Les ventes judiciaires

	Les ventes notariales

	Les ventes des Domaines

Les ventes judiciaires sont annoncées par voie d'affichage directement sur le bien et au Palais de Justice où aura lieu la vente. Chaque Palais de Justice dispose d'un tableau où se trouvent rassemblées les affiches annonçant les ventes à venir. L'affichage débute jusqu'à 40 jours avant la vente.
L'avocat qui poursuit la vente est également tenu par la loi de passer des « avis de vente » que l'on nomme « annonces légales », dans des journaux d'annonces légales (JAL). L'actualité des ventes de chaque Tribunal est couverte par un ou deux JAL. La presse quotidienne régionale (Ouest-France, Sud-Ouest, Nice-Matin etc...) est également habilitée à passer des « annonces légales », mais il n'existe pas de journal national faisant état des ventes judiciaires dans l'ensemble du territoire ; seul internet vous permet d'accéder à l'intégralité de l'information par le biais de sites comme le nôtre.
Chaque insertion indique l'adresse du bien à vendre, une description rapide, le montant de la mise à prix, les conditions de la visite (visite organisée ou sur rendez-vous) ainsi que les coordonnées de l'Avocat en charge de la vente. Il ne s'agit que d'un résumé contenant les informations de base. Il demeure évidemment recommandé de visiter un bien et de prendre connaissance du cahier des charges de la vente avant de se lancer dans une opération. Le plus souvent, l'avocat détient le cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc...). Ce cahier des charges est à la disposition du public au Cabinet de l'Avocat, sinon, il est accessible au Greffe... Réfléchissez à l'avance aux informations qui vous intéressent car ils font fréquemment 20 cm d'épaisseur...

Pour ce qui est des ventes notariales, celles-ci sont affichées à la Chambre notariale et les Notaires ont également recours au JAL pour annoncer les ventes, mais ce n'est pas une obligation. Les ventes notariales sont des ventes volontaires et non des ventes judiciaires organisées sous la contrainte. Les ventes des Domaines sont publiées par les domaines sur leur site internet.

L'annonce vous indique l'adresse d'un bien. Si vous ne connaissez pas le secteur, allez faire un repérage. Si le bien peut vous intéresser consultez de très près le cahier des charges ! Ce document est important, vous y trouverez les caractéristiques du bien mais aussi les servitudes et contraintes qui s'y rattachent. Il comporte également la mise à prix de départ, le montant du chèque de consignation pour participer aux enchères, les charges et conditions de la vente. Effectuez ensuite des visites qui sont organisées en accès libre ; elles sont annoncées dans les publicités. Faîtes vous accompagner de préférence par des experts ! Il n'est pas nécessaire de s'inscrire ou de prendre rendez-vous dans ce cas-là.

Les ventes obéissent à un rituel séculaire : la vente à la bougie. Le Président de séance (le Greffier en général) allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Dès qu'elle s'éteint au bout d'une minute, il en allume une seconde et ainsi de suite tant qu'il y a des enchères. Lorsque deux bougies consécutives s'éteignent sans être interrompues par une nouvelle enchère, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.

Pour les ventes judiciaires, il n'est possible d'enchérir que par l'intermédiaire d'un avocat « local », inscrit au barreau de la Cour d’Appel. Vous pouvez même demander à l’avocat qui poursuit la vente pour le compte du créancier de devenir votre avocat. Vous donnerez à cet avocat un pouvoir dans lequel vous fixerez le montant maximal de l'enchère que vous souhaitez ne pas dépasser. Comme pour une vente notariale, il vous demandera de déposer un chèque certifié d'un pourcentage du montant annoncé de la mise à prix (5 à 20%).

Pour un bien mis aux enchères pour 10 000 Euros, cela représente un chèque de 500 à 2000 Euros. Si vous n’achetez pas le bien, le chèque vous est restitué.

Les ventes aux enchères notariales et des Domaines sont des ventes publiques. Il n'est pas nécessaire de passer par un avocat. Elles sont donc accessibles à tous et font l'objet d'une publicité qui indique la date, le lieu de la vente ainsi que le lieu où peut être consulté le cahier des charges. Cette publicité est effectuée dans la presse et chez les notaires. Pour participer aux enchères des notaires et des Domaines, il vous faudra déposer en consignation à la Chambre des Notaires ou aux Domaines un chèque de banque ou chèque certifié dont le montant est fixé par le Notaire. En général, il s'agit d'un pourcentage du montant annoncé de la mise à prix (5 à 20%). Ce chèque est évidemment restitué à la sortie à tous les participants sauf celui qui deviendra acquéreur. Celui qui a déposé un chèque peut porter lui-même librement les enchères qu'il désire.

Celui qui a porté ou fait porter l'enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l'issue de la vente. Toutefois la vente n'est définitive qu'après un délai de 10 jours réservé aux surenchères.

Pendant le délai de surenchère, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant 10% de plus que le montant de l'adjudication. Par exemple, une maison est vendue 100 000 Euros, une personne pourra pendant dix jours proposer de payer 100 000 + 10 000 : 110 000 Euros. Le bien est remis à la vente à ce nouveau prix (110 000 Euros). Si personne ne porte de nouvelle enchère, le surenchérisseur devient adjudicataire définitif du bien. Il n'y a pas de délai de 10 jours après cette nouvelle adjudication.

Si l'adjudicataire s'avère incapable de payer le montant de l'adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. L'adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu'il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant. Par exemple, imaginons maison dont la mise à prix est de 50 000 Euros. Vous déposez une consignation de 20% de cette somme soit 10 000 Euros. Vous enchérissez et êtes déclaré adjudicataire pour 125 000 Euros. Mais, vous n'êtes finalement pas en mesure de payer le bien. Le bien revient à la vente toujours pour 50 000 Euros. S'il est vendu 120 000 Euros, c'est-à-dire 5 000 Euros de moins que ce que vous avez proposé, l'avocat prélèvera 5 000 Euros, sur les 10 000 Euros que vous avez consigné et ne vous restuitura que 5 000 Euros.

Dans le cas d'une vente au Tribunal, le montant de l'adjudication doit être réglé dans les trois mois (90 jours) qui suivent la vente. En cas de paiement dans les 45 jours, il n'est pas dû d'intérêts. Par contre, passé ce délai, l'adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal en vigueur. Si son paiement n'intervient pas dans les trois mois, ce taux est majoré de cinq points. Et, à défaut de consignation dans les trois mois qui suivent, le bien peut alors être remis en vente sur folle enchère, au détriment de l'adjudicataire défaillant, dans les conditions exposées précédemment. Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, le délai autorisé pour solder l'acquisition est plus court puisqu'il n'est que de 45 jours. Quant aux intérêts légaux, ils commencent à courir dès le onzième jour suivant la vente. Ces conditions sont généralement rappelées, voire aménagées dans le cahier des charges .

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L'entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l'adjudication. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié. Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, le processus de transfert de propriété est analogue à celui des transactions de gré à gré.

Dans le cas d'une vente judiciaire au Tribunal, l'adjudicataire n'a pas à supporter de frais de Notaire ni de droits de mutation. Il doit par contre supporter les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui peuvent varier selon le lieu et l'importance du bien. Ils sont généralement compris entre 1.500 et 4.500 Euros, ce montant étant vérifié par le Magistrat et annoncé avant la vente. A ces frais s'ajoutent des frais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l'adjudication. Dans le cas d'une vente à la Chambre des Notaires, la contribution aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est en général de 1% hors taxes du prix de vente, à laquelle s'ajoutent les émolûments et les débours du Notaire, ainsi que les droits de mutation. Au total les frais à la charge de l'adjudicataire représentent dans les deux cas entre 10 et 15 % du montant de l'adjudication.