement a signé le 27 juillet 2006 le décret d’application de l’ordonnance du 21 avril 2006, réformant les ventes par adjudication.

Ce décret, modifié depuis par deux fois, a permis une nette amélioration du dispositif réglementaire, accroissant la diligence et l’efficacité des procédures de ventes forcées.

Avis aux mauvais payeurs…

Trois cas de figure peuvent être à l’origine d’une mise en vente forcée, sur décision du juge, d’un bien immobilier : une procédure de saisie pour défaut de paiement, applicable à un débiteur en difficulté de remboursement ou à un copropriétaire ne pouvant régler ses charges ; une procédure de liquidation judiciaire classique, ou encore un partage successoral qui voit les héritiers dans l’incapacité de trouver un accord concernant un bien indivis. Le cas le plus courant est une situation de surendettement du débiteur, qui conduit à la saisie immobilière, à la demande de la banque créancière.

On utilise l’expression courante de « vente à la bougie » pour désigner ces opérations, du fait de l’utilisation de bougies, procédé réputé plus objectif pour la clôture des enchères. La mèche, allumée au début de l’enchère, est renouvelée autant de fois qu’il le faut pour laisser le temps aux participants de surenchérir. L’enchère prend fin lorsqu’aucune prise de parole n’a lieu pendant deux mèches consécutives. Une telle enchère, ordonnée par le juge, se tient au tribunal, et tout acquéreur potentiel doit y être représenté par un avocat, seul habilité à enchérir.

Il s’assure en amont que son client présente des garanties sérieuses pour acquérir le bien mis en vente.

La séance d’orientation

Selon Maître Denis Clément Bracka, « la dimension humaine dans ces opérations n’est pas négligeable. La séance d’orientation est un pas en avant vers la résolution amiable des conflits : le juge a compétence d’exécution pour ordonner une vente à l’amiable dans un délai de 3 à 6 mois

– si le copropriétaire avance des preuves de son intention et de sa capacité à respecter l’ordonnance du juge. » Le juge lui-même décide à l’issue de la séance d’orientation si la vente peut être poursuivie à l’amiable ou bien si elle doit être forcée. Dans ce dernier cas, il fixe le montant de la créance et la date de mise en vente du bien.

La visite est fixée environ deux semaines avant la tenue des enchères, toujours par le juge de l’exécution, qui nomme un huissier à cet effet. « En général, le temps imparti à la seule visite qui se tiendra est un peu court : une heure, parfois une heure et demie. Mais si plusieurs visites sont réclamées, des frais supplémentaires devront être engagés : l’huissier, un éventuel serrurier, peut-être le recours à la force publique, des témoins parfois nécessaires…

Cela dépendra donc, comme pour la publicité, de la qualité du bien », explique Maître Bracka. Côté acheteur, cet encadrement des visites peut s’avérer contraignant :

« une visite, d’une heure seulement, c’est un peu court pour se forger une opinion valable sur le montant d’investissement requis », témoigne Maître Franck Martin.

L’audience d’enchères

Finalement, le jour de l’enchère, l’avocat représente son client avec une stratégie déterminée d’avance. Si dans certains cas, c’est simplement le plus gros budget qui l’emporte, Maître Martin précise que la stratégie diffère en fonction de la finalité de l’opération. « L’acquisition est-elle à fin d’habiter le lieu, ou pour une opération financière ?»

Les administrateurs de bien, qui connaissent sa valeur, n’iront pas au-delà, tandis qu’un acquéreur à fin d’habiter peut dépasser la valeur du marché s’il tient à en faire l’acquisition. Dans ce cas, monter rapidement rassure certains clients, qui comptent décourager les autres participants. D’un autre côté, enchérir par petits paliers permet de réduire les risques de dépassement de la cote du bien. Par ailleurs, avant la séance, un tour de la salle permet de se faire une idée de l’intérêt suscité par les lots ».

En général, il faut compter environ six à dix mois entre le commandement de payer par le juge et l’audience de vente, mais ce délai s’allonge en cas d’appel. Il a été considérablement réduit depuis 2006.

De même, le délai postérieur, dû à la distribution du prix de vente, a été fixé a deux mois, quand une telle opération pouvait en prendre six ou neuf. Le juge peut désormais ordonner la distribution en fixant lui-même les parts des bénéficiaires, mesure qui peut bénéficier tant aux créanciers qu’au débiteur lui-même.
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Pierre
 
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