Encheres Publiques
Nous sommes le 24 Aoû 2019, 07:18
Partager à vos réseaux
forum
Vente aux enchères immobilières des Notaires
Toutes questions sur les enchères immobilières notariales. A l'inverse des ventes aux enchères organisées par les Tribunaux. Enregistrez-vous !

Achat d'un immeuble en construction

Messagepar francoish » 14 Nov 2012, 11:14

Bonjour à tous,

Passionné d'immobilier, j'investis pour le moment dans le locatif, domaine dans lequel je commence à avoir de bonnes connaissances.
Par contre je suis très attiré par d'autres facettes de l'investissement en immobilier que je ne pratique pas encore. Et notamment l'achat-revente.
Aussi, j'ai repéré une annonce qui a attiré mon attention et je me pose pas mal de questions auxquelles j'ai j'ai du mal à obtenir des réponses sur internet.

L'annonce porte sur un immeuble de 6 logements en construction, à Metz. (elle est visible ici : http://www.futura-metz.com/307888/67559 ... =2&lang=fr). Mon idée serait de l'acquérir pour le terminer (sans faire les travaux moi-même), et de le revendre à la découpe.
Après un premier coup de fil à l'agence, il faudrait 100.000 € pour terminer les travaux (ce qui me paraît très peu, j'estime à au moins 150.000 € - mais apparemment du matériel est vendu avec l'immeuble), et les logements peuvent se vendre entre 2000 et 2200 € du m2.

Voici, entres autres, quelques questions que je me pose :
- sous quel statut réaliser ce type d'opération ? Comme le bâtiment n'est pas terminé, le statut de marchand de bien est-il possible ? Ou bien la SCCV ?
- quelles seraient les assurances obligatoires pour réaliser ce projet ? Assurance dommage-ouvrage, Responsabilité civile ... Ces assurances seraient-elle obligatoires également si je conserve l'immeuble pour le donner en location ?
- serait-il possible, à ce stade de la construction, de vendre les logements sous forme de VEFA ?
- quels sont les points particuliers auxquels il faut être attentif pour ce genre d'opération ? N'étant pas un pro de la construction, je suppose qu'il est indispensable de se faire accompagner par un architecte / un autre spécialiste pour déterminer s'il n'y a pas déjà des vices de construction...

Un grand merci d'avance pour vos réponses...
François
Avatar de l’utilisateur
francoish
 
Messages : 2
Inscription : 14 Nov 2012, 10:38
Localisation : fonrtière franco-belgo-luxembourgeoise

Re: Achat d'un immeuble en construction

Messagepar @ndreCROCHON » 14 Nov 2012, 18:14

Sans hésiter, je vous conseille vivement de prendre RDV avec votre notaire...En effet, il me semble être l'homme de la situation car, votre projet de nature importante nécessite d'aborder dans le détail de nombreux paramètres très importants dans chacun de leur domaine.

Si d'aventure, vous prenez RDV avec votre notaire, je vous invite à constituer un dossier avec des éléments
concrets (documents) et, un plan sur votre prospective de manière à ne rien laisser dans l'ombre.

Pour autant, rien ne vous interdit de vous renseigner auprès d'une Chambre syndicale des promoteurs,sur les questions diverses, notamment celles des garanties (dommages-ouvrage - décennale ), pouvez-vous modifier le permis de construction en procédant à un nombre de lots plus important que celui projeté initialement etc...

A supposé que cela soit possible, vous aurez à résoudre un problème impératif d'un garage ou parking pour chaque lot créé ?...Une impossibilité technique peut être un problème majeur de modification du permis, sauf si vous pouvez convaincre que l'environnement public peut permettre un stationnement aisé, mais dans ce cas la Mairie ne manquera pas (sous toutes réserves) de vous réclamer une somme forfaitaire d'environ 3 à 6.000 € par lot supplémentaire avec stationnement manquant, suivant les dispositions d'urbanisme locales ?

Il me paraît judicieux que, vous sachiez quelles sont les raisons de la vente d'un immeuble en cours de construction, cela n'est pas très courant pour que vous identifiez les vrais raisons ?

Bonne quête et tenez-nous au courant de la suite suite donnée à cette affaire ....

Bien cordialement .

@ndré CROCHON
Avatar de l’utilisateur
@ndreCROCHON
Expert du Forum
 
Messages : 1762
Inscription : 21 Déc 2008, 16:42
Localisation : LYON

Re: Achat d'un immeuble en construction

Messagepar francoish » 15 Nov 2012, 09:17

Bonjour André, et merci pour votre réponse.

D'après l'agence chez qui le bien est en vente, c'est une SCI familiale qui l'a fait construire pour le conserver et le donner en location. Et les associés ne s'entendent plus donc souhaitent arrêter... Maintenant, c'est difficile de vérifier la validité de ces propos...

J'ai déjà contacté mon notaire, il m'a indiqué que la dommage-ouvrage (obligatoirement souscrite) est transmissible à l'acquéreur, et qu'il fallait faire surtout très attention à ce qu'elle ait bien été réglée par le vendeur. Car souscrire une dommage-ouvrage pour un immeuble en construction est très difficile (et très coûteux). Pour les décennales, il m'a indiqué qu'il fallait vérifier auprès de toutes les entreprises ayant travaillé sur le chantier.
Le problème est qu'apparemment, le vendeur aurait fait quelques travaux lui-même... Comment faire dans ce cas ?

J'ai réussi à le "coller" avec la question des frais de notaires. Car il n'est pas sûr que les frais réduits s'appliquent vu que l'immeuble ne sera pas vendu en VEFA, et pas vendu achevé... Il penchait plutôt pour le tarif "normal", mais doit se renseigner si par exemple il y a un engagement de revendre tous les logements dans les 5 ans (comme pour les marchands de biens)

Pour le montage, il n'a pas trop pu me renseigner au téléphone, la SCCV lui semblait possible. Il m'a indiqué qu'il fallait me rapprocher d'un expert-comptable pour les problématiques liées à la TVA afin de faire les calculs les plus justes.

Enfin, vu l'avancement des travaux, il est quasiment impossible de créer des lots supplémentaires. Mais dans tous les cas, il y a 6 garages et 10 places de parking prévues, donc a priori pas de problème de taxe parking (qui peut monter bien plus haut que 6000 € dans certaines villes)
Avatar de l’utilisateur
francoish
 
Messages : 2
Inscription : 14 Nov 2012, 10:38
Localisation : fonrtière franco-belgo-luxembourgeoise


Retourner vers Vente aux enchères immobilières des Notaires



 


  • Articles en relation
    Réponses
    Vus
    Dernier message

Qui est en ligne »

Utilisateurs parcourant ce forum: Aucun utilisateur enregistré et 1 invité

   
cron
Accueil Forum Annuaire Emploi Contact Rejoignez nous sur FaceBook Google+ Twitter
© 2019 Encheres-Publiques.com - Tous droits réservés | Mentions légales | Flux RSS
Achat d'un immeuble en construction : Vente aux enchères immobilières des Notaires