De ne plus dire Juge des criées mais Juge de l’Exécution; De ne plus dire saisie immobilière mais vente forcée; De ne plus dire adjudicataire mais acquéreur ; De ne plus dire cahier des charges mais cahier des conditions de vente; De ne plus dire audience éventuelle mais audience d’orientation; De ne plus dire bougies mais tout moyen visuel ou sonore ; De ne plus dire feux éteints mais les 90 secondes sont écoulées; De ne plus dire folle enchère mais réitération des enchères; De ne plus dire déclaration de command mais ne plus rien dire du tout.

ARTICLE par Me Xavier PÉRÈS /

Feues les bougies

Annoncée depuis de nombreuses années, la réforme de la procédure de saisie immobilière a enfin vu le jour au cours de l’année 2006.

Elle était réglementée par les dispositions de l’ancien Code de Procédure Civile de 1806 et ses détracteurs ne manquaient pas d’arguments pour stigmatiser son archaïsme soulignant qu’aucune modification d’importance n’était intervenue depuis le décret loi du 17 Juin 1938.

Certes, un décret du 1er Mars 1967 la réformait mais il n’est jamais entré en vigueur…

L’accélération du temps faisant merveille, l’année 2006 a vu fleurir successivement l’ordonnance du 21 avril, le décret du 27 juillet modifié par celui du 23 décembre le tout pour une mise en application au 1er Janvier 2007. L’objectif poursuivi par les concepteurs de cette réforme était double :

- Assurer une meilleure protection du débiteur en évitant les expropriations injustifiées ou expéditives

- Offrir aux créanciers des procédures efficaces de recouvrement des créances.

Cette ordonnance et ses décrets d’application apportent une nouvelle pierre à l’édifice débuté il y a une quinzaine d’années et consistant à réformer les voies d’exécution.

C’est dorénavant le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance qui est compétent pour connaître à la fois de la procédure de saisie immobilière, des contestations, de la vente amiable et de la distribution du prix.

Le déroulement de la procédure de saisie immobilière n’est pas considérablement bouleversé par rapport à ce qu’imposaient les anciens textes. Les praticiens auront cependant à se familiariser avec de nouveaux délais à respecter sous peine de caducité et des mentions obligatoires à faire figurer dans les actes sous peine de nullité.

L’intervention de l’avocat reste obligatoire à tous les stades de la procédure à l’exception cependant de la demande de conversion en vente amiable que le débiteur peut formuler seul et verbalement.

La procédure débute par le commandement de payer valant saisie lequel sera suivi d’un procès verbal de description de l’immeuble établi par huissier après l’expiration d’un délai de 8 jours qui est laissé au débiteur pour s’acquitter de la dette.

Après avoir fait publier le commandement à la conservation des hypothèques, le créancier poursuivant doit faire délivrer une assignation à son débiteur pour comparaître devant le Juge de l’exécution à l’audience dite « d’ orientation ». Entre-temps, il aura déposé le cahier des conditions de vente, nouvelle dénomination de l’ancien cahier des charges et il aura dénoncé la procédure aux créanciers inscrits afin de leur permettre de déclarer leur créance dans la perspective de la distribution du prix de l’immeuble.

Cette déclaration de créance doit être faite par acte d’avocat dans un délai de deux mois à compter de la dénonciation ; à défaut de déclarer dans ce délai, le créancier est déchu du bénéfice de sa sûreté dans la distribution du prix de vente de l’immeuble.

C’est au cours de l’audience d’orientation que le juge tranchera les contestations et demandes incidentes.

Au-delà du simple changement de vocabulaire, cette audience d’orientation sera surtout celle au cours de laquelle le Juge statuera sur une éventuelle demande de vente amiable qui lui aura été présentée par le débiteur. Dans ce cas, le Juge fixera le prix minimum pour lequel la vente amiable sur autorisation judiciaire devra intervenir. Le débiteur dispose alors d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente par acte notarié dans les conditions fixées par le Juge. Ce dernier pourra accorder un délai supplémentaire de trois mois pour finaliser la vente amiable. Cette opportunité de trouver amiablement un acheteur pour le bien doit réellement être considérée par le débiteur comme une ultime solution afin d’éviter la vente aux enchères. La demande de conversion en vente amiable ne doit en effet pas être utilisée comme un moyen dilatoire car en cas de carence du débiteur dans les démarches à effectuer pour parvenir à la vente amiable, le créancier peut, à tout moment, saisir le juge pour revenir à la vente aux enchères. Si la vente amiable est conclue dans les conditions que le Juge avait fixées, celui-ci, lors de l’audience de rappel, s’assure que le prix a été consigné et ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège.

En revanche, si le débiteur n’a pas sollicité la conversion en vente amiable ou si les conditions fixées par le Juge n’ont pas été respectées, la procédure reprend son cours en vue de l’adjudication aux enchères publiques.

Quinze jours avant l’audience prévue pour l’adjudication, le créancier poursuivant aura déposé au greffe l’état des créances ordonné selon leur rang hypothécaire.

Il aura procédé à la publicité par des avis dans les journaux d’annonces légales et un affichage sur l’immeuble.

Le créancier peut également, mais à ses frais seulement, annoncer la vente par tous moyens complémentaires d’information notamment par voie électronique. Le décret du 27 juillet 2006 apporte des modifications importantes concernant l’audience d’adjudication. Tout d’abord, si le créancier ne sollicite pas la vente à l’audience fixée, le Juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie.

Il est ainsi mis fin à la pratique antérieure qui, sous couvert de renvois de quatre mois en quatre mois, permettait au débiteur soit de rembourser progressivement sa dette, soit de trouver une solution de vente à l’amiable. Les enchères sont obligatoirement portées par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au Barreau du Tribunal de Grande Instance devant lequel la vente est poursuivie. Il doit être porteur d’un mandat et s’être fait remettre une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix. Autre innovation, pour ne pas dire révolution, les bougies sont remplacées par « tout moyen visuel ou sonore signalant au public chaque seconde écoulée et les enchères sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère ».

La réforme fait disparaître la possibilité de déclarer command mais elle maintient la surenchère du 10ème dans un délai de dix jours.

L’adjudicataire doit payer son prix dans un délai de deux mois passé lequel, il est tenu de plein droit des intérêts au taux légal et s’expose à la remise en vente de l’immeuble sur réitération des enchères.

Enfin, dernier volet de la réforme, la procédure de distribution du prix de vente est profondément remaniée pour privilégier la distribution amiable et remédier ainsi aux lenteurs de l’ancienne procédure d’ordre. La pratique dira si ces nouveaux textes permettent d’atteindre l’objectif que le législateur s’était fixé dans le but louable de sauvegarder les intérêts tant du débiteur que du créancier.

Dès à présent il apparaît que réforme ne signifie pas pour autant simplification. La pratique de ces procédures nécessite, comme par le passé, une attention soutenue au respect des délais et formalités que recèlent les 169 articles du décret du 27 Juillet 2006….

Pour ceux qui, sans s’astreindre à la lecture fastidieuse de ces textes, souhaitent néanmoins briller dans les dîners en ville, il convient dorénavant :

- De ne plus dire Juge des criées mais Juge de l’Exécution ;
- De ne plus dire saisie immobilière mais vente forcée ;
- De ne plus dire adjudicataire mais acquéreur ;
- De ne plus dire cahier des charges mais cahier des conditions de vente ;
- De ne plus dire audience éventuelle mais audience d’orientation ;
- De ne plus dire bougies mais tout moyen visuel ou sonore ;
- De ne plus dire feux éteints mais les 90 secondes sont écoulées ;
- De ne plus dire folle enchère mais réitération des enchères ;
- De ne plus dire déclaration de command mais ne plus rien dire du tout.


Xavier PÉRÈS
Avocat au Barreau de BEAUVAIS
Membre de GESICA, Réseau International d’avocats Indépendants

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